Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ЗОЛОТАЯ СЕРЕДИНА

«Сокол Плейс»
Чапаевский пер., д. 14


Журнал Building Commercial №1

Офис в "Сокол Плейс" - идеальное место для компаний, которым необходимо пространство. Учитывая высокую цену и длительные сроки аренды, целевая аудитория - это успешные российские компании и представительства иностранных корпораций. Помещения предназначены, в первую очередь, для размещения менеджмента среднего звена и исполнителей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка - 37 баллов. Одно из лучших зданий класса В как по местоположению, так и по техническим характеристикам. Арендная ставка завышена. "Существует риск снижения ставок по данному зданию", - резюмирует Андрей Закревский, вице-президент "Система Галс".
КТО СТРОИЛ
Девелопер: "Форум Пропертиз"
Брокерские компании: все
Управляющая компания: "Форум Менеджмент"
Служба эксплуатации: "Форум Проперти Менеджмент"
НАЧИНКА
Выделенная линия Интернет
Многоканальная телефонная связь
Провайдер - "Совинтел", при аренде больших площадей можно провести своего провайдера
Централизованная система вентиляции
4 лифта OTIS
Охрана на каждом подъезде, посты на парковках, видеомониторинг периметра
2 наземных паркинга на 130 м/м (1 м/м на 45 кв. м)
Стоимость 1 м/м - $150 в месяц без НДС
КАК ВНУТРИ
Открытая планировка 5 этажей 3 рецепции, площадь центральной - 100 кв. м
Высота потолков - 3,6 м
Шаг колонн: 6х6 м
ПАРАМЕТРЫ ЗДАНИЯ
Станция метро: "Сокол"
Расстояние до метро: 7 минут
Транспортные магистрали: Ленинградский проспект
Класс: В
Общая площадь, кв. м: 6000
Площадь блоков, кв. м: от 400 Реконструкция проведена в 1995 г.
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды: $500/кв. м
Эксплуатационные платежи: $50
НДС: не включен
Компенсация отделки: до $30/кв. м полезной площади
Срок договора: 3-5 лет Субаренда
Депозит: 3 месяца
"Арендные каникулы": до 40 дней

Тихое и «зеленое» место, не центр, но близко к нему. Расположенный рядом Ленинградский проспект является одной из основных транспортных артерий города. Из здания можно быстро добраться до аэропорта «Шереметьево».

Внутренняя инфраструктура выполнена на довольно высоком уровне для здания класса В. Есть современное центральное кондиционирование, но нет аварийного энергоснабжения.

Неудобный размер блоков — арендатор может заключить договоры аренды только на помещения, размер которых кратен 400: 400, 400+400, 800, 400+800 и т.д. Такое ограничение может быть очень не удобно тем, кому нужна большая или меньшая площадь. Оно искажает удобную конструкцию внутри блоков.

Ставку $500/кв. м в год, не включающую НДС, эксперты оценивают как максимальную для объекта класса В. С другой стороны, «Сокол Плейс» является одним из наиболее конкурентоспособных зданий этого класса.

Управление осуществляет профессиональное подразделение компании-девелопера, обладающей хорошей репутацией.

Здание представляет собой своего рода классическое воплощение офиса класса В: построенное в советское время, оно было реконструировано в 1995 году. Фасад был относительно недавно обновлен, внутри проведен ремонт.

Здание состоит из двух крыльев — условно «малое» и «большое». Малое имеет площадь около 400 кв. м, большое — 800 кв. м. Владелец предлагает к аренде только блоки, кратные 400 м, это вызвано нежеланием и, по сути, отсутствием возможности «дробить» площади внутри крыльев.

Электроснабжение организовано с участием резервного канала. Вместе с тем, резервная линия также зависима от катаклизмов, которые могут произойти у «Мосэнерго». Защиту от злоумышленников осуществляет сигнализация, установленная на окнах, и круглосуточная охрана, также установлена пожарная сигнализация — наличие этих систем является обязательным для офисных помещений данного класса.

Доступ в Интернет и поддержку внутренней сети предоставляет компания «Совинтел» — вполне логичный и достойный выбор, учитывая одно из лидирующих положений в секторе корпоративных телекоммуникаций этой организации. Право воспользоваться собственным провайдером оговаривается отдельно и предоставляется арендаторам сравнительно больших площадей. «Совинтел» же обеспечивает технологии фиксированной телефонной связи.

Управление коммунальными и инфраструктурными службами объекта осуществляет эксплуатирующая организация, которая принадлежит собственнику объекта.

Таким образом, зависимость арендаторов от третьих сторон сведена на нет.

Наличие двух наземных парковок — бесспорный плюс для «Сокол Плейс». Совокупно на них можно разместить 130 автомобилей, что довольно много для здания, рассчитанного на 600 человек (естественно, эта цифра носит условный характер), — 1 машиноместо на 46 кв. м арендной площади. Ложкой дегтя в данном случае является цена удобства — арендодатель запрашивает за каждое машиноместо $150 без НДС в месяц, что выше среднерыночного показателя.

Здание «Сокол Плейс» находится не в центральной части города, вдали от органов власти и большинства крупных учреждений. С другой стороны, для целевой аудитории (исполнители, менеджмент среднего звена) район ст. м. «Сокол» — один из лучших вариантов расположения офиса: здесь тихо, но сравнительно близко находится центральная часть столицы. Единственным существенным недостатком является наличие рядом стройки крупного жилого комплекса, что наводняет окружающее пространство шумом и пылью.

Доступность, как с точки зрения автомобилиста, так и с точки зрения пешехода, мы оцениваем на «удовлетворительно» — в первом случае спутником сотрудника становятся пробки на загруженном Ленинградском проспекте, во втором — ему предстоит длительная (10–20 минут в зависимости от скорости передвижения) прогулка рядом с магистралью и стройкой, которая ведется рядом.

С другой стороны, есть неоспоримый плюс для тех компаний, работники которых часто ездят в командировки, — в направлении Ленинградского шоссе расположен аэропорт «Шереметьево», и скорость достижения его при движении от «Сокол Плейс» намного выше, чем при выезде из центра города.

«Сокол Плейс» с самого начала заполняли высококлассные арендаторы — Intel, Delta Bank, Yamaha Motors и Mitsue-Ricoh, Dino Nobel.

Трое из них сейчас съезжают, чуть ранее здание освободил BMW, перебравшись в «Кантри Парк».

Microsoft сейчас освобождает 3000 кв. м, которые уже поделены между Yamaha, Mitsue-Ricoh и Michelin. Ожидается, что Intel освободит 1500 кв. м к февралю будущего года, а Delta Bank съедет с 1300 тыс. кв. м к апрелю. Как заявляет девелопер, решение о заполнении площадей новыми арендаторами будет приниматься по мере их фактического освобождения.

Проведенный анализ показал, что за помещения классов В и В+ арендодатели запрашивают от $300 до $600. В среднем цена составляет (в зависимости от методики подсчета и используемых данных) от $480 до $520. Таким образом, запрашиваемые владельцем $500/кв. м в год находятся у верхней границы средних цен, что, на наш взгляд, довольно справедливо, учитывая сравнительно высокий класс предлагаемых помещений. Вместе с тем, многим арендаторам будет несколько неудобно заключать долгосрочный договор (на 3–5 лет), хотя для целевой аудитории это скорее нормальная практика.

Коммунальные расходы составляют $50/кв. м в год без НДС — вполне нормальная цифра для офисного здания этого класса. Учитывая, что эксплуатирующая компания является дочерней компанией владельца здания, логично предположить, что качество оказываемых услуг будет на достаточно высоком уровне.

Зато очень дорого стоит паркинг — $150 за машиноместо в месяц, при этом парковка открытая и наземная, что не очень хорошо: автомобили стоят под открытым небом и «собирают» все осадки.

Другие условия, в принципе, выглядят стандартными: предоставляются «арендные каникулы» на срок до 40 дней (судя по всему, их размер зависит от индивидуальных договоренностей). При осуществлении отделки помещения силами арендатора владелец компенсирует (за счет арендных платежей) до $30/кв. м. Страховой депозит составляет три месяца.

План типового этажа

Посмотреть на карте

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100