Building Online
Покупателям жилья (Life): журнал ежегодник экспертиза        
Инвесторам: инвестиции investment ПИФы         
Арендаторам (Commercial): журнал ежегодник проверено        
Профессионалам (Business): журнал конференции новости инвестиции дом    
Архитекторам (ARX): журнал подписка реклама        
Сервисы: о нас решения подписка реклама контакты вакансии медиа-кит

BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июль-август
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Ознакомительная подписка
Конференции
Подарочная подписка

BUILDING LIFE Building Life
№9 (5) Город, Июль
Building Life
№9 (5) Загород, Июль
Реклама
Подписка
Распространение
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№1, Сентябрь
Реклама
Подписка
Распространение

ARX Building Commercial
№1, Сентябрь
Медиа-кит
РЕКЛАМА

ВСПОМНИТЬ ВСЕ


Журнал Building Life №4

ВСЕ МЫСЛИМОЕ И НЕМЫСЛИМОЕ ПРОИЗОШЛО В ЭТОТ ГОД. ПОЛГОДА ЦЕНЫ НЕСЛИСЬ ВВЕРХ СО СКОРОСТЬЮ КУРЬЕРСКОГО ПОЕЗДА, А ПОТОМ ЗАМЕРЛИ НА ТЕ ЖЕ ПОЛГОДА. МАНЕЖ СГОРЕЛ, И ТРАНСВААЛЬ РУХНУЛ. КОМПАНИИ РАСКАЛЫВАЛИСЬ НА КУСКИ, И БЫВШИЕ КОЛЛЕГИ СТАНОВИЛИСЬ КОНКУРЕНТАМИ. ИНВЕСТОРЫ БИЛИСЬ ЗА ДОХОДНЫЕ УЧАСТКИ, ГДЕ ПОТОМ ПОЯВЛЯЛСЯ ДОЛГОСТРОЙ. ЧЕГО ТОЛЬКО НЕ БЫЛО! НЕ БЫЛО, ПОЖАЛУЙ, ТОЛЬКО ОДНОГО: СКУКИ

Несмотря на все объективные сложности уходящего года, он выдался для участников рынка недвижимости не са- мым плохим. Стройкомплекс Москвы почти 5 млн кв. м жилья построил, как и планировал. Но купить его, как обычно, смогли не все, кто собирался.
Какие уж тут планы, когда так трагично начинается год. Февральская трагедия «Трансвааля» принесла много горя, но и явилась наукой для всех ступеней строительного бизнеса Москвы. Для власти, для чиновников, которые ответственны за согласование сложных проектов, и для самих строителей, которые прошли после трагедии в аквапарке конвейер проверок на безопасность строительства.

Где строили
Застройщиков беспокоила и другая проблема: последние районы массовой застройки в Москве — Марьино, Митино, Люблино — закончились. Недолго осталось продавать и Бутово. Значит, не видать теперь больших оборотов, и нужно переориентироваться на точечные объекты или идти в Подмосковье. В 2004 году здесь, кстати, было построено столько же жилья, сколько и в самой столице. Тот, кто выбрал районы за МКАД, не прогадал: спрос на областные квартиры, особенно в тех районах, откуда до столицы можно легко добраться, устойчиво растет. Начинают активно застраиваться сначала ближайшие, а потом и более отдаленные от Москвы города. Но качество новостроек там не хуже, а иногда даже лучше, чем типовые столичные панели. Один из таких качественных подмосковных проектов получил специальную премию журнала BL «Пьедестал» в номинации «Проект года». | СМ. МАТЕРИАЛ НА СТР. 22. | В самой же Москве чиновники усиленно отстраивали систему инвестиционных конкурсов и добились немалых успехов.
Достижением года аналитики компании Blackwood называют либерализацию строительных участков с появлением инвестиционных торгов. Через аукционы на рынок стали регулярно выводить участки под жилую застройку коммерческими и муниципальными новостройками, участки программы «Новое кольцо Москвы».

И все бы хорошо
Если бы не весна. В конце марта в СМИ «всплыли» высказывания федеральных чиновников о перегретости рынка жилья в столице. Никто не мог растолковать «инвестиционный пузырь» и предсказать, когда он лопнет, лопнет ли в принципе и есть ли он вообще. Но покупатели, перед которыми забрезжил свет падения цен на квартиры, решили подождать, в результате спрос с апреля резко упал. А тут еще и банковский кризис в мае. «Ситуация с банковским кризисом не могла не повлиять на рынок недвижимости,— считают специалисты компании Blackwood.— Есть две категории игроков, которые попали под его влияние. Прежде всего это девелоперы. В отличие от массового жилья, где большая часть финансирования идет от потребителей, элитная недвижимость возводится прежде всего на собственные и кредитные ресурсы застройщика и только потом на средства покупателей. Соответственно, девелоперу необходимы хорошие кредитные возможности. В сложившейся ситуации, когда банки осторожничают, придерживают реализацию договоров, пересматривают условия сотрудничества, многие девелоперы испытывают трудности с реализацией кредитных контрактов на строительство. Вторая категория игроков, на которую повлияла ситуация с банками,— покупатели. Сейчас спрос на элитное жилье несколько снизился: покупатели ведут себе довольно инертно, заняв выжидательную позицию».
Да и СМИ, наперебой подхватившие тему «обвала рынка как вероятного сценария», сделали свое черное дело. «Наиболее заметным событием 2004 года стала, на мой взгляд, крайне неконструктивная шумиха, поднятая СМИ вокруг замедления роста цен на жилую недвижимость,— говорит Виктор Мосин, заместитель генерального директора по экономике и финансам концерна „Крост”.— Первые публикации на эту тему появились во втором квартале 2004 года. В третьем приключился микрокризис, в банковском секторе выразившийся в приостановке выдачи кредитов коммерческим организациям и прекращении операций рядом банков. Сочетание низкопрофессионального подхода СМИ к тенденциям рынка недвижимости с проблемами в банковском секторе на пользу отрасли не пошло. Части застройщиков пришлось довольно туго». Только сейчас, полгода спустя, рядовые покупатели разобрались в ситуации и вернулись со своими стремительно обесценивающимися средствами к покупке недвижимости,— считает Виктор Мосин и уверяет, что значительного падения цен, предсказанного непрофессиональной прессой, так и не произошло.
Зато началась продолжительная стагнация, когда цены не росли, упираясь в низкий уровень спроса, но и не падали, так как их специально поддерживали застройщики: никому не хотелось терять деньги. «Главное событие на рынке недвижимости в 2004 году — это начало стагнации,— считает коммерческий директор „Авгур Эстейт” Виктор Козлов.— Рынок долгое время был перегрет и, наконец, стабилизировался. Это принесло свои плюсы как покупателям, которые в условиях постоянных цен вернули интерес к московскому рынку новостроек, так и девелоперам. Стагнация продаж немного „отрезвила” рынок: если раньше недвижимостью занимались все, кому не лень, то сегодня непрофессионалы не выдерживают конкуренции и покидают рынок. Поэтому хочется надеяться, что скоро на нем останутся только профессиональные девелоперы. Единственной отрицательной стороной этого процесса стало снижение доходности рынка недвижимости как финансового инструмента, но инвестиционную привлекательность он все равно не утратил».

Что строили
Пока рынки эконом- и бизнес-жилья с апреля по ноябрь стагнировали, элитные новостройки только увеличивали цену. «Главная тенденция 2004 года — это рост цен на элитную недвижимость, реализуемую как на первичном, так и на вторичном рынке,— считает директор по развитию Delight Realty Ольга Павлова.— Первое полугодие было отмечено ростом цен на элитную недвижимость. Однако летний спад отразился на продажах самого дорогого жилья, но по иным причинам: из-за изменения курса доллара и ситуации вокруг компании ЮКОС».
«Сейчас идет плавное увеличение роста цен на объекты недвижимости,— считает Павлова.— Например, уже сегодня есть предложения объектов, находящихся в различной стадии готовности с ценовой отметкой на уровне не ниже $10 тыс. за кв. м площади. По мнению наших специалистов, рост уровня цен на объекты элитной недвижимости продолжится и в 2005 году».
«В этом году на рынке было поставлено два абсолютных рекорда,— говорит Валех Рзаев, руководитель прессслужбы компании КРТ,— цена нефти на мировых рынках и достижение отметки $20 тыс. за кв. м еще не построенного эксклюзивного жилья на Болотной площади. Это — символы макроэкономической динамики рынка».
С загородным рынком в уходящем году ситуация была несколько иная. По мнению PR-директора Vesco Realty Максима Карапетова, рынок загородной недвижимости подвергся в 2004 году реальной психологической атаке со стороны Минприроды, угрожающего начать снос коттеджей, незаконно построенных в природоохранных зонах. «По сути дела, это была всего лишь пиар-акция ведомства господина Трутнева,— считает Карапетов,— кульминацией которой стал демонстративный демонтаж здания „Юнсвязьстроя”, возведенного в поселке „Горки-2” на Рублевском шоссе. С другой стороны, устрашающие действия, проводимые Минприроды, принесли пользу делу. Они показали, что рынок загородки достаточно устойчив, психологически крепок и не подвержен панике, а профилактика реальных нарушений ему будет только на пользу. Так, клиенты Vesco Realty, подбирающие жилье у воды, стали более трепетно относиться ко всякого рода нюансам, связанным с законностью получения участков и наличием всех необходимых документов».

На что строили
Знаковой тенденцией на рынке 2004 года стало массовое появление такой новой для Москвы формы финансирования проектов, как привлечение средств через паевой инвестиционный фонд (ПИФ).
Сейчас в Москве действуют уже более двадцати фондов, совокупная стоимость чистых активов которых превысила 6 млрд руб. Некоторые из них стали соинвесторами известных на рынке строительных проектов.
«Для того, чтобы отрасль развивалась, необходимы средства,— считает Павел Зюбин, генеральный директор УК „Регион Девелопмент”.— Теперь мы видим, что для строительной отрасли нашелся еще один инструмент привлечения средств — закрытые паевые фонды недвижимости. Фонды пробуют привлекать в строительный сектор деньги не только институционалов, но и частных инвесторов, чей потенциал огромен. Каждый знает рынок недвижимости как потребитель, многие хотели бы на нем заработать, а Фонды недвижимости эту возможность предлагают». Покупатели квартир тоже не отказались бы от возможности попользоваться чужими деньгами для оплаты своих сделок, но банки пока не готовы предоставить своим заемщикам приемлемые условия кредитования. По данным интернет-ресурса Issledovanie.ru, количество сделок по ипотеке не превышает пока 1% от общего числа сделок с жильем. | О ПЕРСПЕКТИВАХ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В 2005 ГОДУ ЧИТАЙТЕ НА СТР. 38 И 65. |
Очевидно, что в сложившейся ситуации банкам нужны государственные гарантии, гражданам — более мягкие условия кредитования, а строительному рынку — реальная конкуренция.

Подписка на журнал Building Life

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105055 РОССИЯ, МОСКВА, НАБ. АКАДЕМИКА ТУПОЛЕВА, 15, СТР.2, «ТУПОЛЕВ ПЛАЗА»
ТЕЛ./ФАКС (095) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения