Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№4, Май
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ВОЗДУШНЫЕ ЗАМКИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

Азамат Кумыков*
Журнал Building Business №9

Программа конференции

С ПРИХОДОМ ИНВЕСТИЦИОННОГО КАПИТАЛА НА РОССИЙСКИЙ РЫНОК ВОЗНИК ВОПРОС, ПО КАКИМ СХЕМАМ ИСПОЛЬЗОВАТЬ ЗАЕМНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ. СЕГОДНЯ НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫМ ИНСТРУМЕНТОМ ЗА РУБЕЖОМ ПРИНЯТО СЧИТАТЬ БАНКОВСКОЕ ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ. ОДНАКО ПРИ ЭТОМ МНОГИЕ НЕ ВПОЛНЕ ПОНИМАЮТ, ЧТО В ЧИСТОМ ВИДЕ ЭТА СХЕМА В НАШЕЙ СТРАНЕ ПОКА ПРИМЕНЯЕТСЯ ЛИШЬ В ЕДИНИЧНЫХ СЛУЧАЯХ.

Colliers International работает по нескольким направлениям в сфере инвестиций. Первое - это работа с фондами прямых инвестиций, когда западные деньги мы вкладываем в российскую недвижимость. Например, фонд Fleming Family&Partners, в котором мы выступаем в качестве соуправляющих и консультантов по недвижимости.

Объем этого фонда, приобретающего недвижимость в Москве, составляет $120 млн. Сейчас в стадии подготовки находятся еще два подобных фонда. Один из них, емкостью $400 млн, - в России, другой, объемом $200 млн, - в Украине. Второе направление - инвестиционные продажи и приобретения. И наконец, третье, непосредственно касающееся темы нашей конференции - привлечение финансирования для девелоперских проектов. То есть заемное банковское финансирование. Оно, в свою очередь, подразделяется на две категории.

Первая - это постоянное финансирование. Есть объект недвижимости, желательно хорошего качества, который генерирует доход. При этом неплохо, если денежные потоки от аренды идут от надежных арендаторов. В этом случае банк может делать прогнозы и рассчитывать, как будет обслуживаться его кредит. Тут все просто. Идете в западный банк, закладываете объект, получаете сравнительно дешевый и "длинный" кредит. Причем в последнее время соответствующие условия значительно улучшились. Помнится, всего два года назад мы буквально бились, чтобы достичь договоренности о ставке LIBOR + 5,75% по кредиту на 10 лет. Это было серьезное достижение. Сейчас конкуренция в этом секторе стала очень высокой. На рынок пришли крупные западные банки. Ставка по кредиту сроком на 20 лет может составлять LIBOR + 3,3%. Получить деньги под залог существующего объекта для девелопера перестало быть проблемой.

А царь-то ненастоящий...

О второй категории заемного финансирования - проектном финансировании - разговор особый. В чистом виде эта схема предполагает привлечение средств без дополнительного регресса (гарантий, залогов и поручителей).

На Западе это является основной формой привлечения банковского финансирования. Для России же это скорее исключение из правил. В нашей практике было всего четыре такие сделки.

Главное препятствие - несовершенство законодательства и подзаконных нормативныхактов, слабая юридическая база. И в банках считают, что это чрезвычайно рискованная сфера. Большинство гарантий, которыми обеспечивается кредитор, представляют собой нечто виртуальное.

Что получает банк, который, как правило, вкладывает в проект 70% его стоимости? Залог прав собственности на земельный участок. Но в Москве это практически невозможно. Многие банки пытаются оформить предварительный договор ипотеки, по которому девелопер обязуется заложить им объект после того, как он будет построен. Повод опять вспомнить о "воздушных замках". В ряде случаев закладываются будущие денежные потоки от проекта. И это тоже весьма эфемерная вещь. Залог акций (ЗАО) или долей (ООО) компании, реализующей проект, представляется более реальным, но явно недостаточным способом обеспечения. К тому же возникает опасность, что сам проект будет кому-то продан без продажи акций компании.

Банки в этих условиях пытаются использовать дополнительные механизмы снижения рисков. Например, требуют обязательного переоформления организационной формы SPV (компании, реализующей проект) из ООО в ЗАО, в частности, чтобы имущественные споры обладателей долей не мешали проекту. Условием банка может быть перевод акций компании в собственный депозитарий, чтобы контролировать процесс, а при возникновении спорных ситуаций оказаться в более выигрышном положении. Еще одним вариантом может быть проведение сделки РЕПО, когда девелопер продает свою компанию банку с правом обратного выкупа после того, как проект будет завершен.

Тут у некоторых банков есть внутренние ограничения.

Например, Сбербанк РФ этого делать не может. Многие девелоперы, кстати, не без оснований, боятся, что банки могут отобрать у них проект. И все это явно не способствует развитию сегмента проектного финансирования.

И все же прецеденты чистого проектного финансирования на нашем рынке уже есть. В частности, наша компания вела такие проекты, как офисный комплекс "Бульварное кольцо", бизнес-центр "Новосущевский", торгово-офисный комплекс "Калининград-Плаза". Основными игроками, которые осуществляют чистое проектное финансирование, являются Сбербанк РФ и "Москоммерцбанк". Первый работает во всех регионах, второй - пока только в Москве и Санкт-Петербурге, но весьма активно.

По нашим данным, ставки проектного финансирования сейчас находятся в диапазонеот 12% и выше. Многое зависит от рисков проекта. Какие еще банки работают столь же масштабно в области проектного финансирования, мне неизвестно. Большинство просто заходят в долю к девелоперу, но это уже не проектное финансирование.

Поезд ушел?

Закономерно, что рынок будет продолжать развиваться.

Особенно в плане постоянного финансирования. Сейчас наиболее привлекательным и понятным направлением, особенно для западных банков, является рефинансирование существующих объектов. В частности, крупные немецкие и балтийские банки, которые относительно недавно пришли на наш рынок (Hypo Real Estate, Euro Hypo, Hansa Bank), быстро занимают эту нишу, предоставляя дешевые кредиты на длительные сроки. Между тем, большого будущего для банков со сравнительно дорогими деньгами ("Международный московский банк" или "Райффайзенбанк") я в секторе рефинансирования не вижу. Поэтому их перспективы - обратиться к более доходному и рискованному сектору проектного финансирования. То же самое касается и российских банков, которые, к сожалению, упустили момент для того, чтобы реально зайти в коммерческую ипотеку. Правда, и в проектном финансировании они пока не проявляют особой активности. Это может привести к тому, что многие отечественные банки будут вытеснены с этого рынка окончательно.

Одним из важных моментов является условие погашения кредитов. Российские банки часто не хотят, чтобы их кредит был погашен досрочно, и весьма неблагожелательно относятся к тому, что девелопер получает дешевый кредит в западном банке на рефинансирование проекта. Поэтому это всегда нужно оговаривать заранее.

Как получить кредит

Рассмотрение вопроса о выдаче кредита обычно происходит в несколько этапов. После подачи кредитной заявки банк оценивает адекватность проекта. К сожалению, качественных проектов на рынке действительно не хватает. Это беда нашего рынка, когда некоторые девелоперы делают проекты (плюс ко всему - пилотные) самостоятельно, без привлечения консультантов. Затем банк проводит финансовый анализ: какие денежные потоки объект будет генерировать, и как, соответственно, будет обслуживаться кредит.

В ходе последующей строительной экспертизы анализируется состояние проекта и его параметров, детально рассматриваются сроки, стоимость. Также оценивается залоговая стоимость проекта. Далеко не всегда банк решает, что ее достаточно. После юридической экспертизы и переговоров по условиям (сумма кредита, процентная ставка, условия досрочного погашения) проект рассматривается кредитным комитетом. Но это уже достаточно формальная вещь.

Для получения кредита важно учесть, что у здания должна быть грамотная архитектурная концепция. Девелопер должен быть готов работать с консультантами и менять проект в соответствии с их указаниями. Дополнительный плюс - если сдачей площадей в аренду занимается опытный брокер, а управление проектом осуществляет опытная команда. Если в структуре девелопера такой нет, то некоторые функции целесообразно отдать на аутсорсинг, а также привлечь или создать профессиональную службу заказчика. Опытный кредитный брокер поможет получить кредит на выгодных условиях и возьмет на себя хлопоты, которые требуют массу времени и нервов.

| *АВТОР ТЕКСТА — СТАРШИЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИТИК КОМПАНИИ COLLIERS INTERNATIONAL.

ДОКЛАД ПРОЗВУЧАЛ НА КОНФЕРЕНЦИИ «ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТ», ОРГАНИЗОВАННОЙ ИД BUILDING.

МНЕНИЕ АВТОРА МОЖЕТ НЕ СОВПАДАТЬ С ПОЗИЦИЕЙ РЕДАКЦИИ.

Полная информация доступна только подписчикам журнала Building Business.
О проекте

Обзорная конференция
«Где найти инвестиции в девелопмент»
17 апреля, Москва


Элементы проекта

Мнения инвесторов

Библиотека

Цифры

Инвестиционные партнеры


Генеральные партнеры


Партнеры


Наблюдатели


Организационные партнеры


Рекомендуем

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100