Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ОТ СКЛАДА ДО ХАБА


Журнал Building Business №12

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, КОГДА-ТО ХАРАКТЕРИЗОВАВШАЯСЯ ИЗВЕСТНОЙ ФРАЗОЙ «БЕРИ БОЛЬШЕ, КИДАЙ ДАЛЬШЕ», СЕГОДНЯ НЕ ТОЛЬКО ОБРЕЛА ЦИВИЛИЗОВАННЫЕ ЧЕРТЫ, НО И СТАЛА ВЫСОКОРЕНТАБЕЛЬНЫМ БИЗНЕСОМ, ВЫДЕЛЯЮЩИМСЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ СВОИМИ ЗАКОНАМИ, ГЕОГРАФИЕЙ И БИЗНЕС-РЕШЕНИЯМИ.

Программа конференции

ЛУЧШИЕ ДОКЛАДЧИКИ КОНФЕРЕНЦИИ

Андрей Подгорный, коммерческий директор по складской недвижимости «РОСЕВРОДЕВЕЛОПМЕНТ»

Алексей Новиков, директор отдела складской и индустриальной недвижимости, Knight Frank LLC

Нина Овчаренко, директор информационно-аналитического агентства «КИА-ЦЕНТР»


Как будет развиваться складской бизнес в ближайшее время? Край занавеса над этой тайной был приподнят на конференции «Складская недвижимость: возможности и опасности», организованной ИД BUILDING 16 февраля этого года в гостинице «Золотое кольцо». На конференции собрались 135 участников из 92 компаний.

Практически все выступавшие отметили, что в 2005 году рынок складской недвижимости резко пошел в рост, при этом стал более сложным и конкурентным. Участники конференции активно обсуждали конфликты между инвесторами, девелоперами, управляющими и арендаторами складских комплексов и предлагали различные варианты их урегулирования. Высказывались интересные идеи по комплексному решению проблем — начиная от выбора площадки и заканчивая ее эксплуатацией, — позволяющие быстро достичь высоких финансовых показателей.

Был отмечен большой потенциал складского рынка Москвы. Анна Ставны, заместитель директора в отделе складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle, рассказала о дефиците складских помещений по сравнению со странами Европы.

Проблемами складской недвижимости являются, по мнению г-жи Ставны, непрозрачность земельного рынка в целом, сложность перевода земель из сельскохозяйственного назначения в промышленное, неразвитая инфраструктура и недостаток финансирования. Сегодня общий объем качественных складских площадей (классы А-, В и С+) в Подмосковье составляет, по данным Jones Lang LaSalle, 1 811 600 кв. м. Но данные компании Praedium менее оптимистичны — около 1 650 000 кв. м. А общий объем складских площадей международного стандарта (класс А) составляет, по словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслана Суворова, около 670 000 кв. м. Он отметил, что свободные площади класса А на рынке практически отсутствуют, а доля свободных площадей класса В составляет всего 3%.

За последний год было построено и введено в эксплуатацию 380 000 кв. м новых складских помещений классов А и В, но этого мало. Неудовлетворенный спрос на качественные складские помещения классов А и В оценивается в 700 000–1 000 000 кв. м. Ставки аренды (без НДС, включая эксплуатационные расходы) составляют: для складов класса А — $135–160 за кв. м в год, для класса В — $110–130 за кв. м. К вводу в эксплуатацию в 2006 году запланировано примерно 900 000 кв. м качественных складских площадей, из них около 780 000 кв. м обещает соответствовать международным стандартам. Однако при таком дефиците площадей реализовать успешный проект не так просто: отдельной проблемой являются потери, которые несут девелоперские компании при строительстве. По данным, прозвучавшим в докладе руководителя департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas Lex Юрия Борисенко, в Европе и США девелоперы несут 6–8% убытков от общей стоимости проекта из-за ошибок при строительстве и по вине генподрядчиков. Еще 2% убытков связаны с ошибками в проектировании. Средние потери российских компаний превышают эту цифру как минимум в два раза. Алгоритм снижения потерь, по мнению г-на Борисенко, тоже существует: это привязка в контрактах всех сроков и графиков проекта к моменту вынесения решения административным органом, «воспитание» чиновников, международные соглашения и арбитраж, страхование, банковская гарантия, due diligence активов и залог акций подрядчика (в том числе через траст), поэтапная оплата сделанных работ и прямое финансирование закупок, корпоративные ограничения на период выполнения работ и пр.

Даже опытный девелопер, делающий высококачественные проекты, может допустить ошибки в маркетинговой и рекламной политике. По словам Суворова, яркой иллюстрацией такой ошибки стала ситуация с выводом на рынок склада, который один из девелоперов строит на севере Москвы. Проект был анонсирован, но строительство в заявленные сроки начать не удалось. В итоге качественный складской комплекс получил в глазах рынка репутацию «проблемного».

Главное, что отличает «хороший» склад от «плохого», — качество и объем предоставляемых услуг. О факторах формирования спроса на услуги складских операторов рассказал коммерческий директор Relogix Алексей Цацулин. Он отметил, что даже если арендатор требует «почти невозможного», то не стоит отказывать ему в этом. «Складской оператор не должен отдавать этот сегмент рынка. Необходимо внутри своей организации выделить ресурсы и создать обособленное подразделение, которое специализировалось бы на нестандартных операциях», — считает он. Сегодняшний арендатор требователен и к качеству услуг по основному бизнесу, и к комфорту, обеспечиваемому управляющей компанией. Так, об опыте совмещения функций девелопера и УК рассказал Игорь Бояркин, начальник службы управления эксплуатацией ТЛК «Томилино». «Это дает возможность планировать и координировать ресурсы управляющей компании и генподрядчика. Нет конфликта интересов собственника и управляющей компании, что оптимизирует договорные отношения для арендаторов», — объяснил он.

Полная информация доступна только подписчикам журнала Building Business.

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100