Building Online
Покупателям жилья (Life): журнал  ежегодник проверено  
Частным инвесторам: ПИФы  клуб    
Арендаторам (Commercial): журнал ежегодник проверено  
Профессионалам (Business): журнал дом конференции ежегодник
Russian Review (in English): magazine guide conferences REIT
Сервисы: решения подписка реклама контакты

BUILDING BUSINESS

Building Business
№2, Апрель

Реклама
Подписка
Анонс №3

BUILDING LIFE

Building Life
№7 Город, Май

Building Life
№7 Загород, Май

Реклама
Подписка
Распространение
Кто читает Building Life

ПАРТНЕРЫ BUILDING

ПРОВЕРЕНО.BUILDING

РЕКЛАМА

Акционерный вестник

Акционерный вестник

КТО И КАК СТРОИТ КОТЕЛЬНИКИ


Журнал Building Life №4

В КОТЕЛЬНИКАХ ИДЕТ АКТИВНАЯ СТРОЙКА — В 2004–2005 ГОДАХ ЗДЕСЬ ВОЗВЕДУТ 250 ТЫС. КВ. М ЖИЛЬЯ И ЕЩЕ ПРИМЕРНО 250 ТЫС. КВ. М ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ОДНАКО У РАЙОНА ОГРОМНЫЕ ПРОБЛЕМЫ С ПОДВЕДЕНИЕМ К НОВОСТРОЙКАМ КОММУНИКАЦИЙ И ЗАДЕРЖКОЙ ВВОДА ДОМОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ. ЧТО, ВПРОЧЕМ, НЕ МЕШАЕТ ЧАСТНЫМ ИНВЕСТОРАМ ЗАРАБАТЫВАТЬ НА МЕСТНЫХ КВАРТИРАХ ПО 45–50% ГОДОВЫХ. ПОЛНУЮ ПРОВЕРКУ СТРОЙКИ В ГОРОДЕ ПРОВЕЛ ОСЕНЬЮ BL.

ГЛАВНЫЕ ЦИФРЫ КОТЕЛЬНИКОВ:
$280 МЛН И БОЛЕЕ СОБИРАЮТСЯ ВЛОЖИТЬ ДО 2007 ГОДА ИНВЕСТОРЫ В ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ КОТЕЛЬНИКОВ. В СТРОИТЕЛЬСТВО ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ТАКЖЕ БУДЕТ ИНВЕСТИРОВАНО ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО $280–300 МЛН
45–50% ДОХОДА В ГОД ПОЛУЧИЛИ ЧАСТНЫЕ ИНВЕСТОРЫ, КУПИВШИЕ КВАРТИРЫ НА ЭТАПЕ КОТЛОВАНА В КОТЕЛЬНИКАХ В 2001–2002 ГОДАХ
$620–820 ЗА КВ. М — ЦЕНА НА СТРОЯЩЕЕСЯ В КОТЕЛЬНИКАХ ЖИЛЬЕ

На современную историю Котельников оказали влияние два успешных бизнеса — автомобильный и сельскохозяйственный: в 1991 году агрофирма «Белая дача» превратилась в холдинг и заняла лидирующую позицию на своем сегменте рынка, а в 1994 году на Новорязанском шоссе открылся авто- мобильный торгово-выставочный комплекс «Автогарант». Именно эти организации владеют самыми привлекательными для девелопмента землями Котельников, расположенными в треугольнике между МКАД, Новорязанским и Дзержинским шоссе.
Перспективность жилой застройки района была оценена риэлтерами лишь в 2003 году, после открытия на территории «Автогаранта» первого в России немецкого гипермаркета «Маркткауф» площадью 29 тыс. кв. м. До этого момента возводящиеся в двух километрах от МКАД жилые дома рассматривались как точечная застройка деревни, где купить квартиру можно лишь от полной безнадеги. Сказывалось от- сутствие инфраструктуры, плохая транспортная доступность (несмотря на близость к Москве) и соци- альное окружение. Сегодня жилье в Котельниках с удовольствием реализуют крупнейшие риэлтерские компании, а застройщики с экономичной панели переходят на монолит, позиционируя свои комплексы как «эконмичный бизнес-класс».
Как рассказал начальник отдела строительства администрации города Котельники Юрий Долян, в этом году в городе собираются сдать около 100 тыс. кв.м. жилья, в планах на 2005 год — более 160 тыс. По его словам, основными инвесторами застройки являются компания «Солидстройгрупп», застраивающая земли агрофирмы «Белая дача» (микрорайон «Белая дача»), и компания «Евростройтек», строящая на землях «Автогаранта» (микрорайон «Солнечные часы»). Кроме того активно застраиваются городские земли: ведется реконструкция старого жилого фонда и новое строительство в микрорайонах «Ковровый» и «Силикат».

«Солнечные часы»
По словам заместителя гендиректора по инвестиционной деятельности «Евростройтека» Сергея Пасеко, сейчас компания разрабатывает участок в 14 га, на котором до середины 2007 года будет возведен микрорайон «Солнечные часы». Это 240 000 кв. м жилья и инфраструктура, включающая паркинг и два детских садика. На первых этажах комплекса будут расположены магазины и предприятия бытового обслуживания. Ориентировочный объем инвестиций в проект — $140 млн.
В первом квартале 2005 года госкомиссии сдадут стартовые объекты микрорайона (корпуса 11 и 10, панельные дома серии П-111М с вентилируемыми фасадами). По корпусу 9 (монолит) сейчас закончены работы нулевого цикла, а площади для корпусов 14 и 15 уже готовятся к строительству. Официальными продавцами объектов «Евростройтека» стали ИАСЭ (выступает в качестве соинвестора и риэлтера), «Пересвет-инвест» и корпорация «Инком-недвижимость» (риэлтеры).

«Белая дача»
Микрорайон «Белая дача» имеет более запутанную схему — разобраться кто есть кто (инвестор, соин- вестор, застройщик, риэлтер) простому покупателю не под силу. Как удалось выяснить BL, основным застройщиком все-таки является «Солидстройгрупп». А инвестором, в зависимости от проекта, считается «Флет-центр» или «Консул-недвижимость». Участники рынка утверждают, что эти компании аффилированы между собой, но доказать это BL не удалось: согласно данным Московской регистрационной палаты за 2002 год, учредителем «Флет-центра» является Маргарита Гусева, «Солидстройгрупп» — Александр Яшин и Андрей Абрамов, а данных по учредителям ООО «Консул-недвижимость» в базе не оказалось (хотя, по сведениям налоговой службы, компания зарегистрирована еще в 2002 году). Объединяет трех юрлиц только адрес: офисы компаний расположены по адресу улица Никитская, дом 22.
Итак, строительство «Белой дачи» началось с выделения агрофирмой под жилую застройку 19 га земли (целевое назначение этих земель было изменено постановлением правительства Московской области от 11 июня 2003 года №352/15). Председатель наблюдательного совета ГК «Белая дача», депутат Госдумы Виктор Семенов рассказал, что до конца 2007 года на этой земле будет возведено 250 000 кв. м жилья. По его словам, основной партнер «Белой дачи» по застройке одноименного микрорайона — «Солидстройгрупп». Над этим проектом компании работают «в доле»: за право застройки этого участка агрофирма получает часть построенных квартир, которые либо выделяет очередникам, либо реализует через риэлтеров.
Гендиректор «Солидстройгрупп» Андрей Абрамов рассказал, что сегодня в «Белой даче» компанией уже построено 40 000 кв. м жилья серии П111-М — корпуса 3а, 4, 5 и 8 (строительные номера), а возводится еще более 165 000 кв. м — корпуса 5а, 6, 7, 9, 11, 14 и 15 (П111-М и монолит). Кроме того, «Солидстройгрупп» принимает участие в застройке части микрорайона «Ковровый» (построены дома серии П3М по улице Новая, корпуса 18, 17 — 38 000 кв. м., соинвестор — «Бест-Финанс»).
Земля под строительство микрорайона «Озерный» была продана компании «Стройфит», а инвестором стал Межтопэнергобанк. Сейчас там возводится два монолитных корпуса общей площадью 50 000 кв. м — Белая дача, 2а. Начато строительство корпуса 1а. В перспективе жилая площадь должна увеличиться до 100 000 кв. м. В последние несколько месяцев, помимо уже упомянутых «Флет-центра», «Консул-недвижимости», а также компании «Мэни» (и ранее выкупавших жилье в некоторых корпусах), реализацией «Белой дачи» и «Озерного» занялись монстры риэлтерского рынка «Миэль-недвижимость», МИАН и «Инком-недвижимость».

Нет коммуникаций
Район имеет те же проблемы, что и любая другая новостройка в Подмосковье. Это коммуникации, транспортная доступность, задержка сроков строительства и длительное оформление прав собственности на квартиры. Но основная проблема — все же коммуникации. «У нас нет нет возможности обеспечить новостройки водой, теплом, канализацией, и эта нагрузка ложится на инвесторов. Например „Солидстройгрупп” только в этом году пришлось вложить более 30 млн руб., чтобы закольцевать теплотрассу, а „Евростройтек” тянет коммуникации из Жулебино»,— говорит Долян.
С увеличением объемов строительства эта проблема станет еще более актуальна, а вложения в коммуникации только увеличатся.

Зато есть долгострой
Задержки строительства тоже не добавляют популярности району. Серьезные просрочки идут по трем корпусам: 5а, 6 и 9 (инвестор — «Флет-центр», генподрядчик — «Солидстройгрупп»). Сдача корпусов была намечена на сентябрь 2003 года. По словам Доляна, срыв сроков в 2003 году произошел из-за просрочек поставок железобетонных конструкций, а в этом году у компании, как и у многих других, были проблемы с финансированием. Абрамов этого не отрицает и обещает, что все нормализуется в ближайшее время. По его словам, компанию подводили соинвесторы, не сумевшие обеспечить постоянный приток финансирования. «Теперь мы пошли по другому пути: отказались от всех соинвесторов, и сами отвечаем за все, например, корпус 15 — это полностью наш проект»,— говорит Абрамов.

СПРАВКА Город Котельники — один из самых молодых в Московской области: ему еще не исполнилось и полугода. Административное образование Котельники, упоминавшееся в исторических хрониках 17 века и известное как бывшее владение бояр Морозовых и князей Голицыных, статус города получило 24 июня 2004 года. К этому моменту масштабная застройка района, прилегающего с юго-востока к МКАДу, между Люберцами и Дзержинским, велась уже третий год.

Недострой ликвидируют на кредитные деньги. „Мы привлекли серьезное банковское финансирование и сейчас поэтапно достраиваем все наши „зависшие” объекты»,— утверждает Абрамов. Назвать этот банк он отказался, сославшись на нежелание банковского учреждения афишировать свое участие в проекте. Однако, по словам риэлтеров, работающих на объектах в «Озерном», финансирование «Белой дачи» обеспечил тот же Межтопэнергобанк.
По словам Абрамова, корпус 5а будет сдан до конца 2004 года, но люди смогут туда въехать в первом квартале 2005 года. По корпусу 9 сейчас ведутся работы (проблемы с поставками железобетона решены, работы больше останавливаться не будут), и планируемый срок сдачи — конец первого — начало второго квартала. «Расконсервация», то есть начало монтажных работ, на самом сложном объекте — корпусе 6 — намечена на 10 декабря. «Там осталось достроить две секции по четыре этажа и четыре — по семь этажей. В конце второго — начале третьего квартала дом будет сдан»,— уверяет Абрамов. По остальным объектам отставание по срокам не столь фатально: корпус 7 уже «на подходе», активное строительство 11 корпуса (соинвестор «Флэтцентр») начнется до середины декабря.
Задержка сроков строительства «Солидстройгрупп» трех корпусов настораживает Семенова. Он считает, что это плохо сказывается на репутации нового района, но надеется на ликвидацию «недостроя» в ближайшие полгода. В любом случае, сейчас создается новая компания «Белая дача ин- жиниринг», которая, получив все необходимые лицензии, станет девелопером строительства торгово-развлекательного комплекса. «Эта же компания может выполнять роль заказчика-застройщика и по жилым объектам. Во всяком случае, по тем корпусам, к строительству которых наш партнер еще не приступал»,— объясняет Семенов.

И еще пробки
Транспортная доступность района, удаленного от МКАД на два км, на первый взгляд, проблема надуманная. Но, учитывая пробки на Новорязанском шоссе в часы пик, рекламные «15 минут до станции метро Кузьминки» — не более чем иллюзия. Простоять там можно и полтора часа. В ближайшее время планируется строительство автодороги федерального значения Егорьевское шоссе, которая пройдет от улицы Верхние Поля через территорию Котельников. Ориентировочный срок строительства трассы — 2007 год. Кроме того, проблему может решить и ввод метро в Жулебино (по планам московских властей, станция м. Пронская будет построена в 2010 году).

Не «Маркткауфом» единым
Помимо массовой жилой застройки в Котельниках собираются построить несколько крупных торговых комплексов. Сейчас «Евростройтек» совместно с «Автогарантом» разрабатывают концепцию развития территории между Новорязанским шоссе и жилым микрорайоном. А «Белая дача» в ноябре обнародовала свои планы по строительству в 2006 году на 14-м километре МКАД, торгово-развлекательного комплекса, сравнимого по размерам с комплексом «Мега-2» в Химках. Его общая площадь должна составить около 240 000 кв. м (стоимость проекта — $280–300 млн). Девелопером проекта также будет «Белая дача». Сейчас ведутся переговоры с потенциальными соинвесторами, в частности с IKEA.

Пока доступно
Сейчас цены на строящееся в Котельниках жилье составляют от $620 до $820 за кв. м, в зависимости от микрорайона, готовности объекта и площади квартиры. Вице-президент VMP corp. («Новая площадь») Алексей Кожевников считает, что привлекательность района высока как для граждан, приобретающих жилье для себя, так и для частных инвесторов. «Близость к Москве, комплексная застройка города, серьезная инфраструктура — все это приведет к повышению стоимости кв. м до $1000–1100 уже в 2005 году»,— уверен Кожевников. Но частным инвесторам, по его мнению, имеет смысл реализовать квартиры уже после 2007 года, когда стоимость одного кв. м. вырастет до $1200–1400.
Действительность уже отличается от мнения экспертов. В ноябре на вторичном рынке «однушку» площадью в 40 кв. м в корпусе 18 «Белой дачи» предлагали уже за $44 000 . К слову, в 2002 году такую же квартиру знакомые автора приобрели за $19 500. Итого, доходность сделок с квартирами Котельников оказалась даже выше столичных аналогов: 45–50% годовых. Однако покупатели, приобретшие жилье для себя, проценты не считают. Они тихо радуются удачному решению квартирного вопроса и ждут окончания глобальной стройки — когда из поселка с одним промтоварным магазином Котельники превратятся в современный район с инфраструктурой московского уровня.

Подписка на журнал Building Life

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105055 РОССИЯ, МОСКВА, НАБ. АКАДЕМИКА ТУПОЛЕВА, 15, СТР.2, «ТУПОЛЕВ ПЛАЗА»
ТЕЛ./ФАКС (095) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения