Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

АНКЛАВ ДОРОЖАЕТ


Журнал Building Business Регион №1 Калининград

КАЛИНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ - АНКЛАВ РОССИИ, САМАЯ ЗАПАДНАЯ ТЕРРИТОРИЯ СТРАНЫ. БЛАГОДАРЯ УНИКАЛЬНОМУ ГЕОГРАФИЧЕСКОМУ ПОЛОЖЕНИЮ КАЛИНИНГРАДСКИЙ РЕГИОН СЧИТАЕТСЯ ДАЖЕ НЕ ОКНОМ, А ДВЕРЬЮ В ЕВРОПУ. ЭТО ПОЗВОЛЯЕТ, С ОДНОЙ СТОРОНЫ, СДЕЛАТЬ ИЗ НЕГО АНАЛОГ КИТАЙСКОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО МАГНИТА - ГОНКОНГА, С ДРУГОЙ - НАКЛАДЫВАЕТ НА МЕСТНЫЕ ВЛАСТИ БОЛЬШИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ВЫСТРАИВАНИЮ ОТНОШЕНИЙ С ИНВЕСТОРАМИ.

Кенигсберг, он же Калининград, переживает бум спроса со стороны стремительно расширяющегося российского девелоперского бизнеса. Область, всего пару-тройку лет назад появившаяся в стратегических планах развития строительных и инвестиционных компаний, уже вовсю «переваривает» приходящие в нее деньги и новые проекты. Положение обязывает: Калининград занимает позицию западных ворот России.

С октября 2005 года в Калининградской области новый губернатор – Георгий Боос. На эту должность он ушел с поста заместителя председателя Государственной Думы ФС РФ. С его переходом в столь интересный для инвесторов регион и московский бизнес связывает большие надежды. Боос старается соответствовать. Начал с малого: выдвинул ультиматум предпринимателям области, вызвавший широкий резонанс в прессе, – вести «белую» бухгалтерию и аккуратно платить налоги, а иначе найдутся крупные компании из Москвы, у которых с капитализацией все в порядке.

С ультиматумом или без него, но «пришлые» инвесторы уже работают в области. И сейчас на ее территории реализуются крупные инвестиционные проекты с участием в том числе и иностранного капитала: строительство нефтеперерабатывающего завода, открытие автосборочного производства концерна BMW, возведение портовых сооружений, открытие новых рыбоперерабатывающих комбинатов.

Бизнес в Калининграде начал активно развиваться. Об этом свидетельствуют рост ставок аренды офисной недвижимости и существенное увеличение цен на земельные участки, часть которых, кстати, скупают предприимчивые москвичи. Их мотивирует в числе прочего и перспектива получения льгот за счет развития бизнеса в особой экономической зоне (в марте 2006 года на территории области начала действовать новая редакция закона «Об ОЭЗ в Калининградской области»): инвестор, который вкладывает в регион не менее 150 млн рублей, имеет право в течение 12 лет пользоваться «налоговыми каникулами» по двум основным видам налогов: на прибыль и на имущество. Первые 6 лет он освобождается от уплаты этих налогов на 100%, следующие 6 лет платит 50% от действующей налоговой ставки. Это хороший стимул всерьез задуматься о перспективах своегобизнеса в Калининграде.

Потенциал

Учитывая то, что Калининградская область – отнюдь не забытый инвесторами недвижимости регион и масса крупных проектов коммерческой и жилой недвижимости здесь уже реализуется, у входящих на рынок зоны игроков возникает закономерный вопрос о потенциальной емкости его сегментов. Потенциал для строительства объектов торговой недвижимости в области есть. Средний чек на калининградском рынке сегодня значительно выше, чем в большинстве регионов России. Специалисты считают, что покупательский спрос в Калининграде не удовлетворен сегодня даже наполовину. Офисной недвижимости, по мнению участников рынка, построено и заявлено на сегодняшний день более чем достаточно. Когда будут сданы все заявленные коммерческие проекты (2007–2008 год), невостребованными могут оказаться 20–30% офисных площадей. Складской комплекс области крайне неразвит. Очень мало новых современных складов. Чаще всего то, что называется складом, – просто старые стены, не имеющие начинки. Местные риэлтеры сетуют, что могут удовлетворить лишь 1 из 10 заявок на качественные современные складские помещения.

Структура комитета экономического развития

Если рассчитывать потенциал рынка жилой недвижимости Калининграда на основании спроса, то, по мнению Евгения Мозжухина, вице-президента группы компаний «Импера», здесь достаточно выводить на рынок не более 100 квартир элитного класса в год. Спрос на дешевое жилье в области составляет 60 000–80 000 квартир в год. Увеличение спроса в этом сегменте может подстегнуть упрощение процедуры и уменьшение ставок ипотечного кредитования. Пока же приобретение недорогой недвижимости в строящихся жилых объектах используется как выгодное вложение капитала, ведь ее цена «поднимается» вместе с домом. Учитывая достаточно устойчивую тенденцию к росту цены на недвижимость, это дает прирост капиталовложений от 20% в год.

КАЛИНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ
ГЕОГРАФИЯ

Расположена на западе РФ, не имеет общих границ с Россией. Площадь области – 15 100 кв. км. На севере и востоке граничит с Литвой, на юге – с Польшей, западная граница – 183,56 км Балтийского моря. До ближайшего областного центра России – Пскова – 800 км, до Москвы – 1289 км.

Административный центр – Калининград (бывший Кенигсберг, основан в 1255 году). Область включает в себя 13 административных районов, куда входят 22 города и 5 поселков городского типа.

НАСЕЛЕНИЕ

В Калининградской области проживают 955 300 человек. Городское население – 77,7%. Трудоспособное население – 60,9%, моложе трудоспособного – 19,6%, старше трудоспособного – 19,5%. По плотности населения – 63 человека на 1 кв. км – среди краев и областей РФ занимает 3-е место, уступая Краснодарскому краю и Тульской области.

РЕСУРСЫ

Крупнейшее в мире месторождение янтаря (около 90% мировых запасов). Высококлассная, с низким содержанием серы, нефть. Уровень ее ежегодной добычи составляет 0,8–0,9 млн т с возможностью роста до 1,5–2,0 млн т. Залежи бурого угля (общая оценка запасов – 1,5 млрд т), торфа (2,5–3 млрд куб. м).

ЭКОНОМИКА

Единственный в Российской Федерации незамерзающий портовый комплекс на Балтийском море. Отрасли промышленности: машиностроение (большая часть сосредоточена в Калининграде; производство судов, вагонов, кранов, светотехнического оборудования, сложного технологического оборудования), рыбная, топливная, целлюлозно-бумажная, пищевая.

Что касается туристической сферы (гостиницы, развлечения), то здесь перспективы весьма обширные. Речь заходит уже о серьезной и масштабной скупке земли на побережье под строительство гостиниц. К примеру, за последние два года в области введено в строй 20 новых, пока небольших, гостиниц и гостевых домов с вполне приемлемым уровнем сервиса. Крупнейший из российских инвесторов в Калининградской области – группа компаний «Конти» – уже вложил в свои проекты по строительству трех гостиниц более $10 млн. По словам президента «Конти» Тимура Тимербулатова, к 2005 году объем инвестиций компании составит свыше $150 млн, по большей части это будут вложения в создание гостиничной сети европейского уровня, которая охватит все интересные для туристов города области – Калининград, Светлогорск, Зеленоградск, Балтийск, все побережье. Планируется строительство гостиниц разного уровня – от «резиденс» (трехзвездных семейных гостиниц) до крупнейшего в Европе гостинично-развлекательного комплекса в поселке Янтарное.

По оценкам немецких туроператоров, сложившаяся ситуация крайне выгодна для Калининграда: возможный турпоток в область оценивается ими в районе 1 млн туристов в год (население области на сегодняшний день составляет 930 000 человек). Однако для этого необходимо серьезное улучшение и увеличение гостиничного фонда: объемы строительства новых гостиниц должны составить порядка 300 объектов на 10 000 номеров со сроком окупаемости7–8 лет.

Игроки

Загадочное слово «девелопер» в Калининграде пока не в ходу. Конкретно так позиционируют себя только компания «Гамма Девелопмент». Остальные предпочитают именоваться иначе, но исходя из набора предлагаемых компаниями функций можно «записать» в девелоперы еще ГК «Импера», холдинг «МИКинвест» и ГК «Регионнефтегаз», которые сейчас продвигают масштабный проект «Сердце города».

А вот недостатка в строительных и околостроительных компаниях область не испытывает: местным Комитетом по статистике зафиксировано более 3500 организаций, сосредоточенных в строительстве, что составляет 9,7% от общего количества предприятий Калининградской области.

ПРЕИМУЩЕСТВА КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ КАК ОСОБОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЗОНЫ:
  • беспошлинный ввоз товаров, за исключением реимпорта,
  • беспошлинный вывоз продукции, произведенной в области,
  • беспошлинный реэкспорт,
  • освобождение от уплаты земельного налога,
  • нижение ставки налога на прибыль в части, зачисляемой в областной бюджет, до 10,5%.

В целом же в строительной отрасли Калининграда активно действует свыше 200 подрядных организаций разных форм собственности, занимающихся строительством жилых домов и коммерческой недвижимости.

Структура формирования инвестиций в экономику калининграда и области

Около 30 компаний активно продвигают на рынке строительства жилья. В основном эти компании небольшие и зачастую имеют невысокие темпы строительства новых домов. Можно выделить пять наиболее крупных компаний, каждая из которых ввела в эксплуатацию за последние 3 года более 10 000 кв. м жилья, – «Рекстрой», «Спецремстройтрест», «Фонд жилищного и социального строительства»; «Калининградэнергожилстрой», «Мегаполис».

Помимо частных и муниципальных стройорганизаций, строительство жилых домов ведут подразделения воинских формирований. В 2003 году ими построено и введено в эксплуатацию порядка 400 квартир общей площадью 25 000 кв. м.

Столичные проблемы

Магнитом для инвесторов жилья, офисной и торговой недвижимости продолжает оставаться областной административный центр – Калининград.

Жилые зоны в административном центре области являются наиболее крупной функционально-пространственной составляющей городского плана – 52% застроенных территорий и 21% общей площади городских земель. Особенностью жилищного фонда города является наличие значительного количества домов довоенной постройки – 2,1 млн кв. м общей площади (четверть всего жилищного фонда города). Наибольшее количество довоенного жилья находится в Ленинградском и Центральном районах Калининграда. Это обстоятельство определяет необходимость резкого увеличения объемов реконструкции и модернизации существующего фонда.

Однако инвестору, выходящему на местный рынок, стоит подумать о рисках и проблемах, связанных с «основанием». Проведенный в 1999–2002 годах Научнопроектным институтом пространственного планирования «ЭНКО» (Санкт-Петербург) по заказу Управления архитектуры и градостроительства Мэрии Калининграда комплексный градостроительный анализ территории города позволил выявить основные проблемы. Во-первых, доля территорий с неблагополучной эколого-планировочной обстановкой составляет порядка 25% всей площади города. Проблемные ситуации территориально фиксируются в различных его районах, однако преимущественно концентрируются в центральном застроенном ядре, где проживает основная часть населения. Во-вторых, анализ инженерно-геологических условий и природно-техногенных процессов показал, что практически вся территория города (97%) обладает низкой степенью устойчивости геологической среды к технологическим нагрузкам, то есть требуется комплекс защитных инженерно-технических мероприятий. В-третьих, в наличии – незавершенность строительства ряда сооружений и сетей городской канализации, недостаточная мощность и технологический износ очистных сооружений, отсутствие общегородской системы ливневой канализации и очистки дождевых стоков.

ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО БИЗНЕСА В КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ПЛЮСЫ

Выгодное геополитическое положение области как субъекта РФ, связанное с наличием незамерзающих морских портов и близостью западноевропейских стран

Наличие льгот в соответствии с законом об ОЭЗ формирует благоприятные условия для инвесторов

Достаточно высокая социальная и экономическая стабильность. Стабильный рост среднедушевого дохода, товарооборота, объемов промышленного производства, инвестиций в основной капитал Значительное количество предприятий, имеющих наукоемкие производства, квалифицированные кадры и обладающих опытом внешнеэкономической деятельности

МИНУСЫ

Высокая степень зависимости калининградской экономики от ввоза сырья, энергоресурсов и комплектующих для обеспечения основного производства

Высокая конкуренция со стороны зарубежных производителей

Высокий уровень транспортных и погранично-таможенных издержек предприятий на ввозимые в область товары и вывозимую из области готовую продукцию

Власть и бизнес

По мнению калининградских строителей, строить в городе недешево, главным образом из-за недостатка предприятий, выпускающих качественные строительные материалы. Их приходится ввозить из-за границы или с территории «большой России». Также строители утверждают, что испытывают крайний недостаток квалифицированных рабочих.

ОБЩИЙ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ ЗАКАЗЧИКОМ В ИНСПЕКЦИЮ ГАСН КАЛИНИНГРАДА ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
  1. Заявление по установленной форме (бланк инспекции ГАСН);
  2. Постановление мэрии города о предоставлении земельного участка;
  3. Документ на право пользования землей (Управление земельных отношений);
  4. Заключение Государственного управления вневедомственной экспертизы по рабочему проекту (Московский пр-т, д. 95);
  5. Заключение Управления природных ресурсов и охраны окружающей среды по Калининградской области (ул. Кирпичная, д. 7);
  6. Заключение главного архитектора города по рабочему проекту;
  7. Лицензия на проведение контроля качества работ заказчиком;
  8. Лицензия на право выполнения строительно-монтажных работ (для подрядной организации) и проектных работ;
  9. Договор подряда;
  10. Договор на авторский надзор;
  11. Приказы заказчика, подрядчика и проектировщика о назначении на строительство объекта лиц, осуществляющих технический надзор, авторский надзор, ответственного производителя работ;
  12. Договор с МП «Озеленитель» (ул. Фрунзе, д. 31) на выполнение работ по срезке и складированию плодородного грунта;
  13. Заключение главного специалиста сектора «Ландшафт» (каб. 424) и, в случае необходимости, акт сноса зеленых насаждений с платежным документом и порубочный лист;
  14. План благоустройства с нанесением границ обязательного благоустройства, согласованный с районным архитектором, отделом эксплуатации и ремонта дорожной сети и ГИБДД УВД (ул. Черняховского, д. 52);
  15. Стройгенплан, согласованный с районным архитектором и ГИБДД УВД;
  16. Сводный план инженерных сетей;

Если говорить не только о строительстве, а в целом о предпринимательстве в Калининграде, то организационное содействие инвестору и поддержку малого бизнеса в Мэрии Калининграда осуществляет Комитет экономического развития. В структуре комитета работает Отдел сводного планирования и инвестиционной политики, который помогает в подборе партнеров, земельных участков для размещения производств, оказывает другое организационное содействие инвестору. Отдел обрабатывает заявки от финансовых и стратегических инвесторов и от инициаторов инвестиционных предложений, оказывает содействие в поиске взаимных интересов сторон. Также отдел проводит экспертизу инвестиционных проектов на предмет получения налоговых льгот или инвестиционного налогового кредита.

Власти официально декларируют оказание всяческой поддержки инвесторам. Однако продвигать строительные проекты нелегко, главным образом из-за длинного перечня инстанций и их загруженности работой. В октябре 2005 года прекратилось выделение участков под строительство «волевым решением» властей. Раньше участки предоставлялись распоряжением мэра города по заявке строительных компаний. С 2006 года участки должны приобретаться на аукционах, однако механизм этого процесса администрацией пока не разработан. Для того, чтобы начать строительство, официально надо пройти около 30 инстанций и получить около 60 согласований. Этот процесс может занимать от 3 месяцев до полутора лет в зависимости от сложности проекта и местоположения земельного участка.

Полная информация доступна только подписчикам журнала Building Business.

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100