Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№4, Май
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

DUE DILIGENCE — ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ

Дэвид О'Хара*
Журнал Building Business №9

Программа конференции

ЕСЛИ ЧЕЛОВЕК ХОЧЕТ ЗНАТЬ О СОСТОЯНИИ СВОЕГО ЗДОРОВЬЯ, ТО ИДЕТ К ВРАЧУ. ЕСЛИ ВЛАДЕЛЕЦ НЕДВИЖИМОСТИ ЖЕЛАЕТ ОЦЕНИТЬ СТОИМОСТЬ И ЛИКВИДНОСТЬ СВОЕГО ОБЪЕКТА, ТО ЛОГИЧНО БЫЛО БЫ ОБРАТИТЬСЯ В СООТВЕТСТВУЮЩИЕ КОМПАНИИ, КОТОРЫЕ ПРОВЕДУТ ЕГО ЭКСПЕРТИЗУ. ОДНАКО НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ ЭТО ДОСТАТОЧНО ОГРАНИЧЕННАЯ ПРАКТИКА. И МНОГИЕ ПРЕДПОЧИТАЮТ СКРЫВАТЬ СВОИ «БОЛЕЗНИ».

Часто приходится слышать мнение, что due diligence — это пустая трата времени и денег. К тому же комплексная проверка проекта, которую представляет собой due diligence, многих очень пугает, особенно когда вопросы для отчета занимают около двух десятков страниц и порой, на первый взгляд, совсем не относятся к теме.

К сожалению, за время господства «дикого рынка» в России привыкли к тому, что закрытость помогала провести какие-то сделки с большей выгодой. Но ситуация в корне изменилась. На рынок приходят западные инвесторы, для которых главное — прозрачность. Не менее важно это сегодня и для российских банков. Каждый инвестор, каждый покупатель будет смотреть на объект более позитивным взглядом, если для него проведен due diligence. Для продавца due diligence обозначает в первую очередь увеличение доходности и ценности проекта. За более понятный товар можно назначать большую цену; чем больше неизвестных, тем менее он привлекателен. При этом due diligence не ставит своей целью минимизировать риски. Прежде всего он должен их идентифицировать. Если кратко, то суть due diligence в пословице — доверяй, но проверяй.

95% участников рынка считают, что due diligence — это только юридическая сторона проекта. Иногда они предполагают, что речь может пойти еще и об аудите. На самом деле это гораздо более серьезная работа.

Это также корпоративная проверка, если дело касается, допустим, покупки акций компании, которая имеет право на земельный участок или здание в собственности. Дело в том, что в сегменте коммерческой недвижимости речь часто идет именно о продаже акций, а не о продаже здания как такового. Это совершенно другая операция, требующая особой проверки истории сделок вплоть до самого бенефициара, выявления скрытых совладельцев и связей с лицами с «подмоченной» репутацией.

Есть еще техническая проверка, без которой никакой нормальный банкир не станет вкладывать деньги в проект. Это не просто проверка соблюдения законодательства и соответствия техническим нормам. Когда здание уже существует, часто «всплывает», что разрешение на строительство не совпадало по срокам с фактическим началом возведения здания. А это уже предмет для торга или даже отказа от сделки. Когда мы говорим о технической стороне, то имеем в виду и наличие коммуникаций, которые могут не значиться в большинстве документов, но которые, тем не менее, обнаруживаются, когда начинаются какие-то землеройные работы, и это часто влечет за собой самые неприятные последствия.

Не менее важен финансовый анализ проекта, особенно когда девелопер планирует привлечь инвестиции.

ПРЕИМУЩЕСТВА DUE DILIGENCE:
  • увеличение ценности и доходности недвижимости благодаря улучшению имиджа девелопера,
  • повышение репутации и кредитоспособности,
  • привлечение новых инвесторов и клиентов/арендаторов,
  • улучшение кредитных рейтингов,
  • распределение ответственности по потенциальным требованиям и обязательствам на взаимовыгодных условиях,
  • уменьшение или предотвращение больших потерь в будущем.

Due diligence многие воспринимают как обременительную необходимость, которая обусловлена «правилами игры».

Между тем на российском рынке, который сейчас все еще довольно агрессивен, очень многое значит время. Решения нужно принимать очень быстро. Покупатель почти всегда заинтересован в прозрачности приобретаемого имущества и неминуемо потребует провести due diligence. Но проверка будет идти не менее 3 месяцев, и за это время он может много раз передумать. А если продаваемый объект проверен заранее, то помимо времени продавец может выиграть еще и в деньгах. Поскольку «чистых» объектов на рынке крайне мало, за них можно назначать более высокую цену.

Я часто привожу пример, когда отказ банка в выделении средств девелоперу повлек тот факт, что на одном из документов были не совсем четко обозначены инициалы человека, поставившего подпись. Казалось бы, такая мелочь...

Due diligence должен снять даже такие вопросы, не говоря уже о более значимых. Например, связанных с изменением назначения земельных участков, проблемами налогообложения, трудовых отношений, охраны окружающей среды и т.д.

Когда я служил в армии, мне не раз доводилось проводить осмотр в казарме. И если я не находил недостатков, то считал, что просто плохо их искал. Due diligence — это самая тщательнейшая экспертиза все аспектов проекта и сделок, которые его сопровождают. В этом отношении отличаются институциональные инвесторы, у которых процесс проверки идет месяцами. Особенным доверием на рынке пользуются отчеты авторитетных международных юридических фирм. Но в России для них очень мало работы по сравнению с тем, что они делают в других странах.

Для покупателя на рынке недвижимости главное — сбалансировать риск и доходность. Многие иностранные покупатели в России сталкиваются с дисбалансом этих параметров.

Сегодня их уже не устраивает оценка юриста о предстоящей сделке плана «нет проблем». Покупатель, инвестор, кредитор хотят слышать более обоснованные выводы. Я уже в течение пяти лет ищу эксперта, который бы сказал: «Этот объект — один из самых "чистых", который я проверяю за последние годы». К сожалению, пока никто из юристов не готов этого сказать. 75% проверяемых объектов не проходят due diligence. Но проходить «осмотр» очень важно, чтобы знать свои «болезни». Только тогда российский рынок начнет принимать более цивилизованные очертания.

| *АВТОР ТЕКСТА — ДИРЕКТОР ПО ИНВЕСТИЦИЯМ КОМПАНИИ DTZ.

ДОКЛАД ПРОЗВУЧАЛ НА КОНФЕРЕНЦИИ «ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТ», ОРГАНИЗОВАННОЙ ИД BUILDING.

МНЕНИЕ АВТОРА МОЖЕТ НЕ СОВПАДАТЬ С ПОЗИЦИЕЙ РЕДАКЦИИ.

Полная информация доступна только подписчикам журнала Building Business.
О проекте

Обзорная конференция
«Где найти инвестиции в девелопмент»
17 апреля, Москва


Элементы проекта

Мнения инвесторов

Библиотека

Цифры

Инвестиционные партнеры


Генеральные партнеры


Партнеры


Наблюдатели


Организационные партнеры


Рекомендуем

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100