Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ЕСТЬ ГДЕ, НО НЕТ ЧЕМ


Журнал Building Business №10

Программа конференции

2 НОЯБРЯ В ГОСТИНИЦЕ GOLDEN RING СОСТОЯЛАСЬ КОНФЕРЕНЦИЯ «МАРКЕТИНГ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ», ОРГАНИЗОВАННАЯ ИД BUILDING. НА КОНФЕРЕНЦИИ СОБРАЛИСЬ 96 ЧЕЛОВЕК ИЗ 71 КОМПАНИИ, А С ДОКЛАДАМИ ВЫСТУПИЛИ 14 ВЕДУЩИХ КОНСУЛЬТАНТОВ, УПРАВЛЯЮЩИХ И ДЕВЕЛОПЕРОВ, РАБОТАЮЩИХ С ТОРГОВЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ. ОБИЛИЕ ДИСКУССИЙ — ЛУЧШИЙ АРГУМЕНТ В ПОЛЬЗУ ТОГО, ЧТО БЫЛИ ЗАДЕТЫ БОЛЕВЫЕ ТОЧКИ ЭТОГО РЫНКА.

ЛУЧШИЕ ДОКЛАДЧИКИ КОНФЕРЕНЦИИ
Дмитрий Степовой,
главный инженер ТРЦ «Атриум»

Марианна Романовская,
менеджер по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle

Наталия Орешина,
директор и глава отдела торговой недвижимости Cushman&Wakefield Styles&Riabokobylko


Самые бурные споры разгорелись вокруг четырех проблем: насыщаемость региональных рынков, дефицит качественных операторов, способы финансирования строительства, а также непрозрачность самого рынка, которая усугубляет все вышеперечисленное.

Удивительно, но почти никто из участников не оспорил утверждения, что Москва продолжает оставаться наиболее привлекательным регионом для строительства новых объектов — столичный спрос еще не удовлетворен. В то же время были подвергнуты критике грандиозные планы девелоперов в отношении Санкт-Петербурга. «Питерский рынок не поглотит такого количества заявленных проектов», — категорично заявил Иван Подкова, директор «Панфилов, Подкова и партнеры». Зал был солидарен.

Партнер по маркетингу новосибирской компании DSO Consulting Сергей Дьячков раскритиковал планы девелоперов и в отношении других регионов, в частности городовмиллионников. «Два-три проекта фактически закрывают потребности города», — объяснил он. С этим заявлением не рискнули согласиться большинство участников-москвичей, имеющих глобальные планы региональной экспансии, но в итоге проблема была сведена к существованию реального дефицита операторов, которые будут занимать заявленные в регионах проекты. В результате стороны пришли к консенсусу: объекты, построенные в уже насыщенном регионе, просто будут иметь более долгий срок окупаемости.

Самым эффективным способом привлечения местных арендаторов в региональный объект поделилась директор по консалтингу BridgeHead Company Елена Бухарова. Оказывается, для этого достаточно поместить рядом с уже существующим и популярным торговым центром уличную перетяжку с объявлением об открытии.

Горячую дискуссию вызвал доклад Марианны Романовской, менеджера по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle, которая утверждает, что очень трудно сегментировать покупательский спрос, поэтому все девелоперы и консультанты ориентируют свои объекты на «средний класс», являющийся на практике довольно туманным понятием. В результате, как заметил Подкова, в московских, да и большинстве современных региональных объектов «сидит» одинаковый tenant mix — набор арендаторов. На что Марти Уилан, директор по развитию Astera Oncor, авторитетно заявила, что эта проблема характерна и для европейских торговых центров.

Таким образом, девелоперам для привлечения покупателей в свой объект приходится искать новые технологии, которые из-за ограниченного количества операторов оказываются очень похожими друг на друга. Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, рекомендовал возводить в рамках торговых центров аквапарки, катки и другие развлекательные элементы. Но заметил, что такие объекты не удастся сдать в аренду, а управляющих компаний, готовых взяться за их эксплуатацию, сегодня на рынке нет. Дабы усилить конкурентное преимущество торгцентра в «Городе столиц», возводящегося в ММДЦ «Москва-Сити», консалтинговая компания разрабатывает сейчас концепцию, согласно которой этот комплекс будет ориентирован только на мужчин. А Уилан отметила интересную тенденцию, характерную сегодня для рынка европейских торговых помещений: «Девелоперы выходят за рамки зданий, сооружают на улицах пруды и мини-гольф, что делает концепции торговых центров еще более масштабными».

Не хватает информации о конкурентах и ставках аренды.

«Проблема открытости рынка насущна уже много лет, — заявил Иван Подкова, — мы все хотим обмениваться информацией, но она приватная и не для рынка». В результате зал в очередной раз весело констатировал отсутствие рынка как такового. Удивил и Джефф Кершоу, директор департамента торговых площадей Noble Gibbons, заявивший, что «ни для кого не секрет, сколько зарабатывает тот или иной торговый центр». Цифр, правда, он не назвал.

Была подвергнута критике и практика привлечения операторов в качестве соинвесторов проекта. «По мере удешевления кредитов этот способ финансирования будет исчезать», — вынес приговор Подкова. Оксана Мысова, директор по маркетингу DVI Group, напротив, назвала комбинированный способ инвестирования самым простым и эффективным. «Для строительства ТЦ "Столица" в Перми мы привлекали $16 млн, из которых доля собственных средств с учетом кредитов составляла всего $4 млн, остальное составили средства восьми операторов», — рассказала она и отметила, что розничные сети идут на соинвестированиеохотно, но местные операторы пока не приемлют практики партнерства. Кроме того, уже сейчас в финансовых контрактах начинают внедряться огромные штрафные санкции. «Надеюсь, это приведет к пониманию того, что не надо вести бизнес порусски, когда все друг друга задерживают», — оптимистично резюмировала Мысова. Хотя участники конференции так и не смогли припомнить торговый центр, который открылся бы в заявленный срок.

Как один из перспективных способов реализации объектов торговой недвижимости было названо приобретение существующих неудачных проектов, которые сейчас охотно и недорого продают. Гасиев на это заметил, что не следует недооценивать влияния ныне неудачных объектов — в будущем они могут превратиться в сильнейших конкурентов.

Правда, сами девелоперы оценивают это как «последний вариант», когда все остальные уже будут исчерпаны.

Наконец, Бухарова, возвращаясь непосредственно к теме конференции, рассказала о практике приглашения попгрупп для привлечения посетителей в торговый центр.

«Мы такой опыт пережили дважды и можем сказать: этот инструмент не работает», — заявила она. Присутствующие согласились, что затраты по маркетингу должны нести все участники проекта. «На открытии одного из торговых центров в Москве, — привел случай Кершоу, — я спросил собственника, как он будет продвигать торговый центр. Он ответил, что это — забота арендаторов. Сегодня этот объект уже закрыт». Марк Афраймович управляющий партнер ГК «Торговый Квартал», поделился цифрами — в их торговых центрах в Красноярске и Нижнем Новгороде собирают с арендаторов $5–20/кв. м на маркетинг. Оставшиеся средства вносят собственник и управляющая компания.

В заключение Кершоу призвал девелоперов и арендаторов к партнерству: «Без арендаторов торговый центр — это просто большая пустая коробка. Но без нее арендаторы — лишь владельцы грузовика с товарами, которые негде продать». Основная рекомендация Кершоу заключалась в том, чтобы управляющие вели записи всех расходов и хотя бы раз в год обсуждали с арендаторами эти цифры. Потому что сегодня арендаторы все чаще требуют снижения арендной ставки, ссылаясь на недостаточную посещаемость.

Только подсчет посетителей и записи расходов в открытом доступе помогут девелоперам избежать этих проблем.

Полная информация доступна только подписчикам журнала Building Business.

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100