Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№6-7 (20)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ВО ВЛАСТИ ВАРЯГОВ

«МЕГА-Теплый Стан»
41-й км МКАД, Ленинский р-н Московской обл., пос. Коммунарка


Журнал Building Commercial №1

Одного посещения этого торгового центра будет достаточно, чтобы сразу появилось желание здесь торговать. Наибольшие шансы попасть в число арендаторов — у очень известных марок. Например, до конца года здесь чудесным образом должен открыться Marks&Spenсer на 1 000 кв. м.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка 46 баллов. Торговый центр имеет ряд преимуществ, в частности очень грамотную концепцию. Единственное, что может вызвать недовольство арендаторов — это жесткие условия договоров. С другой стороны, управляющая компания делает все, чтобы было удобно покупателю. Такая политика благотворно сказывается на доходах арендаторов.
КТО СТРОИЛ
Заказчик и девелопер: IKEA
Генподрядчики: Hochtief, Skanska, Boyuges («Ашан»), ENKA (IKEA)
Брокеры: JonesLangLaSalle, Styles&Ryabokobylko
Управляющая компания: ООО «IKEA МОС»
Инвестор: IKEA, ЕБРР
ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА
Транспортные магистрали: МКАД, Калужское шоссе
Общая площадь, кв. м: 230 000
Полезная площадь, кв. м: 192 000
Площади арендаторов, кв. м: от 6
Наземная парковка: 7000 мест
Подземная парковка: 2400 мест
Посещаемость в выходные и праздники: до 80 000 человек
Всего около 230 арендаторов
КРУПНЕЙШИЕ АРЕНДАТОРЫ
ОBI — 16 000 кв. м (отдельное здание)
Ашан — 25 000 кв. м (своя торговая галерея)
IKEA — 31 000 кв. м
«Стокманн» — нет данных
«Детский мир» — нет данных
«Киностар» — 7300 кв. м
«Техносила» — 5100 кв. м
«Детский мир» — 4200 кв. м
«Спортмастер» — 2200 кв. м
«Зара» — 1700 кв. м
«Спортлэнд» — 1400 кв. м
МEXX — 1400 кв. м
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды: $350–3200/кв. м в год
Эксплуатационные расходы: $160/кв. м в год
Срок договора: 3–10 и более лет
Депозит: 3 месяца
Предоплата: 3–6 месяцев

Из центра Москвы добираться до торгового центра долго и сложно из-за многочисленных пробок. Этот факт, впрочем, не отражается на посещаемости — на сегодняшний день она здесь одна из самых высоких.

Управляющая компания установила полный диктат над арендатором. Кроме того, любые нестандартные задачи решаются ею очень медленно. Но арендаторы и не думают съезжать — оборот с квадратного метра их более чем устраивает.

Разброс арендных ставок ($350-3200/кв. м в год) не позволяет оценить их адекватность, тем более учитывая, что сам девелопер отказался предоставлять информацию об условиях аренды. Это один из первых объектов, где была введена комбинированная ставка аренды.

Основная зона обслуживания — южная половина Москвы. Де-факто сюда едут все москвичи, а также жители соседних областей. Портрет потребителя — семья с доходом от $300 на человека — позволяет охватить максимальную аудиторию.

Самым мощным конкурентом является «МЕГА-Химки». Других практически нет.

Торговый центр был открыт в декабре 2002 года, но еще в апреле около 75% площадей было сдано арендаторам, а к открытию они были заполнены все (но далеко не все открылись вовремя). Изначально был подобран несбалансированный состав арендаторов, который впоследствии пришлось корректировать. В единый комплекс вошли гипермаркет «Ашан», магазин IKEA, около 200 арендаторов от обуви и одежды до цветов и газет, крупнейший в России фуд-корт более чем на 3000 мест, каток и детский центр «Яйцо Фаберже». Тогда же частично заработала наземная парковка на 7000 автомобилей. Площади на втором уровне были отведены под офисы и администрацию центра. С тех пор центр подрос — открылся универмаг «Стокманн», «Детский мир», мультиплекс «Киностар ДеЛюкс» на 11 залов, «Автомолл», построена подземная парковка на 2400 автомобилей и наземная на южной стороне, сделан съезд к торговому центру с Калужского шоссе, кольцевая дорога вокруг «МЕГИ». В отдельном корпусе открылся DIY-магазин OBI. От планов открытия фитнес-центра и гостиницы девелопер отказался. Также не были построены обещанные пешеходные переходы через МКАД. В течение первого года центр решал насущные проблемы — достраивал парковку и торговые площади, дорожные развязки, благоустраивал территорию, определял оптимальную маркетинговую политику, повышал посещаемость, сменил около 10 арендаторов. Сейчас основные проблемы уже решены. Пик посещаемость центра приходится на выходные, когда семьи приезжают сюда практически на целый день. В выходной посещаемость может превышать 80 000 человек. Только автобусы в это время перевозят до 25 000 человек. Бесплатные автобусы доставляют посетителей от станций метро «Аннино» и «Ясенево» каждые 15 минут, если нет больших пробок. Сотрудники арендаторов также пользуются этими автобусами.

Основная зона обслуживания — южная половина Москвы. На самом деле посещают его практически все москвичи, популярен центр даже у жителей Тулы, Обнинска, Новомосковска, Калуги. Таким образом, согласно международной классификации, его можно отнести к «суперрегиональному» типу.

Основные посетители центра — семьи с автомобилем и доходом от $300 на человека.

Попасть в «МЕГУ» можно на автомобиле с внешней стороны МКАД и Калужского шоссе. Меньше всего повезло тем, кто едет из центра Москвы — им придется отстоять классическую пробку на Профсоюзной улице. Любители безопасности могут воспользоваться подземной парковкой — обогреваемой и с видеонаблюдением. Наиболее актуальна она в зимние снегопады.

Для сотрудников арендаторов выделена отдельная парковка.

Конкурентное окружение достаточно слабое. Одним из конкурентов является «МЕГА-Химки» — жители севера Москвы с его открытием стали ездить туда. К конкурентам можно отнести располагающийся в 15 км по МКАД комплекс «Вэймарт» с магазинами «М.видео», «Седьмой континент», «Старик Хоттабыч», «Спортмастер», однако объект привлекает гораздо меньше покупателей, чем «МЕГА», и ставки аренды там соответственно меньше ($300-700). Часть посетителей, ориентирующихся на продовольственные закупки, «оттягивает» комплекс METRO Сash&Carry на Дорожной улице. Среди жителей нижней части серой ветки метро также популярен «Глобал-Сити» с супермаркетом «Перекресток». С открытием комплекса «МЕГА-Белая дача» в декабре 2005 года жители восточной части города начнут ездить туда.

Главное требование к магазинам — оригинальность, широкий и/или уникальный ассортимент, внятная концепция и ценовая политика. Многие арендаторы сняли здесь гораздо большие площади, чем раньше. Например, «Техносила» осилила 5100 кв. м при стандартном размере магазина 1000-1500 кв. м. В центре нет жестких требований к дизайн-проекту — наоборот, приветствуются нестандартные решения. При этом высота витрин может достигать 6 м. Впрочем, предъявляются жесткие требования к выполнению норм безопасности покупателей, например для витрин можно использовать стекла только определенных производителей. Ремонтные, отделочные, погрузочные работы можно производить в определенные часы, обычно ночные. Если сотрудники магазина опоздали и не открыли его вовремя, налагается штраф. Для сотрудников арендаторов организованы бесплатные курсы по психологии, технологиям продаж, маркетингу, мерчандайзингу и даже украшению витрин. Арендаторам предоставляются многочисленные способы продвижения торговой марки — рекламные щиты на наземной и подземной парковках, рекламные стойки в торговых галереях, реклама на внутреннем радио, проведение акций у входа в секцию и у входов в торговый центр, реклама на стеле и встроенном в нее видеоэкране. Однако все распродажи и дисконтные программы согласуются с управляющей компанией, чтобы один из арендаторов не обрушил «рынок» и не возникло конфликтов между конкурентами. Например, распродажи в декабре разрешат проводить не ранее определенного числа.

Действующие арендаторы «МЕГИ» вряд ли имеют финансовые причины расстаться с ней. Хотя, по их собственному признанию, условия договоров очень жесткие.

Меньше чем на 3 года договоры не заключаются, если это не мелкие арендаторы в торговых галереях. Ряд договоров заключен на 5–10 лет. Часть арендаторов платит минимальный платеж и процент от оборота. По данным открытых источников, ставки аренды составляют $350–3200/кв. м в год, эксплуатационные расходы — в среднем $160/кв. м в год.

План первого уровня

Посмотреть на карте

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100