Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

СВЕТЛОЕ ЗАВТРА

«Белая площадь»
Лесная ул., здание «С»


Журнал Building Commercial №1

Офис в «Белой площади» идеально подойдет типичным арендаторам зданий классов А и А+: представительствам иностранных компаний и национальным корпорациям, а также средним компаниям для размещения высшего руководства. Переговоры с потенциальными арендаторами только начинаются, так что самые «лакомые» места пока свободны.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка — 41 балл. «AIG Linkoln является инвестиционным фондом, и вряд ли возникнут перебои с финансированием. Своевременное получение разрешений также не должно стать проблемой для такого девелопера, как Coalco», — резюмирует Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований Noble Gibbons.
КТО СТРОИТ
Инвестор, девелопер и управляющая компания: AIG/Lincoln
Строительная компания: Coalco
Консалтинговая и брокерская компания: Jones Lang LaSalle
НАЧИНКА
Выделенная линия Интернет, оптиковолокно
Многоканальная телефонная связь
Провайдер — один из лидеров рынка; возможность использования собственного провайдера
Централизованная система вентиляции
Контроль доступа в здание/ на этажи — 24 часа
Объем паркинга: 840 м/м (три этажа, подземный и наземный)
КАК ВНУТРИ
Открытая планировка 6 этажей
Минимум колонн
Высота потолков — 3 м Shell&core
ПАРАМЕТРЫ ЗДАНИЯ
Станция метро: «Белорусская»
Расстояние до метро: 10 м
Транспортные магистрали: Тверская, Лесная улицы, Ленинградский проспект, Грузинский вал
Класс здания: А+
Общая площадь, кв. м: 8600
Арендуемая площадь, кв. м: 8104
Сроки строительства: снос строений на месте строительства начнется в сентябре-октябре 2005 г., строительство — в декабре 2005 г. Срок сдачи ГК: лето 2007 г.
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды: $600/кв. м
Эксплуатационные платежи: $95–120
НДС: не включен
Срок договора: от 5 лет

Местоположение на Белорусской площади можно назвать удачным, если бы не соседство с вокзалом. Зато из здания легко добраться в аэропорт «Шереметьево».

Предварительная информация говорит о том, что это будет одно из самых высококачественных деловых зданий столицы. Впрочем, она собрана из открытых источников — девелопер отказался предоставлять конкретные данные. Некоторые из характеристик могут быть принципиально изменены.

Расположение блоков будет свободным и довольно гибким, коэффициент потерь — 5–7%, много естественного освещения.

Учитывая высокий класс здания, предварительная стоимость аренды ($600/кв. м в год без НДС и эксплуатационных издержек) выглядит адекватно качеству площадей. Вместе с тем, до того момента, как здание будет сдано ГК, арендная ставка может измениться.

Профессионализм участников не вызывает ни малейших сомнений. Тем не менее, минимальная задержка сроков строительства возможна.

Офисный комплекс «Белая площадь» будет состоять из трех зданий: «А», «В» и «С». В настоящее время на месте строительства бизнес-центра стоит здание, которое, по заявлениям девелопера, готовится к сносу. В декабре 2005 года должно начаться строительство всех трех корпусов. Предполагается, что летом 2007 года будет построен корпус «С», в третьем квартале 2007 года — корпус «В» и зимой 2007–2008 год — корпус «А». Мы рассматриваем только здание «С», поскольку для корпусов «А» и «В» еще не определены условия аренды, и договоры пока не заключаются.

Корпус «С» будет иметь общую площадь 8600 кв. м, из которых около 8100 кв. м предполагается сдать в аренду. Первоначально предполагалось построить 7 этажей, но впоследствии планы были скорректированы — местные врасти потребовали обеспечить жителям соседних домов хороший обзор. В результате здание будет иметь шесть наземных этажей и три этажа подземной парковки. Впоследствии это может отразиться на параметрах всего комплекса, поскольку сейчас в корпусах «А» и «В» запланировано по 15 этажей.

Представители брокера анонсируют свободную планировку с минимальным количеством колонн и широкие возможности корректировки размера помещений.

Площадь этажей имеет довольно большой разброс — от 700 до 2700 м. Отделка помещений будет осуществляться по принципу shell&core, что является сегодня стандартом для новых офисных центров класса А.

Технологии вентиляции и кондиционирования воздуха должны быть использованы самые современные: высокотехнологичная передвижная система 4-трубных фан-койлов. Предполагается возможность использования собственного оператора связи. Правда, на каких условиях будет предоставляться эта возможность — пока не ясно.

В целом техническое оснащение и внутренняя инфраструктура здания вполне соответствуют классу А. Удручает довольно скупой характер информации, предоставленной застройщиком.

Расположение комплекса «Белая площадь» является одним из самых сильных его конкурентных преимуществ. К нему легко проехать с Третьего транспортного кольца, Ленинградского проспекта, Грузинского вала и Лесной улицы. В пределах пятиминутной доступности находятся Кремль и Белый дом. Наличие пробок в этой части города мы не относим к недостаткам — транспортные проблемы в одинаковой мере затрагивают практически все здания в центральной части города. Проблем с парковкой быть не должно — заявляется одно парковочное место на 80 кв. м арендуемой площади, что в совокупности для трех зданий дает около 840 парковочных мест. Подземный паркинг планируется сделать трехэтажным.

Пешеходу к зданию добраться еще легче — от входа в кольцевую станцию метрополитена «Белую площадь» отделяют несколько метров.

Наземный транспорт хорошо развит, но днем пользоваться им проблематично из-за пробок.

Еще одно преимущество — близость к аэропорту «Шереметьево».

Наличие поблизости Белорусского вокзала нельзя назвать приятным для будущих арендаторов, но такова плата за удобное месторасположение. По обещаниям девелопера, негативные моменты такого соседства будут сглажены при помощи круглосуточного видеомониторинга периметра и охраны.

Близко расположены сразу несколько отелей (в частности, «Шератон», «Марриотт», «Новотель» и «Холидэй Инн»), что положительно сказывается на доступности комплекса для людей, останавливающихся в них (преимущественно специалисты из-за рубежа и высший руководящий состав из других регионов страны).

Таким образом, месторасположение комплекса можно признать стратегически выгодным.

Анализ предложений в районе расположения бизнес-центра «Белая площадь» показал, что офисных площадей здесь много. Расположены они преимущественно на второй-третьей линии домов, хотя есть несколько предложений и на первой линии. На офисы класса А арендодатели устанавливают цены $580-750/кв. м в год.

Учитывая этот факт, можно признать, что аренда площадей в «Белой площади» выгодна: $600/кв. м в год (без НДС, коммунальных платежей и расходов на связь и коммуникации) — это средняя цена за аналогичный бизнес-центр в этом районе.

Стоимость коммунальных расходов будет составлять от $95 до $120 в год.

Арендодателем рассматривается только длительный срок арендных договоров — от 5 лет и выше. Другие финансовые условия пока находятся на стадии обсуждения, и окончательные суммы не называются. В частности, открытым остается вопрос предоплаты и депозита.

Не беря в расчет того, что окончательные параметры условий аренды пока не определены, мы склонны считать, что арендная ставка соответствует текущему состоянию рынка. С другой стороны, к 2007 году запланирован вывод на рынок значительного количества офисных площадей классов А и А+, что может привести к пересмотру арендной ставки. К моменту въезда в помещение может измениться рыночная ситуация, а соответственно и арендная ставка, ведь здание будет готово только через 2 года. Учитывая, что переговоры с арендаторами площадей большого размера в подобных объектах начинаются на ранних стадиях строительства, вряд ли арендные ставки заметно увеличатся к моменту сдачи объекта. Риск изменения арендной ставки более существенен для арендаторов небольших блоков, которые будут заключать договора ближе к завершению строительства. Ставка на них будет зависеть от спроса и предложения на рынке.

Девелоперский риск в данном случае минимален. Впрочем, как отмечают эксперты, даже при отсутствии проблем с финансированием и оформлением документации перенос ввода в эксплуатацию на 3–6 месяцев — обычная практика.

План типового этажа

Посмотреть на карте

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100