Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

Высотные риски


Журнал Building Business №4

Девелопер строит любые свои объекты для получения денег, поэтому он желает из каждой площадки извлечь максимальную прибыль на фоне стабильного cash-flow. Но если один из этих компонентов ушел, возникает проблема с реализацией проекта. Высотки исключением не являются.

Отчет о конференции

Мы, конечно, хотим получить с каждой площадки максимальную этажность и максимальный объем, и мы бы построили огромный дом, но, к сожалению, нас регламентируют. Помимо СНиП есть нормы по глубине, высоте, пожарной безопасности, но прежде всего нас регламентирует коммерческая привлекательность здания для покупателей. Не каждый большой дом люди будут покупать.


Архитектура под контролем

Коммерческие риски – это то, о чем задумываются девелоперы, начиная какой-либо проект. Архитектурно-планировочные решения – именно коммерческий риск. И в первую очередь здесь нужно добиться сочетания максимальных площадей объекта с оптимальным объемом квартир по метражу и планировке. При высотном строительстве мы особенно внимательно вынуждены смотреть за тем, какие это будут квартиры и кто их будет покупать. Соответственно, архитектор в итоге делает не так, как ему нравится. Нет, сначала он, конечно, делает так, как ему нравится, потом его правят, и окончательный вариант нравится уже всем нам.

Метражи должны быть оптимальными. Это сложный процесс, и здесь роль архитектора на начальном этапе колоссальна. Нежилые помещения, которые образуются практически во всех зданиях, тоже хочется грамотно использовать. Если правильно спроектировать, то их с удовольствием покупают под офисы, стоматологические клиники и пр. Очень важный вопрос – организация машиномест. Их количество принципиально для успеха проекта, мы реализуем сегодня коэффициент выше 1 практически во всех домах и стремимся к коэффициенту 2. Для высотных зданий однозначно нужна инфраструктура. Причем сегодня она создается для того, чтобы зарабатывать деньги, а не для привлечения покупателей.

Инженерный аспект

Важнейший момент – аэродинамика. Любой высотный объект сам по себе является «розой ветров» – и в коммерческом плане, и при эксплуатации. И если аэродинамика комплекса была неправильно рассчитана, возникают колоссальные проблемы. Это касается и верхней части высотки, и нижней, потому что аэродинамические завихрения и тоннели вызывают массу сложностей уже после завершения строительства. Фасадные системы мы применяем разные, но со всеми имеем в итоге массу «радостей». Например, в «Алых Парусах» – кирпичные фасады, и мы получили проблему выдавливания кирпича из-за массы. Выяснилось, что была нарушена технология, соответственно, пришлось все переделывать. Вентилируемые фасады не выдавливаются. Но они промерзают! Мы решаем сейчас эту проблему в «Воробьевых Горах» – накапливаем опыт на будущее.

Остекление – очень важный вопрос в высотном строительстве. Здесь, конечно, и триплексы, установленные наверху; и специальные расчеты на ветровые нагрузки; и обязательное панорамное остекление. Все это влечет за собой необходимость переделывать теплорасчеты. Отдельная тема – установочные места для кондиционеров. Заостряю на этом внимание, потому что многие коллеги почему-то их не предусматривают. Мы сознательно пока отказались от центрального кондиционирования в жилых высотных зданиях.

Еще один важнейший вопрос – лифты. Например, их скорость. Хочется ехать 11 м в секунду. Где-то так ездят, правда, не у нас. Наша скорость – 4 м в секунду, и то некоторые люди считают, что это быстро, и один раз проехав, чтобы посмотреть квартиру, больше не возвращаются. Приходится искать компромисс. И тут появляется тема пассажиропотоков, необходимость рассчитать нагрузки на лифты и их оптимальное количество. Лифтовый проем – тоже реальная проблема. Если он шириной 90 см, а вам нужно поднять на 40-й этаж рояль любимой дочери, то, в общем, об этом задумаешься.

Тема технических этажей и зон кажется простой, но на самом деле она глобальна с точки зрения коммерции. У нас в «Триумф Паласе» технических этажей и зон – 11 000 кв. м. Умножаем их на стоимость кв. м ($5000) – получаем $55 млн потерянных денег. Мы оптимизируем сейчас все, что можем, но уже можем немногое, к сожалению. Это надо было решать на этапе проектирования. Поэтому от технических этажей мы стараемся отказываться, создавая так называемые технические зоны – комбинированные пространства, где есть и квартиры, и технические помещения.

О системе противопожарной безопасности скажу лишь одно: пробуем разные. В «Воробьевых Горах» мы ввели собственную пожарную службу, которая будет работать на этом комплексе. Дорого, но, к сожалению, пока ничего лучшего придумать не удалось. Основная проблема – необходимо следить за жильцами, в каждой квартире проверять противопожарные системы, заставлять устанавливать то, что нужно.

Эксплуатация

В высотном строительстве существуют и риски эксплуатации. Самый большой риск – заселение. Сейчас мы проходим это с «Воробьевыми Горами» и «Триумф Паласом». Это в общей сложности порядка 600 000 кв. м, которые заселяются одновременно. И проблема подъема грузов наверх не тривиальна. Еще одна тема – ремонт. О тысячах квартир, ремонтирующихся одновременно, девелопер должен думать еще до начала стройки. И здесь регламентирование работ приобретает колоссальное значение. Мы эксплуатируем построенные нами здания самостоятельно и имеем возможность регулировать многие внутренние процессы. Например, устанавливаем для жильцов временные рамки ремонта – до 18 часов. Иначе в этом красивом доме, который вы сдали в 2007 году, люди реально появятся только к 2010. Кстати, эксплуатация высотных зданий – достаточно выгодный бизнес. Стоимость услуг невысока – $2 за кв. м, но она обеспечивает и доход эксплуатирующей компании, и хорошее качество и объем предоставляемых жильцам услуг.

Автор текста – заместитель генерального директора компании «ДОН-Строй». Доклад прозвучал на конференции «Высотное строительство в России: проблемы и перспективы», организованной ИД Building и журналом ARX.

Полная информация доступна только подписчикам журнала Building Business.

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100