Building Online
Покупателям жилья (Life): журнал  ежегодник проверено  
Частным инвесторам: ПИФы  клуб    
Арендаторам (Commercial): журнал ежегодник проверено  
Профессионалам (Business): журнал дом конференции ежегодник
Russian Review (in English): magazine guide conferences REIT
Сервисы: решения подписка реклама контакты

BUILDING BUSINESS

Building Business
№2, Апрель

Реклама
Подписка
Анонс №3

BUILDING LIFE

Building Life
№7 Город, Май

Building Life
№7 Загород, Май

Реклама
Подписка
Распространение
Кто читает Building Life

ПАРТНЕРЫ BUILDING

ПРОВЕРЕНО.BUILDING

РЕКЛАМА

Акционерный вестник

Акционерный вестник

СВОЯ ЦЕНА


Журнал Building Life №4

ТЫСЯЧИ «РОДНЫХ», НО НЕНУЖНЫХ ПОДМОСКОВНЫХ СОТОК МЕРТВЫМ ГРУЗОМ ВИСЯТ НА ШЕЕ СВОИХ ХОЗЯЕВ. ОДНАКО ТЕ НЕ СПЕШАТ ПРОДАВАТЬ УЧАСТКИ. ПРОБЛЕМА ДАЖЕ НЕ В ТОМ, ЧТО НЕКОМУ, А В ТОМ, ЧТО НЕ ИЗВЕСТНО, ЗА СКОЛЬКО — КАК БЫ НЕ ОШИБИТЬСЯ В ЦЕНЕ.

ГЛАВНЫЕ ЦИФРЫ
$40 ЗА СОТКУ ОЦЕНИВАЕМОГО УЧАСТКА — ГОНОРАР НЕЗАВИСИМОГО ОЦЕНЩИКА
6% И ВЫШЕ — КОМИССИОННЫЕ РИЭЛТЕРА ПРИ ПРОДАЖЕ ЗЕМЛИ
$1,5 МЛРД — ЦЕНА 1 ТЫС. ГА НАХОДЯЩЕЙСЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЗЕМЛИ В ПОДМОСКОВЬЕ
93% РЫНКА ЗЕМЛИ ПРИНАДЛЕЖИТ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ, А 7% — ФИЗИЧЕСКИМ

Решающий фактор успешной продажи земли с домом или без него — грамотно определенная стоимость. Основных параметров, влияющих на рыночную стоимость участка в Подмосковье, очень много: от удаленности от МКАД и престижности направления до наличия лесов и водоемов. Разброс цен также велик: к примеру, стоимость сотки на расстоянии 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе на сентябрь 2004 года составляла $29 800, а по Щелковскому — $2000.
«Главным подводным камнем, на который может натолкнуться человек, пожелавший оценить свою вотчину, является недостаток у большинства компаний информации о реальных сделках»,— говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Предоставляют подобные услуги независимые оценочные компании, не имеющие никакого отношения к рынку недвижимости, и риэлтерские фирмы, получившие лицензию на оценочную деятельность, но практикующиеся исключительно на оценке недвижимости.
Независимые оценщики занимаются только составлением специального отчета о рыночной стоимости, который показывает, за какую цену с наибольшей степенью вероятности будет продан данный объект. Риэлтеры в основном предоставляют клиенту помощь в поиске покупателя и дальнейшем сопровождении самой сделки куплипродажи, оценка же не является их профилирующей деятельностью. «Различия в оценке практикующего риэлтера и специалиста оценочной компании, безусловно, имеются,— считает Андрей Уфимцев, заместитель генерального директора компании „Новое Качество”.— Риэлтер оценивает, исходя из конкретных продаж, собственного опыта и опыта продаж компании, из ситуации на рынке и прогнозов развития. Профессиональные же оценщики пользуются в работе различными параметрами, но информацию о продажах они вынуждены добывать, так как сами продаж не ведут».
«Если человек просто хочет продать земельный участок, то ему вряд ли нужен оценщик. Скорее всего, он пойдет к риэлтеру,— считает Елена Новомлинская, руководитель отдела „Земля для бизнеса” компании „Миэль-Недвижимость”. — Ведь тут на первый план выходят совершенно другие вопросы: кому продать, как быстро и за какую сумму».

К оценщику
Если выбор продавца земли пал на независимого оценщика и «якорь уже брошен» в уютном офисе «счастливой» фирмы, с клиентом заключается договор, в котором он, в частности, обязан указать, для какой цели проводится оценка. Необходимы будут также документы, на основе которых будет работать оценщик: свидетельство о праве собственности на участок, копия геодезического плана и сведения о наличии обременений. «Любой оценщик в отчете пишет, какие документы были ему предоставлены, но юридическая экспертиза этих документов, как правило, не производится»,— отмечает Елена Новомлинская.

Земли коттеджных поселков оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках куплипродажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости в этом районе, поясняет Константин Ковалев. — Обязательно принимаются во внимание сведения об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состояния окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта».
Без личного осмотра земли оценка «родины» не производится. Результаты оформляются в виде письменного отчета об оценке, итог которого — рыночная стоимость «любимых» соток, выраженная в рублях. Стоимость услуг оценочной компании зависит от назначения земельного участка. В среднем для приусадебных участков стоимость оценки составляет $40 за сотку. Вообще между фирмами, занимающимися подобной деятельностью, де-факто существует картельное соглашение о тарифах, и опускать цены ниже этих примерных величин считается некорректным по отношению к коллегам. Но конкуренция остается конкуренцией, и некоторые компании не считаются с этим.

К риэлтеру
Можно продать землю через риэлтерскую компанию, которое его не оценит, но продаст. «Все оценочные услуги входят в пакет услуг, оказываемых компаний, и бесплатны для клиента. Именно по такой схеме работает наше агентство и практически все остальные компании на рынке,— рассказывает Андрей Уфимцев.— Если же необходима документально подтвержденная оценка участка, больше подойдет профессиональный оценщик».

Обращение к риэлтерам не гарантирует хозяевам земли получение максимальной цены за участок. Агент попытается продать его по максимуму, но какую сумму он оставит себе, клиент может и не узнать. Сами агенты с горькой улыбкой рассказывают о случайных встречах продавца участка и покупателя, в ходе которых выясняется, что один получил с продажи $10 тыс., а второй за ту же землю отдал $20 тыс. Конечно, это не общее правило, а исключение. Но, к сожалению, часто встречающееся.

Сами с усами
«Пощупать» рынок самостоятельно, без оценщика и риэлтера, можно без особого труда. Достаточно дать объявление о продаже участка в любую специализированную газету, указав любую цену, будь она хоть в несколько раз выше рыночной. Забросив такую приманку, придется ждать, когда предложение найдет своего покупателя. Если ожидание затянулось, значит, цена выставлена действительно завышенная и придется ее снизить. Если же спрос на участок «горячий», он скорее всего недооценен, и есть возможность цену увеличить. Таким способом можно найти ту самую цену, которая и хозяина не разочарует, и покупателя не отпугнет. Одно но: такой метод требует времени и терпения, и вряд ли подойдет человеку, желающему поскорее избавиться от участка.

Подписка на журнал Building Life

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105055 РОССИЯ, МОСКВА, НАБ. АКАДЕМИКА ТУПОЛЕВА, 15, СТР.2, «ТУПОЛЕВ ПЛАЗА»
ТЕЛ./ФАКС (095) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения