Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

Эффективность важнее всего


Журнал Building Business №4

Проектирование и управление высотными объектами может быть очень успешным, если не будет проблем с четырьмя «С» – сlients, сodes, сonsultants, сontractors, то есть с клиентами, кодексами (правилами и регламентами), консультантами и подрядчиками. При осуществлении любого проекта всегда лучше не игнорировать эти четыре пункта, а вовлекать их в работу с самого начала.

Отчет о конференции

Четыре «С» успеха

Что надо знать о клиентах: их цели, их бюджет и их график. Бытует представление, что клиенты точно знают, сколько будет стоить возведение того или иного здания, но лучше еще раз провести ревизию бюджета и составить смету расходов, чтобы убедиться, что запросы и ожидания клиента совпадают с той суммой, которую он готов вложить в проект. Что касается графика, то и клиенты, и застройщики обычно настаивают на быстром процессе строительства, и это понятно, учитывая большие суммы денег, вложенные ими в проект, но график работ в любом случае должен быть реалистичным.

О кодах нужно знать, какие из них (локальные, международные и т.д.) соответствуют высотному строительству и могут ли они быть изменены. В США и вообще в Северной Америке правила строительства прописаны очень четко и практически не изменились с начала 50-х годов. Также надо знать, что представляет из себя процесс утверждения и сколько он занимает времени, так как в случае затягивания процесса согласований клиент может понести финансовые убытки. Знание кодов особенно важно в вопросе высотного строительства, где речь идет не только о безопасности здания, но и о его структурной целостности.

Консультанты должны быть высококвалифицированными, обладать всесторонним опытом в деле высотного строительства, а вовлечь их в процесс разработки и возведения объекта нужно на самой ранней стадии. Хорошо, когда консультант всегда находится в пределах досягаемости. Подрядчики (или менеджеры по строительству) тоже должны вовлекаться в процесс с самого начала, что позволит своевременно принимать нужные и правильные решения, а также экономить значительные денежные средства и время, быть частью команды разработчиков, реализовывать высочайшие дизайнерские и конструктивные решения, обеспечивать отличное качество инженерных работ с начала и до конца процесса.

Командная работа

Эффективный менеджмент в области дизайна основывается на хорошей команде разработчиков и взаимодействии всех участников проекта на всех стадиях его реализации. Проектный план должен предусматривать взаимодействие партнера проекта с менеджерами, возможность делать любые изменения доступными клиенту с помощью системы on-line-взаимодействия, четко прописанные цели и обязательства сторон, систему обнаружения и устранения проблемы до того, как она станет причиной задержки строительства, проведение систематических проверок планов и их реализации, постоянный контроль расходов.

Обычно команда разработчиков состоит из архитектора, клиента и консультанта. Однако этого недостаточно, ведь в этой системе отсутствует одно очень важное звено – менеджер по строительству. Полностью укомплектованная команда разработчиков должна состоять из строительного инженера, геотехнического инженера и инженера-строителя, планировщиков по автотранспорту и автостоянкам, специалистов по транспортным средствам. Речь идет о большом количестве людей, которых надо будет доставлять в здание, и очень важно, как это будет происходить, независимо от того, приезжают они на машинах, на общественном транспорте или приходят пешком.

Используя с самого начала команду из одних и тех же людей, которые проектируют здание, рисуют чертежи, помогают в его возведении, можно получить немедленный ответ на любые происходящие изменения. Это поможет избежать срыва графиков строительства и позволит значительно сэкономить средства. Чем дальше отодвигается решение тех или иных вопросов, тем выше становится стоимость здания. Еще один важный момент, позволяющий избегать задержек, – отдельный график строительства для каждой части здания, а также поэтапное планирование.

Священный Грааль

В последнее время произошли большие изменения в разработке и технологии строительства высотных зданий, и значительная их часть связана с возможностью использовать цифровые модели. Для успешного взаимодействия всех участников проекта в NBBJ применяют т.н. BIM-модель – The Building Information Model, своеобразный «священный Грааль». Эта система позволяет проектировать здание и вносить необходимые изменения, а также может быть использована для управления объектом после окончания строительства. Она позволяет оптимизировать систему принятия решений на всех этапах работы над объектом – от идеи до воплощения. В BIM создается трехмерная модель здания, с которой могут ознакомиться в режиме on-line (и внести свои предложения и изменения) все участники проекта. Таким образом, все изменения мгновенно доносятся до всех задействованных в проекте специалистов, исключая момент нестыковки отдельных разделов. В современной ситуации, когда существует огромное количество различных перспектив, финансовых и профессиональных интересов, которые воздействуют на результат строительства, одна из самых больших надежд –открытый обмен информацией и работа сообща, легкодоступная база данных, созданная в самом начале запуска проекта. Такая система во многом соотносится с BIM-моделью.

Цифровая модель позволяет минимизировать количество ошибок в процессе дизайна, увидеть, каким будет готовое здание, смоделировать его основную структуру, что очень важно для дальнейшей демонстрации проекта. Причем как для самих клиентов, так и для правительственных органов, которые хотят знать, как именно будет выглядеть здание. Можно просчитать стоимость проекта и даже заранее определить возможности маленьких пространств, в которые очень сложно вместить строительную технику. Можно проектировать здания более сейсмически- и ветроустойчивыми, просчитать расположение вентиляторов, кондиционеров и трубопроводов, понять, как скрыть детали механических конструкций, систем коммуникации и т.д.

Модель для успеха

Пользу применения BIM легче понять на конкретных примерах. При проектировании одного из зданий с помощью BIM-модели выяснилось, что бетонный каркас занимает так много места, что в дальнейшем возникнут проблемы с планировками офисных помещений. И тогда было принято решение сконструировать очень мощные колонны по сторонам здания. При проектировании здания одного из банков в Сиэтле нужно было разместить вентиляционную систему на очень маленьком пространстве среди конструкций. Была создана BIM-модель, которая показала, как будет выглядеть вся эта структура, если разместить вентиляторы среди перегородок здания. Также были смоделированы прорезанные секции для трубопровода, проходящего сквозь все сооружение и спускающегося на нижние этажи. BIM-модель позволила представить, как будут выглядеть все эти конструкции и как скрыть их от взгляда.

Большинство изменений проводятся в сотрудничестве с инженером-механиком и техническим инженером. Инвестиции необходимы в установку BIM-модели, ее развитие и обучение специалистов для работы с ней. И хотя это долгий и пугающий процесс, мы уже на пути к нему.

Автор текста - первый заместитель директора NBBJ Seattle (США). Доклад прозвучал на конференции «Высотное строительство в России: проблемы и перспективы», организованной ИД Building и журналом ARX.

Полная информация доступна только подписчикам журнала Building Business.

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100