Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ЖДЕМ ОБВАЛА


Журнал Building Business №9

МОСКОВСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ВЫЗВАЛ ИНТЕРЕС ЕЩЕ У ОДНОГО ЗАПАДНОГО «МОНСТРА» — ИНВЕСТИЦИОННОГО БАНКА MORGAN STANLEY. БАНК НЕ СПЕЦИАЛИЗИРУЕТСЯ НА НЕДВИЖИМОСТИ, ОДНАКО ОНА СОСТАВЛЯЕТ БОЛЕЕ 10% ОБЩЕЙ СТОИМОСТИ ЕГО АКТИВОВ. О ПРОБЛЕМАХ, ПРЕПЯТСТВУЮЩИХ ПРОНИКНОВЕНИЮ ЗАПАДНОГО КАПИТАЛА В МОСКВУ, РАССКАЗАЛ МАКСИМ КУНИН, КОТОРЫЙ НАЗНАЧЕН КОНСУЛЬТАНТОМ MORGAN STANLEY ПО РОССИЙСКОМУ РЫНКУ НЕДВИЖИМОСТИ.

— Как вы оцениваете заявление Юрия Росляка, которое он сделал на выставке ExpoReal в Мюнхене, о том, что Москва спокойно поглотит еще 40 млн кв. м офисных площадей?

— Скорее всего, такие заявления вызваны сравнением количества квадратных метров на душу московского населения с аналогичным показателем в столицах Европы.

Если исходить из того, сколько «квадратов» приходится на жителя Франкфурта или Парижа, то такой темп поглощения вполне реален. Но я не думаю, что это правильная логика. В Москве нет такой экономики, точнее, тех ее сегментов, которые стимулируют создание рабочих мест.

Если Citi bank открывает в какой-либо стране call-центр и сажает туда 10 000 операторов, то это требует около 100 000 кв. м офисных площадей. Это два больших здания. В России основной сегмент экономики — нефть.

И если цена на нефть поднимается с $55 до $70, то $15 не создадут рабочих мест — они уйдут на покупку квартиры или поход в ресторан. Нефтяные деньги, конечно, просачиваются в российскую экономику, но не создают такой же спрос на офисные помещения, как экономика несырьевых стран.

— В России довольно редко покупают сами здания — многие объекты переходят к покупателям за счет приобретения компаний. Покупать объекты — это невыгодно или невозможно?

— Это настолько невыгодно, что в принципе невозможно. Если рыночная стоимость здания составляет $30 млн, то продавец и покупатель, если продается непосредственно здание, заплатят примерно $10 млн налогов. Естественно, за то, что стоит $30 млн, никто не будет платить $40 млн.

— Откуда возникает такой налог?

— Половина возникает из-за низкой балансовой стоимости объектов, построенных до 1998 года. Здание, построенное в 1997 году за $30 млн в рублях, после кризиса 1998 года стало стоить всего $5 млн из-за падения курса рубля. Сегодня его продают за $40 млн.

И прибыль согласно балансовой стоимости составляет $35 млн! С этой несуществующей прибыли выплачивается налог 24% — около $9 млн. Если бы балансовая стоимость составляла $30 млн, то налог на прибыль вычитался бы с $10 млн. $2,4 млн — это уже приемлемо и для инвестора, и для девелопера. Более того, это выгодно государству, которое все равно не получает этих $10 млн налогов. Такие налоги ни один инвестор платить не будет. Здания будут покупать через скупку акций компаний, владеющих ими. Если не останется и этих вариантов, то просто прекратятся сделки. Другая половина налога возникает из-за необходимости платить 18-процентный НДС на сумму сделки.

— Неужели балансовая стоимость объектов ниже рыночной только потому, что в 1998 году обесценился рубль? Разве ее не занижают намеренно?

— Согласен. Даже если здание построено после 1998 года, его балансовая стоимость все равно значительно ниже рыночной. Из-за того, что девелоперы пытаются уйти от НДС, они занижают балансовую стоимость объекта. В российском строительном бизнесе вообще очень сложная ситуация с НДС — в отличие от других сфер бизнеса, нет четкого механизма его возврата.

Вернуть НДС можно только из арендных платежей.

По закону, если вы не можете вернуть всю сумму НДС в течение полугода, вам их должны вернуть сразу. Но реально этого не происходит. Бывает, что покупатель вообще не может их вернуть. Второй нюанс — даже если вы сможете вернуть НДС, вы его получите в рублях. Если завтра курс рубля по отношению к доллару изменится, то инвестор потеряет деньги еще и на этом этапе. Поскольку девелоперы теряют часть НДС, они, разумеется, стараются занизить реальную стоимость объекта.

МАКСИМ КУНИН родился 15 ноября 1964 года. Последние два года руководил отделом инвестиций в недвижимость компании Fleming Family&Partners. До прихода в FF&P возглавлял отдел инвестиционных услуг в Noble Gibbons/CB Richard Ellis. Еще раньше занимался управлением портфельными инвестициями, управлением и продажей зданий в LaSalle Investment Management в Нью-Йорке и Лондоне.

— Насколько я понимаю, есть два сдерживающих фактора, которые мешают иностранным инвесторам скупать здания в России. Это низкая балансовая стоимость объектов и неработающий механизм возврата НДС. Что нужно сделать для того, чтобы убрать эти препятствия?

— Провести что-то вроде налоговой амнистии и упорядочить возврат НДС. В чем заключается налоговая амнистия? Условно говоря, государство на определенный срок, допустим, три года, вводит единый налог на сделки с недвижимостью. Не важно, какая у объекта балансовая стоимость, не важно, какая рыночная, — девелопер платит со сделки, например, 2%. И владельцы получают возможность продавать, а инвесторы — покупать. Тогда они приведут балансовую стоимость в соответствие с рыночной. Здесь есть еще один положительный момент для государства, поскольку налог с имущества оно получает тоже с балансовой стоимости, и чем она становится выше, тем выше становится и налог.

— Эти идеи кем-то лоббируются?

— Вряд ли. Лично я не знаю о том, чтобы было какое-то мощное лобби в сфере недвижимости.

— Почему? Если это реальная проблема, которая тормозит рынок, ведь можно заплатить энную сумму определенным товарищам, чтобы они «протащили» эти идеи через то же Министерство экономики…

— Кто будет этим заниматься?

— Инвесторы — собрались, создали общественную организацию, выделили деньги…

— Это барьер именно для западных инвесторов. И они этим заниматься не будут. Помимо России есть другие рынки — Китай, Бразилия, Индия. Они ездят по этим странам, смотрят и сравнивают. И работают там, где им ясно, как это делать. Российских инвесторов немного, да и для них эти особенности рынка не являются препятствием. Они умеют их обходить. Многие из них пользуются схемами покупки акций компаний, которые владеют недвижимостью и у которых не возникает этих проблем.

— Но ведь эти же инвесторы изучают российский рынок, тратят время, деньги, выступают на конференциях. Если рынок действительно так ликвиден, так дешев и доходен, почему бы не отстегнуть денег лоббистам?!

— Это миф, что российский рынок недвижимости очень привлекателен, что достаточно щелкнуть пальцами, как придут инвесторы и принесут деньги. В России нет рынка. На рынке постоянно происходят инвестиционные сделки, там можно выбирать соотношение цены и качества. У меня нет точной статистики по Англии, но уверен, что там они происходят каждый день. В России инвестиционные сделки происходят 3–4 раза в год. Если бы это было выгодно, то сейчас в России работали бы 20–30 крупных западных фондов.

— Что должно произойти, чтобы поток инвестиционных сделок появился?

— Нужен обвал рынка. Это самое лучшее, что может произойти. Желательно только на рынке недвижимости — 1998 год в отдельно взятой отрасли. Кризис вымоет с рынка непрофессиональных девелоперов, откроет доступ профессионалам и скорректирует цены на землю.

— Это реально?

— Российские девелоперы не могут рассчитывать на то, что объекты, пользующиеся спросом сегодня, будут пользоваться им через три года. Через три года, когда девелопер построит здание, спрос на рынке может измениться. Девелоперов много. Возможно, то количество объектов, которое будет выведено на рынок через три года, окажется ненужным. Тогда произойдет обвал.

Арендаторы смогут уходить в другие здания, появится возможность торговаться, смотреть, выбирать. Самое главное — снизится стоимость земли, ведь именно это мешает сейчас строить качественные объекты профессиональным девелоперам. Хороший девелопер сегодня не продает недвижимость, потому что ему некуда вложить вырученные средства — у него нет десятка хороших площадок для реализации других проектов. Если владельцы плохих зданий перестанут получать доход вследствие увеличения более качественного предложения, они начнут «сбрасывать» свои объекты, а значит, появится хорошая и дешевая земля. Кризис всегда оказывает очищающее воздействие.

— Вот вы говорите «профессиональный девелопер», «хороший девелопер»… Кто это?

— 99% т.н. девелоперских организаций, работающих сейчас на рынке Москвы, это не девелоперы, а строительные компании. Они руководствуются логикой строителя: чем больше я построю, тем больше я заработаю.

Профессиональный девелопер всегда нацелен на конечный результат — продажу. Так же, как и инвестора, его интересует, сколько он получит за каждый вложенный доллар.

— Какие конкретно отечественные компании вы считаете профессиональными девелоперами?

— Из тех, кто начал строительный бизнес с нуля, не имея за собой мощного административного ресурса, я могу назвать, например, Forum Properties.

— Те инвестиционные сделки, которые произошли в Москве, это приобретение офисных зданий, заполненных арендаторами. Будут ли инвесторы входить в проекты на ранних стадиях? Будут ли они инвестировать в строительство жилой, торговой, складской недвижимости?

— Если говорить о больших западных инвесторах, то они не будут брать на себя большие риски. Например, обязательно должны быть оформлены документы на землю. Земля без разрешений ничего не стоит. В строительстве жилья деньги нужны как раз на том этапе, когда не оформлены до конца документы. Как только они оформлены, девелопер может привлекать инвестиции от потребителей будущих квартир. Кстати, возможно, эту ситуацию изменит новый закон о долевом участии в строительстве. Инвестор должен иметь возможность контролировать процесс. Как только добавляется строка «административный» ресурс, инвестор не идет в этот проект, поскольку это невозможно контролировать.

— Почему не покупают торговые центры?

— Я думаю, в конце этого года — начале следующего начнутся сделки в сегменте торговой недвижимости.

Это просто «висит» в воздухе. Дело в том, что сейчас появилось много качественных торговых центров, к тому же определить качество торгового центра значительно проще. Если он построен в правильном месте, в него идут люди и не уходят арендаторы, значит, такой объект интересен для инвестора. Кроме того, если за строительством бизнес-центров стояли в большинстве случаев те самые непрофессиональные российские строители, то хорошие торговые центры строили западные ритейлеры — IKEA, OBI, Metro. Инвестиционное качество этих объектов гораздо выше. Я думаю, что и сделок на этом рынке будет гораздо больше.

— Инвесторы и консультанты постоянно употребляют выражение «инвестиционное качество». Оно отличается от «просто качества»?

— Здание, построенное на Красной площади, заведомо считается качественным зданием с точки зрения месторасположения. Но инвестор может не дать денег на реализацию такого проекта, если там не оформлены права на землю или если работает непрофессиональная команда архитекторов, подрядчиков. Инвестиционное качество подразумевает целый комплекс составляющих, таких как наличие качественных юридических договоров и арендаторов, прозрачная структура владения, налоговая структура, грамотные планировочные решения и т.д. Оно, как правило, пропорционально количеству профессионалов, принимающих участие в проекте.

— Очень многие ваши конкуренты говорят, что у Fleming Family&Partners были слишком завышенные требования, поэтому за два года работы он купил всего два объекта.

— Это зависит от того, с какими конкурентами сравнивать. Если сравнивать с end-users, то с ними конкурировать в вопросе требований, конечно, заведомо провальное занятие. Они просто платят запрашиваемую сумму, не требуя никакой международной отчетности, не настаивая на аудиторах и юристах. На фоне таких инвесторов у западных фондов, конечно, высокие требования к объектам.

— То, что вы ушли из Fleming Family&Partners, не свидетельствует ли о вашем разочаровании в инвестиционномпотенциале Москвы? Morgan Stanley ведь более консервативен, чем Fleming Family&Partners?

— Я бы не сказал, что Morgan Stanley более консервативен. И в нем я буду заниматься тем же самым — поиском объектов для вложения средств. Предугадывая следующий вопрос, сразу скажу, что пока мы не ведем переговоров по каким-то конкретным объектам. Более того, мы пока даже не присматриваемся к каким-то зданиям. Мы только начали работу.

MORGAN STANLEY — один из крупнейших в мире инвестиционных фондов, управляющий активами $565 млрд, из которых $30 млрд составляет недвижимость. Создан в 1933 г. в Нью-Йорке. Имеет 600 представительств в 28 странах мира. По итогам 2004 г. оборот банка составил $39,5 млрд, а чистая прибыль — $4,5 млрд.

— Но ведь есть какие-то требования к проектам, к которым вы начнете присматриваться?

— Они должны быть большими и интересными. Большими — значит, от $20 млн. Интересными — значит, с хорошей доходностью и профессиональным составом участников. У нас, в отличие от других фондов, нет приоритетов. Если мы найдем хороший проект в Москве — замечательно. Если нет, мы найдем интересный объект в Варшаве, Праге или Пекине.

— Профессиональным девелоперам надо ждать, когда вырастет общий уровень рынка? Или они могут уже сейчас выходить на инвесторов и привлекать деньги?

— Деньги не надо привлекать — они сами придут. Надо создавать продукт инвестиционного качества. Самая большая проблема российских девелоперов — в том, что они смотрят на иностранных инвесторов как на источник денег. Я бы рекомендовал смотреть на них как на колоссальный опыт, который приходит с этими деньгами.

Полная информация доступна только подписчикам журнала Building Business.
О проекте

Обзорная конференция
«Где найти инвестиции в девелопмент»
17 апреля, Москва


Элементы проекта

Мнения инвесторов

Библиотека

Цифры

Инвестиционные партнеры


Генеральные партнеры


Партнеры


Наблюдатели


Организационные партнеры


Рекомендуем

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100