Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№8, Октябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия ARX Awards Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№6, Октябрь-ноябрь
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ЗА ФАСАДОМ

«Туполев Плаза»
Академика Туполева наб., д. 15, корп. 2


Журнал Building Commercial №1

Помещения в бизнес-центре «Туполев Плаза» подойдут небольшим, преимущественно российским арендаторам, которые готовы удовлетвориться сроком договора 11 месяцев. Крупные компании требуют долгосрочного договора с фиксированной арендной ставкой, на что владелец здания принципиально не согласен. Свободных помещений пока нет.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка — 32 балла. Характеристики здания соответствуют классу В. «Хотя арендная ставка $500– 520/кв. м может показаться не совсем адекватной местоположению и классу здания, отсутствие свободных площадей свидетельствует об устойчивом спросе на него», — заключает Владимир Пинаев, директор Jones Lang LaSalle.
КТО СТРОИЛ
Все функции по проекту выполняла компания Plaza Construction. Управление зданием осуществляет Plaza Construction.
НАЧИНКА
Выделенная линия Интернет, оптиковолокно Многоканальная телефонная связь Телекоммуникации по эксклюзивному соглашению с «ВиЛэнд» Приточно-вытяжная вентиляция 80–100 Вт/кв. м 2 лифта KONE, время ожидания — не более 1 минуты Охрана 24 часа, видеомониторинг по периметру Бесплатная парковка на 60 м/м, отпускаются из расчета 1 м/м на 100 кв. м
КАК ВНУТРИ
4 этажа
Высота потолков: 3,5 м
Шаг колонн: 6 м
Атриум
Панорамное остекление
Стандартный евроремонт
Потолки «Армстронг», за исключением 4-го этажа
Железобетонный каркас
Монолитный вентилируемый фасад
ПАРАМЕТРЫ ЗДАНИЯ
Станция метро: «Бауманская»
Расстояние до метро: 10 минут пешком
Транспортные магистрали: Третье транспортное кольцо, шоссе Энтузиастов, набережная реки Яузы, Садовое кольцо
Класс здания: В
Общая площадь, кв. м: 9870
Полезная площадь, кв. м: 8053
Площадь помещений, кв. м: от 70
Вакантные площади: 300 кв. м в перспективе на осень
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды: $500–520/кв. м, включая эксплуатационные платежи, не включая НДС
Срок договора: 11 месяцев
Депозит не нужен
Предоплата за квартал В договоре не фиксируется арендная ставка
Платежи перечисляются ежеквартально на расчетный счет арендатора

Располагается в престижном Басманном районе, портит дело интенсивная реконструкция промзон. Начало работы тоннелей под эстакадами Третьего транспортного кольца ликвидирует пробки в неудобных его участках.

Малочисленные удобства — хорошо обставленный холл и столовая с чуть завышенными ценами. Круглосуточный видеомониторинг периметра территории обременяется плохой работой охраны — в здание почти беспрепятственный проход. Главный минус — скромная парковка на 60 машиномест.

Большие комнаты, приблизительно по 100 кв. м, очень трудно изменить — арендодатель не приветствует перепланировку.

Ставка аренды по сравнению со ставками в других бизнес-центрах класса В завышена примерно на 10% и составляет $500. За $550 уже можно снять помещение в здании класса А. Впрочем, ротация арендаторов невысока.

Функции управляющей компании ограничиваются технической эксплуатацией площадей. Вопросы аренды решаются лично через члена совета директоров.

За месяц с небольшим после сдачи госкомиссии в январе 2004 года здание уже было заполнено арендаторами. К весне незанятыми оставались только два небольших помещения в цокольном этаже. Бизнес-центр пленил арендаторов современным внешним видом и богатым холлом (комплекс диванов, камин, рояль).

При виде этих роскошеств создавалось иллюзорное ощущение высококлассности здания. Успех закрепляли низкие ставки аренды — на тот момент $330–350/кв. м в год. За внушительным антуражем скрывался невысокий уровень технической оснащенности. В здании работает эксклюзивный телекоммуникационный оператор «ВиЛэнд», что отсекает возможность работы с другим оператором.

Типовые комнаты по 70–100 кв. м позволяют оптимально «сесть» компаниям с небольшим количеством подразделений, 7–8 человек каждое. Изменить планировку на индивидуальный дизайн будет тяжело — владельцы зданий не хотят после вашего съезда ломать сооруженные кривые стенки и замазывать внутренние окна. Перепланировку в умеренных дозах можно обсуждать с членом совета директоров Plaza Construction Дмитрием Наринским, который лично решает вопросы с арендаторами. Как рассказывает один из брокеров, работавших со зданием зимой 2004 года, руководство Plaza Construction — вполне адекватные люди, заботящиеся о комфорте арендаторов. «Китайской компании, занимающейся фармацевтикой, — говорит он, — было отказано в аренде, поскольку она могла снизить уровень здания и доставить дискомфорт существующим арендаторам». Забота арендодателя сказывается еще в одном нюансе — в арендную ставку не входят расходы на обслуживание мест общего пользования. Впрочем, от этого она меньше не становится.

Согласно классификации офисных зданий МИФа, офисное здание класса В, на что претендует наш объект, должно соответствовать как минимум 8 критериям.

«Туполев Плаза» отвечает 7–8 критериям. Получается, объект находится на грани классов В и С. С другой стороны, в систему классификации сейчас вносятся некоторые изменения, что, возможно, позволит объекту более устойчиво отвечать требованиям класса В.

Достоинства «Туполев Плаза», не оспоренные ни одним экспертом, — его местоположение и транспортная доступность. Близость к Третьему транспортному кольцу и отсутствие пробок позволяют беспрепятственно доехать до объекта из любой точки Москвы.

Обитатели спальных районов вынуждены преодолевать пробки на основных шоссе и проспектах. От Садового кольца здание отделяет 1,5 км, столько же — до выезда на ТТК в обе стороны. В центр легко выехать по набережной реки Яузы.

Пешеходам будет сложнее — станция метро «Бауманская» находится в 10 минутах ходьбы. Единственный способ добраться до здания — три трамвайных маршрута. Маршрутки не ходят, такси найти очень тяжело, за три остановки таксисты просят не меньше 100 рублей.

Есть свои несчастья и у автомобилистов — объем наземной парковки 60 машиномест. При соотнесении этой цифры с 8000 кв. м полезной площади фактически получается, что на 134 кв. м предоставляется 1 м/м. Автомобили оставляют на соседних улицах в 3–4 минутах ходьбы от бизнес-центра.

Вдоль набережной Яузы сейчас идет интенсивная реконструкция производственных помещений. В будущем здесь сосредоточится целый комплекс офисных зданий.

Несколько объектов находятся на стадии строительства, и как минимум три — запланированы. Все это создает предсказуемое окружение объекта: с трех сторон — стройка, с четвертой — здание Генпрокуратуры, которое, очевидно, также скоро будет реконструировано.

Комплексное освоение набережной практически не позволяет предположить сроки окончания тотальной стройки. С одной стороны, где строят жилой комплекс, это будет продолжаться как минимум до 2007 года. Остальные объекты, вероятно, закончат годом раньше.

Анализ конкурентного окружения показал, что в районе «Туполев Плаза» бизнесцентров практически нет. Район наполнен реконструируемыми особняками, которые либо полностью сдают в аренду, либо продают. В здании на Денисовском переулке, д. 26, свободных площадей для аренды нет. На улице Радио, д. 24, в новом бизнес-центре «Яуза Тауэр», который открывается этой осенью, осталось только три помещения по 700 кв. м и два — по 200 кв. м. Ставки аренды в нем — $600– 650/кв. м. Недалеко от «Туполев Плаза» находится уступающий ему по своей технической оснащенности бизнес-центр класса С на набережной Академика Туполева, д. 15, стр. 15, — перестроенное здание площадью 5000 кв. м, ставки аренды в котором — $250–270/кв. м.

Такое положение позволяет владельцам «Туполев Плаза» повышать арендную плату. Освободившиеся помещения здесь будут сдавать уже по $500–520/кв. м в год без НДС, но включая операционные расходы и коммунальные платежи. В итоге арендатор платит почти $600/кв. м. За эти деньги сегодня можно арендовать помещения в «Крылатских Холмах», Mosenka Park Towers и Vaviloff Tower. Эти здания с автоматизированным управлением и высококлассной отделкой большинство экспертов оценивают как класс А. Непосредственно в районе ст. м. «Бауманская» сейчас сдаются помещения в двух бизнес-центрах класса В — по $450 и $420 за кв. м, включая НДС. В одном из объектов, строительство которого сейчас только начинается, ставка запланирована на уровне $350 без НДС.

В договоре аренды не фиксируется арендная ставка. Согласно Гражданскому кодексу, собственник имеет право ее повышать, но не более чем на 10%. Как рассказал один из арендаторов бизнес-центра, за 11 месяцев аренды ставка поднялась с $420 до $460, что действительно не превышает 10%. При аренде дополнительных площадей в этом же здании ставка увеличилась до $500, что тоже не превышает 10%. Арендодатель уверяет, что в случае расширения арендатора существует возможность скидок.

План типового этажа

Посмотреть на карте

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100