Building Online
Покупателям жилья (Life): журнал  ежегодник экспертиза        
Частным инвесторам: ПИФы             
Арендаторам (Commercial): журнал ежегодник проверено        
Профессионалам (Business): журнал конференции новости инвестиции дом    
Russian Review (in English): magazine            
Сервисы: о нас решения подписка реклама контакты вакансии медиа-кит (1 Mb)

BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июль-август
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Ознакомительная подписка
Конференции
Бизнес-решения
Инвестиции
BUILDING LIFE Building Life
№10 (6) Город, Сентябрь
Building Life
№10 (6) Загород, Сентябрь
Реклама
Подписка
Распространение
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№1, Июль
Реклама
Подписка
Распространение
РЕКЛАМА

«МЫ ГОТОВИЛИСЬ К IPO С МОМЕНТА СОЗДАНИЯ»


Журнал Building Business №1

ПРИВЛЕЧЬ ВНЕШНИХ ИНВЕСТОРОВ В КАПИТАЛ ЧЕРЕЗ IPO РЕШИЛАСЬ В 2004 ГОДУ КОМПАНИЯ «ОТКРЫТЫЕ ИНВЕСТИЦИИ». О МОТИВАХ И ДЕТАЛЯХ РАЗМЕЩЕНИЯ АКЦИЙ BB УЗНАЛ У ДЕНИСА ДАВИДКО, ФИНАНСОВОГО ДИРЕКТОРА «ОТКРЫТЫХ ИНВЕСТИЦИЙ».

ДЕНИС ДАВИДКО — финансовый директор ОАО «Открытые инвестиции». До этого работал финансовым директором в крупнейшей в России авиализинговой компании «Ильюшин Финанс Ко». Получил диплом бакалавра экономики (с отличием) и диплом магистра экономики в МГУ им. М. В. Ломоносова, участвовал в годовой программе обмена с Университетом Вирджинии (США), где изучал ДЕЛОВОЕ АДМИНИСТРИРОВАНИЕ И ФИНАНСЫ

— Почему акционеры выбрали IPO как источник финансирования для развития компании? Почему не взяли денег у «Интерроса» или кредит Росбанка? Они ведь вашей компании как родные — много взамен не попросили бы.
— Прежде всего, к сентябрю 2004 года совокупный объем риска группы «Интеррос» на ОАО «Открытые инвестиции» составлял около $150 млн (включая кредиты, предоставленные Росбанком), при этом для приобретения новых проектов и для развития уже купленных проектов требовался существенный дополнительный капитал. Кроме того, привлечение внешнего заемного финансирования от банков, не связанных с «Интерросом», для нас было крайне тяжело, так как потенциальные кредиторы рассматривали «Открытые инвестиции» не как автономную компанию, а как структурное подразделение группы и были не готовы устанавливать самостоятельный лимит кредитования. Это означало, что от «Интерроса» требовалось принимать на себя все риски, связанные с такими внешними кредитами, а следовательно еще больше увеличивать сумму своего риска на «Открытые инвестиции», что было неприемлемо. Таким образом, решение о привлечении внешних инвесторов в капитал компании через IPO позволило решить следующие стратегические задачи: во-первых, существенно увеличить собственный капитал компании; во-вторых, сделать компанию по-настоящему самостоятельной; в-третьих, значительно расширить возможности компании по привлечению заемного финансирования на выгодных условиях из независимых от «Интерроса» источников.
— Но почему IPO? Привлекли бы инвестиции через ПИФ или продали долю стратегическому инвестору...
— Мы думали про ПИФ, но отказались от этого инструмента финансирования в силу его новизны. Крупные инвесторы крайне осторожно относятся к ЗПИФам недвижимости, управляемыми неподконтрольными им управляющими компаниями. Более того, существовал серьезный риск, что ограниченность правоприменительной и судебной практики, возможности двойного толкования налогообложения оттолкнули бы потенциальных инвесторов.
— Результатами IPO вы остались довольны?
— Да. Мы собрали заявок от инвесторов на покупку наших акций в 2,6 раз больше, чем от общего предложения (всего компания предложила 38,5% своих акций.— ВВ), что подтвердило высокий интерес инвесторов к нашей компании. В итоге каждый инвестор смог купить меньше 50% акций от объема в своей заявке. Мы получили необходимый нам охват инвесторов: более 50% инвесторов оказались анг- лийскими портфельными фондами, еще 50% распределились между инвесторами из Германии, Швеции, Австрии и России. Цена за акцию была зафиксирована в верхнем сегменте ценового диапазона ($49,75 при диапазоне $42,75–52,25.— ВВ). В результате мы продали 38,5% своих акций за $68,8 млн при рыночной капитализации компании около $178,6 млн (в феврале капитализация компании превысила $200 млн.— ВВ).
— Как определялась цена за акцию?
— Оценка девелоперской компании проста: стоимость чистых активов плюс-минус 15%. Если компания высокодоходна, имеет конкурентную стратегию с высоким потенциалом развития, то к базовой оценке добавляют премию (надбавку.— ВВ), если нет — делают дисконт.

ОАО «ОТКРЫТЫЕ ИНВЕСТИЦИИ» была основана осенью 2002 года холдингом «Интеррос» для консолидации активов и операций, связанных с недвижимостью. За 2,5 года компания начала строительство первой очереди коттеджного поселка «Павлово», построила 3-звездную гостиницу «Новотель Москва» и бизнес-центр класса А «Мейерхольд-центр», приступила к строительству бизнес-центра класса А «Сахаров-центр» и торгово-развлекательного центра на улице Шереметьевская. Выручка компании за I полугодие 2004 года составила $14,0 млн при чистой прибыли $11,3 млн. Текущая рыночная капитализация компании — ОКОЛО $ 220 МЛН

— Вас оценили с надбавкой. За что?
— Во-первых, «Открытые инвестиции» — это быстрорастущая компания на быстрорастущем рынке.
Во-вторых, у компании хороший портфель проектов. 50–70% капитала инвестированы в проекты с высокой рентабельностью, например наш коттеджный поселок «Павлово». 30–50% инвестируются в проекты, приносящие стабильный денежный поток, скажем, наша гостиница «Новотель Москва» и бизнес-центр «Мейерхольд-центр». При этом у нас нет рискованных проектов в «перегретых» нишах, к каким мы относим строительство массового жилья в Москве.
В-третьих, компания ориентирована на качественную реализацию проектов. Взять наш проект «Павлово». Все делаем «в белую»: покупаем земли, продаем участки, подключаем электричество, газ и т. д. По потребительским характеристикам «Павлово» — лучший поселок в своей нише по Новорижскому шоссе. Только «Резиденции Бенилюкс» могут составить определенную конкуренцию. При этом наш поселок значительно выигрывает за счет продуманности инфраструктуры: мы вынесли «Павлово подворье» за пределы поселка, разместив рядом с близлежащим шоссе, что сделало его доступным всем жителям по этому направлению и сняло его содержание с жильцов поселка.
— Как повлиял на оценку инвесторами стоимости акции тот факт, что более 60% компании принадлежит «Интерросу», с которым до сих пор связаны большие политические риски?
— Скорее положительно, чем отрицательно. «Интеррос» — это не только политические риски, но и большие финансовые и другие возможности, о которых многие компании могут только мечтать.
— Почему среди инвесторов, которые купили ваши акции, нет фондов из Америки и Азии?
— После недавних корпоративных скандалов в Америке слишком жесткое законодательство. Азия традиционно весьма ограниченно инвестирует в российские компании. Поэтому мы решили сфокусироваться на работе именно с европейскими инвесторами. В середине ноября мы отправились на роад-шоу, в рамках которого провели более 80 встреч. При этом надо понимать, что многие американские и азиатские фонды имеют дочерние структуры в Европе, поэтому я не исключаю, что среди инвесторов оказались компании и из этих регионов тоже. Мы дополнительно выпустили GDR (глобальные депозитарные расписки.— ВВ), которые существенно расширили базу потенциальных инвесторов в наши акции.
— А не было желания продать все отечественным инвесторам?
— Мы никак не ограничивали круг лиц, которые могут инвестировать в наши акции, за исключением соблюдения тех законодательных ограничений, которые установлены в различных юрисдикциях. Таким образом, все отечественные инвесторы, которые хотели подать заявку, ее подали. Жизнь показала, что подавляющее большинство заявок пришло от западных инвесторов. Мы видели, что после получения нашей страной кредитных рейтингов от двух агентств многие западные портфельные инвесторы созрели для вложений в Россию, в том числе — в недвижимость, которая считается у нас одним из наиболее привлекательных объектов для инвестиций. Однако инструментов для вложения в нашу недвижимость, которые соответствовали бы их инвестиционным критериям, в России не было. Наши акции стали первым таким инструментом. И пока единственным. В результате кроме денег мы получили известность в западном инвестиционном сообществе, что в будущем позволит нам привлекать там долговое финансирование.

УЧАСТНИКИ IPO

Инвестиционный банк ING лидменеджер и единственный букраннер
АКБ Росбанк старший ко-лидменеджер
ИК «Тройка Диалог» ко-менеджер Bank of New York депозитарный банк по программе GDR
Deloitte & Touche аудитор
Jones Lang LaSalle оценщик объектов недвижимости
Freshfields Bruckhaus Deringer главный юридический консультант проекта
Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom LLP юридический консультант по программе GDR (американское право)
«Линия права» юридический консультант по программе GDR (российское право)
Citigate Dewe Rogerson PR-агентство
Infomost PR-агентство

— Ноябрь выбрали для размещения акций из-за получения страной второго кредитного рейтинга?
— Не только. Сошлось несколько факторов. Мы были готовы уже в сентябре, но вместе с нашим инвестиционным банком ожидали лучшего «окна». Смотрели на настроение целевых инвесторов. Как только наступил подходящий момент, мы объявили о начале размещения. Вообще, правильный выбор времени для размещения — заслуга исключительно инвестиционного банка.
— Судя по результатам размещения, компания осталась довольна результатом работы вашего инвестиционного банка. Почему выбрали ING?
— Три причины. Первая — мы искали международный банк, так как ориентировались на европейских инвесторов. Вторая — «Открытые инвестиции» не являются «голубой фишкой», поэтому нам необходим был банк, имеющий хороший опыт проведения IPO по компаниям второго эшелона. Третья — мы искали банк с опытом организации IPO для молодых девелоперских компаний. ING как раз пару лет назад успешно провел размещение польской девелоперской компании GTC. Причем ING провел размещение GTC после первоначального провала, когда другой банк не смог провести для нее IPO.
— Долго готовились к IPO?
— С момента создания компании. Мы изначально закладывали необходимые стандарты для IPO. Пригласили независимых директоров, вели финансовую отчетность по МСФО с ежегодным аудитом у компании из «большой четверки» Deloitte & Touche. Поэтому когда пришло врея для размещения, мы долго не готовились. Если бы мы не закладывали все необходимые стандарты заранее, то на подготовку к размещению ушло бы полтора-два года.
— Сколько готовятся к IPO?
— В среднем полтора-два года. За это время проводят аудит и due diligence (проверку), по необходимости реструктуризируют компанию, ставят финансовую отчетность, отлаживают механизмы корпоративного управления, вводят независимых директоров.
— После IPO в компании что-нибудь изменилось?
— Нет, все делаем как раньше. Единственное: постоянно усиливается роль финансового контроля в деятельности компании.
— Основные акционеры не думают увеличить количество акций в свободном обращении, продав часть своей доли?
— Думаю, в ближайшие два-три года этого не произойдет. Сначала вырастем, сформируем портфель новых инвестиционных возможностей, потом сделаем размещение на одной из западных бирж.

[an error occurred while processing this directive]

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105055 РОССИЯ, МОСКВА, НАБ. АКАДЕМИКА ТУПОЛЕВА, 15, СТР.2, «ТУПОЛЕВ ПЛАЗА»
ТЕЛ./ФАКС (095) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения