Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№7 Декабрь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

«МЫ ТОЖЕ ХОТИМ ЗАРАБОТАТЬ»

Сергей Баев*
Журнал Building Business №9

Программа конференции

ПОТЕНЦИАЛ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ОГРОМЕН, ОСОБЕННО В МОСКВЕ И ГОРОДАХ-МИЛЛИОННИКАХ. ОТКРЫВАЮЩИЕСЯ ПЕРСПЕКТИВЫ СУЛЯТ БОЛЬШИЕ ДОХОДЫ. НЕУДИВИТЕЛЬНО, ЧТО НЕКОТОРЫЕ БАНКИ НАЧИНАЮТ РАССМАТРИВАТЬ СВОЕ УЧАСТИЕ В РЕАЛИЗАЦИИ ЭТИХ ПЕРСПЕКТИВ ЧЕРЕЗ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ОПЕРАЦИИ, ДОХОД ПО КОТОРЫМ ЗНАЧИТЕЛЬНО ВЫШЕ, ЧЕМ ПО ОБЫЧНЫМ КРЕДИТАМ. ОДИН ИЗ БАНКОВ, АКТИВНО ИНВЕСТИРУЮЩИХ В ДЕВЕЛОПМЕНТ, - "ВНЕШТОРГБАНК".

Сегодня широкое распространение получило понятие «проектное финансирование». Однако, на мой взгляд, в российских условиях уместнее говорить об инвестиционном долговом финансировании, поскольку оно может осуществляться не только в форме кредитов как таковых, но и, скажем, посредством аукционов на приобретение части девелоперского проекта. Определяющая характеристика инвестиционного финансирования — возврат вложенных средств. Он обеспечивается успешным развитием проекта, вне зависимости от срока вложения, и не обеспечен финансовыми потоками от текущей деятельности заемщика, его гарантов и поручителей на горизонте финансирования. Естественно, при этом устанавливаются определенные лимиты, детально оценивается кредитный риск: технологический, операционный, риск ликвидности, риск адекватности капитала, достаточность покрытия, валютные и биржевые риски. Дополнительные признаки долгового финансирования: сумма финансирования в 2 раза больше выручки заемщика, или на 10% превышает его активы.

Минимальный объем по инвестиционному финансированию для одного проекта в ВТБ — $20 млн. Отмечу, при инвестиционном финансировании мы ориентируемся на доходность в районе 18%. Бессмысленно искать у нас ставку 10% и ниже, мы тоже хотим зарабатывать на девелопменте.

Доверие опыту

Основной критерий для ВТБ при принятии решения по инвестиционным сделкам — это опыт партнера.

Это наличие успешного опыта и достаточная квалификация менеджмента в развитии бизнеса, способность партнера донести до нас знание операционного и финансового менеджмента создаваемого бизнеса, понимание экономики индустрии в долгосрочной перспективе.

Это и детальный маркетинг — партнер должен понимать, кто его потенциальные покупатели и почему они пойдут к нему. Между тем, наличие у потенциального компаньона неуспешного опыта, когда он уже на чем-то «обжегся», является для нас дополнительным стимулом для сотрудничества с ним.

Помимо всего вышеуказанного оцениваются архитектурная и маркетинговая концепции, устойчивость операционной системы, лояльность и мотивация сотрудников, возможность недружественного поглощения, риски информационных технологий и т.д.

Маленький менеджерский «прокол» может привести к огромным денежным потерям. Поэтому на первый план выходят опыт партнера по реализации аналогичных проектов, наличие у него четких представлений о том, что он делает. Резкий переход из одного сегмента экономики в другой наводит на раздумья, стоит ли заниматься таким соискателем заемного финансирования.

На каждый случай своя фирма

Подготовкой инвестиционных проектов в ВТБ занимается специализированный инвестиционный блок. При этом все детали рассматриваются более скрупулезно, поскольку в случае долгосрочного проектного финансирования проект отчасти становится детищем банка.

Поэтому опять же крайне важно, чтобы инициатором проекта выступал долгосрочный управляющий партнер, способный разделить с банком не только выгоду, но и инвестиционные риски.

Схема подготовки инвестиционной сделки в ВТБ следующая: клиент представляет в банк краткое инвестиционное предложение, потом проектный менеджер инвестиционного блока структурирует сделку и готовит документы в кредитный комитет банка, после выполнения отлагательных условий клиент может использовать заемные средства. Как правило, для осуществления сделки создаются компании специального назначения (SPV), которые и выступают в роли заемщика. Эти компании учреждаются инициатором (бенефициаром) проекта. Это нужно, так как в разных регионах проекты реализуются с варьируемым набором участников, в неодинаковых условиях: где-то фигурируют локальные соинвесторы, где-то сетевые компании и т.д. Все это гораздо легче «вписать» в рамки деятельности специальной фирмы.

Важен комплексный подход

Многие инвесторы, особенно иностранные, все еще воспринимают российский рынок недвижимости как «сафари», где можно получать огромные доходы. Между тем, при увеличении объема рынка потенциал его роста снижается, увеличиваются сроки окупаемости проектов, обостряется внутренняя конкуренция. Все хотят иметь доходность не менее 15–16%, тогда как реально в среднем она сейчас составляет 11–12%. Разрыв между этими цифрами негативно влияет на ситуацию на рынке, на ликвидность недвижимости. Положение усугубляетсянесовершенством законодательства и слабым развитием финансовых инструментов для вложений.

Мы солидарны с теми, кто говорит об особой привлекательности региональных рынков. В сфере интересов ВТБ сегодня находятся такие города, как Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Красноярск, Самара, Тольятти, Набережные Челны и многие другие. При этом стратегически привлекательным инвестиционным товаром для нас являются исключительно объекты, которые представляют собой конгломераты (уже сложившиеся или формирующиеся) зданий определенного назначения, так называемые «сити». Пусть даже он находится в каком-нибудь из районов города. Между тем, отдельно стоящий, скажем, бизнес-центр, пусть современный и качественный, для нас чаще всего интереса не представляет: если нет определенной градостроительной концепции, если завтра рядом с ним может появиться рынок или панельный дом, если возникнут проблемы с местами для парковки, то вложения в подобный проект окажутся крайне неэффективными. К сожалению, мы часто наблюдаем такую картину в Москве. Поэтому ВТБ старается подходить к решениям о выборе инвестируемых объектов и партнеров комплексно, учитывая градостроительные перспективы, вопросы транспортной инфраструктуры и коммунального обслуживания. Последнее, кстати, очень важно, так как доходность объекта в значительной степени зависит от стоимости его эксплуатации и расходов на управление недвижимостью.

В качестве одного из приоритетных направлений для наших инвестиций мы рассматриваем торговую недвижимость. Очень сложная область, которая на всех стадиях — от строительства до эксплуатации — требует особого контроля расходования средств. Поэтому при заключении соглашений мы не только утверждаем требования рабочего проекта в рамках предписаний и норм, но и добиваемся, чтобы на объектах присутствовала такая функция, как независимый технадзор.

Конечно, важно, чтобы девелопер имел определенную свободу в использовании средств. Но в наших условиях приходится, как говорится, держать руку на пульсе.

Когда, например, прилегающая к торговому центру территория благоустраивается с применениемплитки из местного «Старика Хоттабыча» за два дня до открытия, это явно не приведет к увеличению потока потребителей и стабильности арендных ставок. Технадзор снимает все вопросы, которые финансистами и юристами решались бы очень долго.

Цель банка — повышение доходности на инвестируемый капитал при условии приемлемости инвестиционных рисков.

| *АВТОР ТЕКСТА — ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТ «ВНЕШТОРГБАНКА».

ДОКЛАД ПРОЗВУЧАЛ НА КОНФЕРЕНЦИИ «ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТ», ОРГАНИЗОВАННОЙ ИД BUILDING.

МНЕНИЕ АВТОРА МОЖЕТ НЕ СОВПАДАТЬ С ПОЗИЦИЕЙ РЕДАКЦИИ.

Полная информация доступна только подписчикам журнала Building Business.
О проекте

Обзорная конференция
«Где найти инвестиции в девелопмент»
17 апреля, Москва


Элементы проекта

Мнения инвесторов

Библиотека

Цифры

Инвестиционные партнеры


Генеральные партнеры


Партнеры


Наблюдатели


Организационные партнеры


Рекомендуем
 

Адрес редакции, учредителя и издателя

Москва, улица Станиславского, дом 10
Телефон/факс (495) 980-7113; Интернет: www.building.su; e-mail:

© Building. Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100