Building Online
Покупателям жилья (Life): журнал  ежегодник экспертиза        
Частным инвесторам: ПИФы             
Арендаторам (Commercial): журнал ежегодник проверено        
Профессионалам (Business): журнал конференции новости инвестиции дом    
Russian Review (in English): magazine            
Сервисы: о нас решения подписка реклама контакты вакансии медиа-кит (1 Mb)

BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июль-август
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Ознакомительная подписка
Конференции
Бизнес-решения
Инвестиции
BUILDING LIFE Building Life
№10 (6) Город, Сентябрь
Building Life
№10 (6) Загород, Сентябрь
Реклама
Подписка
Распространение
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№1, Июль
Реклама
Подписка
Распространение
РЕКЛАМА

ПЯТИЛЕТКА ЗУБАСТИКОВ


Журнал Building Business №1

СВЫШЕ 1,2 ТЫС. СТОЛИЧНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ МЕНЕЕ ЧЕМ ЗА ПЯТЬ ЛЕТ ИСПЫТАЛИ НА СЕБЕ «ПРЕЛЕСТИ» НЕДРУЖЕСТВЕННЫХ ПОГЛОЩЕНИЙ. НОВЫЙ ТИП БИЗНЕСА В МОСКВЕ НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ, А ВМЕСТЕ С НИМ РАСТЕТ И ПРИБЫЛЬ СТРУКТУР, КОТОРЫЕ ГАРАНТИРУЮТ «ЗАЩИТУ» ОТ ПОГЛОТИТЕЛЕЙ. ЕЩЕ ОКОЛО 4 ТЫС. ПРЕДПРИЯТИЙ ПРОДОЛЖАЮТ ВЫЗЫВАТЬ АППЕТИТ У ГОСПОД-ПОГЛОТИТЕЛЕЙ И МОГУТ БЫТЬ СЪЕДЕНЫ В БЛИЖАЙШИЕ ТРИ-ПЯТЬ ЛЕТ.

Недружественные поглощения московских компаний ради их активов в недвижимости начались в конце 1990-х. Буквально за два года все крупные столичные универмаги обрели новых владельцев. На смену советским завмагам пришли ритейлеры — Benetton, «Арбат Престиж» и проч., и, скажем честно, вряд ли москвичи от этого проиграли. Сливки (а рентабельность этого бизнеса тогда доходила до 1000% со сделки) с универмагов собрала компания «Росбилдинг» — один из наиболее агрессивных игроков современного московского рынка слияний и поглощений. «Переварив» торговлю, «Росбилдинг» обратил внимание на легкую промышленность, НИИ, автотранспорт и предприятия бытового обслуживания.

КРИМИНАЛЬНЫЙ ЗАХВАТ — поглощение одного предприятия другим с использованием незаконных методов (подделка записей в реестрах акционеров, вынесение различными судами, в том числе расположенными в других субъектах Российской Федерации, «заказных» судебных актов, превышение своих полномочий судебными приставами и т. п.). Как правило, сопровождается силовым захватом предприятия с привлечением групп физической поддержки.

Игроки
Несмотря на то что «Росбилдинг» был всего лишь одним из «большой двадцатки» поглотителей, известность компания получила благодаря своим жестким методам работы. Именно она ввела на рынке практику силового захвата, а технологии, используемые ею при поглощении, даже в разряд «серых» попадали с большой натяжкой. Городские власти «сломались» на текстильной промышленности. Руководство «Росбилдинга» было вызвано на ковер, а мэр столицы заявил, что не позволит перепрофилировать градообразующие предприятия. В июне 2002 года правительством Москвы было создано управление по экономической безопасности, призванное защитить собственников от откровенно криминальных захватов. «Росбилдинг» был укрощен. Во всяком случае, теперь у города к нему претензий нет | СМ. ИНТЕРВЬЮ С ВЯЧЕСЛАВОМ ИВАНОВЫМ, СТР. 20 |.
Хотя некоторые консультанты по недвижимости считают, что после начала гонений компании, специализирующиеся на криминальных захватах, просто сменили тактику: распались на несколько групп, связь которых с материнским «Росбилдингом» недоказуема. «К нам приходят люди, которых мы знали как „Росбилдинг”, и делают то, что делал „Росбилдинг”. Он просто ушел в тень»,— утверждает партнер одного из агентств. Впрочем, существует и другое объяснение. «Основными игроками рынка криминальных захватов является группа граждан, которые называют себя ИК „Россия”, ГК „Вектор” (Хазанов и Безелянский). Еще в одной группе работают и выходцы из компании „Росбилдинг”»,— говорит сотрудник управления по экономической безопасности. Всего на учете этого ведомства находится около 100 групп, из которых только 20 являются реальными организациями, имеющими хотя бы офис. Остальные — компании-однодневки, которые используются в конкретных проектах.

Огласите весь список
Всего, по мнению участников рынка, с 2000 года более 1,2 тыс. столичных компаний были поглощены, а их здания либо «зачищены» под новое строительство, либо переделаны под офисы. Эксперты ИК «Визави», скупившей более 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости вместе с владевшими ею компаниями, полагают, что за последние годы в Москве путем поглощений сменили собственника 5–10 млн кв. м при общем объеме в 16–17 млрд кв. м. Эффективность таких сделок в зависимости от избранных поглотителями методов колеблется от 30% до 1000%. Даже перепродажа скупленных с использованием методов недружественных поглотителей предприятий после их юридической очистки может принести до 300% прибыли. Если первые поглощения осуществлялись в основном с помощью банкротства предприятий, то после ужесточения законодательства их сменила вполне законная скупка акций и криминальные захваты.
Крупными скупщиками акций столичных предприятий московские власти считают компании «Вашъ финансовый попечитель», «Росдорконтракт», «Визави», Ost West Development, «Атон», «Тройка Диалог», АФК «Система» и «Конверсбанк». Этот рынок интересует и банковские структуры («Гута», Альфа-банк, БИН-банк), однако сами банки скупкой не занимаются, предпочитая действовать через подконтрольные структуры. Девелоперы, как правило, не осуществляют поглощения самостоятельно: они либо заказывают приглянувшийся участок у специалистов, либо покупают на вторичном рынке. Пожалуй, самым громким исключением из этого правила стала корпорация «Строймонтаж» (ныне «Миракс»), попытавшаяся самостоятельно получить участок на ул. Большая Татарская, д. 13. Приобретя на своих сотрудников пакет акций завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГМ), девелопер оказался втянутым в корпоративный конфликт, развернувшийся по всем законам жанра криминального захвата. Впрочем, один успешный проект по выводу у компании за плечами все-таки есть: на месте завода «Русские валенки», на Таганке, «Миракс» строит жилой комплекс.

ЭКОНОМИКА ПОГЛОЩЕНИЯ

Бюджет поглощения
Для понимания бюджета поглощения рейдеры оценивают верхнюю и нижнюю планку активов предприятия. Бюджет поглощения может составлять от $100 тыс. до $100 млн и зависит исключительно от объекта.
Методика грубого расчета бюджета поглощения объекта
Минимальная рыночная стоимость 1 кв. м имущественного комплекса в этой зоне + нижняя рыночная стоимость права аренды земельного участка + активы общества по нижней рыночной стоимости (за вычетом амортизационных расходов).
Например, стоимость бюджета поглощения объекта на Садовом кольце площадью около 500 кв. м оценивается в $1,5 млн, при том что стоимость такого объекта на рынке составляет около $3 млн.


Тоже бизнес
Защита от недружественного поглощения — тоже бизнес. Только за последний год появилось несколько десятков компаний, обещающих решить проблемы подвергшегося атаке предприятия. Хотя в управлении по экономической безопасности уверены, что их подавляющая часть — те же рейдеры. «Аккредитацию у нас получили только автономная некоммерческая организация „Общество защиты прав акционеров” и консультационный центр „Стратегия защиты”. На подходе — заключение договора о сотрудничестве с одним адвокатским бюро»,— утверждает Иванов. В этом же направлении работает региональный общественный фонд защиты прав граждан «Гражданская инициатива».

Тенденция
Еще одной новой тенденцией на рынке стали разовые проекты по поглощению друг другом отраслевых предприятий, входивших раньше в один главк, для увеличения своей доли на рынке, а также ради активов в недвижимости. Один из наглядных примеров — ОАО НИИ «Проектэлектромонтаж». Проект по поглощению начат в июне 2004 года, и, по мнению прежней администрации, он был заказан Борисом Коваленко, председателем совета директоров ранее головного предприятия отрасли ОАО «Электромонтаж». Основным фигурантом поглощения стало ООО «Энергоинвест», которому до перехода контроля над предприятием принадлежало 20% акций. Так же, как и поглощаемое предприятие, «Электромонтаж» занимается проектированием и изготовлением электрооборудования. Активы бывшей «дочки» в недвижимости — 7 тыс. кв. м и участок 0,2 га, а имущественный комплекс расположен на Большой Почтовой улице. Примерно то же сейчас происходит с одним из крупных игроков рынка строительства инженерных коммуникаций.
По информации BB, новые владельцы компании собираются вернуть под крыло отбившихся от рук «дочек» и выстроить заново бизнес-схему работы организации. По оценке экспертов, до полного передела рынка осталось три-пять лет, а интерес для поглотителей по-прежнему представляют не менее 4 тыс. компаний.

[an error occurred while processing this directive]

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105055 РОССИЯ, МОСКВА, НАБ. АКАДЕМИКА ТУПОЛЕВА, 15, СТР.2, «ТУПОЛЕВ ПЛАЗА»
ТЕЛ./ФАКС (095) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения