Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№6-7 (20)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ВЗЛЕТНАЯ ПОЛОСА

«МЕГА-Химки»
5-й км Ленинградского ш., г. Химки Московской области


Журнал Building Commercial №1

Ежедневно к брокерам поступают десятки заявок - от представителей мировых марок до пунктов переливания крови. Все послушно становятся в лист ожидания. Чтобы иметь минимальные шансы попасть в этот торговый центр, мало обладать известной маркой, нужно быть готовым к самой высокой арендной плате.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка — 39 баллов. «Этот торговый центр уязвим с точки зрения местоположения. Если на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе появится торговый центр с подобными «МЕГЕ» характеристиками — позиция «МЕГИ» может быть подорвана», — заключает Елена Флоринская, генеральный директор Leeds Property Group.
КТО СТРОИЛ
Заказчик и девелопер: IKEA
Генподрядчик: Skanska, ENKA
Брокер: Jones Lang LaSalle, Styles&Ryabokobylko
Управляющая компания: ООО «IKEA МОС»
Инвестор: IKEA
ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА
Станции метро: «Речной вокзал», «Планерная»
Расстояние до метро: 7–8 км
Транспортные магистрали: Ленинградское шоссе, Новокуркинское шоссе
Общая площадь, кв. м: 230 000
Полезная площадь, кв. м: 174 000
Фуд-корт: около 3500 мест
Площади арендаторов, кв. м: от 6
Подземный/наземный паркинг: 1900/7000 мест
Посещаемость в выходные/будние дни: до 80 000/30 000 человек
КРУПНЕЙШИЕ АРЕНДАТОРЫ
«Ашан» — 22 500 кв. м «Стокманн» — 15 000 кв. м OBI — 14 500 «Киностар» — 8 600 кв. м «Бойнер» — 6 100 кв. м «М.видео» — 4000 кв. м BHS — 2600 кв. м Hobby City — 2500 кв. м ZARA — 1800 кв. м «Арбат Престиж» — 1600 кв. м LADY GENTELMAN — 1600 кв. м C&A — 1400 кв. м
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды зависит от формирования арендной платы с или без платежа от оборота
Эксплуатационные расходы: $160/кв. м в год
Срок договора: 3–10 и более лет
Депозит: 3 месяца
Предоплата: 3 месяца

Из центра Москвы к объекту добраться трудно из-за загруженности Ленинградского шоссе, которое ведет еще и в аэропорт «Шереметьево». Еще один минус — продолжающееся благоустройство территории, как следствие — загроможденная площадка перед ТЦ.

Управляющая компания эффективно решает маркетинговые задачи и предоставляет арендаторам широкие возможности по продвижению марок. В Химках, в отличие от предыдущей «МЕГИ», все корпуса соединены общими проходами.

Здесь прочно закрепилась комбинированная арендная ставка — большинство арендаторов платят процент со своего оборота, который подкрепляется минимальным фиксированным платежом.

Торговый центр «оттянул» у первой «МЕГИ» северную половину Москвы. В будущем ожидается приток покупателей из Куркино.
Конкуренцию объекту составляют торговый центр «Рамстор-Сити», METRO и ряд торговых центров помельче. Впрочем, всем им далеко до уровня оснащения и качества концепции «МЕГИ».

В отличие от своего собрата в Теплом Стане химкинская «МЕГА» была введена в строй сразу вся, причем все корпуса были уже соединены проходами (в «МЕГАТеплый Стан» OBI стоит отдельно). Площадь комплекса составляет 230 000 кв. м, в него входят гипермаркет «Ашан» с собственной торговой галереей, магазин IKEA, универмаг «Стокманн», DIY-магазин OBI — у всех отдельные входы. В самой «МЕГЕ» — огромный атриум с ресторанным двориком и катком. На втором уровне центра расположились около 20 арендаторов и 12-зальный кинотеатр «Киностар ДеЛюкс». Земельный участок, который достался IKEA в Химках, значительно меньше, чем в районе Теплого Стана, однако, используя рельеф местности, шведскому девелоперу удалось создать наземные и подземные парковки на 9000 мест. Сам участок окружен районами новостроек (Новокуркино и др.) В итоге получился суперрегиональный центр в 5 км от МКАД, в зоне обслуживания которого — жители северной части Москвы, а также Зеленограда и Химок. Наибольший поток посетителей наблюдается в выходные — до 90 000 человек в день.

Несмотря на сильную конкуренцию посещаемость центра «МЕГА-Химки» не меньше, чем в Теплом Стане. Пожалуй, одна из причин тому — мощная маркетинговая программа «МЕГИ» как по завлечению посетителей, так и по удержанию их. Реклама в метро, на телевидении, радио, основных магистралях. В самом центре проводятся концерты живой музыки, спектакли для детей, уроки фигурного катания, единые сезонные распродажи.

Попасть в «МЕГУ» можно на автомобиле по улице 9 мая, Новокуркинскому и Ленинградскому шоссе. Последняя трасса наиболее популярна, но и наиболее загружена, причем в обе стороны. Тем, кто едет из центра Москвы, придется отстоять пробку на Ленинградском шоссе, чтобы сначала свернуть на однополосную дорогу к «МЕГЕ» и затем проехать под эстакадой. Обещанный мост через Ленинградский проспект до сих пор не введен в строй. Да и сама территория «МЕГИ» не до конца благоустроена — ведутся работы по прокладке различных коммуникаций, обустройству развязок на парковке. Зато имеется стоянка для велосипедов, а также автобусные остановки, расположенные напротив каждого входа в торговый комплекс.

Конкурентное окружение — насыщенное. В 7 км по Ленинградскому проспекту находится ТЦ «Рамстор-Сити» (72 000 кв. м) с гипермаркетом «Рамстор» и кинотеатром IMAX, на другой стороне улицы — комплекс METRO Cash&Carry (Ленинградское шоссе, 71), удовлетворяющий запросы потребителей в продовольственных товарах.

В 4 км по Ленинградскому шоссе находится ТЦ «Лига» (36 000 кв.

м) с магазинами «Старик Хоттабыч», «М.видео», «Перекресток», «Снежная королева», а рядом — мебельный центр «Гранд» (80 000 кв. м). Также примерно в 10 км по МКАД находится ТЦ «Вэйпарк» с гипермаркетом «Мосмарт» (55 000 кв. м). Однако пока там не открылся запланированный мультиплекс, полновесным конкурентом его не назовешь.

Схема работы с арендаторами практически повторяет схему в «МЕГА-Теплый Стан».

Уже за год до открытия большая часть площадей была сдана арендаторам, а к открытию все они были заполнены. Причем состав арендаторов сразу оказался полным и стабильным — первой «МЕГЕ» до такого результата пришлось идти около полутора лет. Сейчас свободных площадей нет. С точки зрения договоров — полный диктат управляющей компании (девелопера). Договоры обычно заключаются на английском и русском языках, и в случае возникновения судебных споров они решаются в шведском арбитражном суде. С точки зрения арендной платы арендаторы поделены на группы. По данным открытых источников, арендаторы, занимающие площадь менее 300 кв. м, платят фиксированную арендную ставку, от 300 до 1000 кв. м — могут выбирать способ оплаты: фиксированная + процент от оборота или просто фиксированная; при площади более 1000 кв. м — платят фиксированную ставку + процент от оборота. Всего существует 4 основных типа договоров для арендаторов — «якорных», больших, средних и малых, которые могут «стоять» прямо в торговых галереях (киоски, мини-кафе и т.д.). Договоры заключаются на 3–10 лет, очень четкие и подробные. Конкретные арендные ставки и суммы платежей обсуждаются индивидуально. Кроме арендной платы оплачиваются эксплуатационные расходы. Практически каждый шаг арендатора согласуется с управляющей компанией — проведение распродаж, смена витрин, погрузочные работы и т.д. Все платежи отслеживаются специальной информационной системой, которая к тому же автоматически рассылает напоминания о необходимых платежах. Кроме того, арендаторы имеют доступ на специальный ресурс tenats.megamall.ru, где находится вся документация, от учебного курса по безопасности до правил использования логотипа «МЕГА». Для сотрудников арендаторов существует учебный центр, есть столовая, склады, предоставляются дебаркадеры. Арендаторы могут активно участвовать в маркетинговой и рекламной работе торгового центра — в показах мод, выпусках журнала, дисконтного бюллетеня, сезонных распродажах.

План первого уровня

Посмотреть на карте

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100