Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ТРОЕ В ЛОДКЕ

«МЕГА»
г. Калининград, ул. Генерала Озерова, д. 17Б;
ул. Уральская, д. 18; ул. Мусоргского, д. 10


Журнал Building Commercial №1

После полного ввода в строй торговый комплекс будет состоять из трех корпусов, существенно отличающихся друг от друга не только строительноархитектурным решением, но и концепцией. Пока трудно сказать, будут ли три корпуса дополнять друг друга или продолжат существовать автономно.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка — 25 баллов. Эксперты отказались признавать объект «региональным». В торговом центре такого типа «якорем» может быть либо гипермаркет, либо крупный развлекательный центр. Ни того, ни другого здесь нет. Девелопер заявляет, что именно в этом и вся концепция — с помощью трех разнородных объектов охватить все слои населения.
КТО СТРОИТ
Заказчик и девелопер: группа компаний «Автозапимпорт»
Генподрядчик: ООО «Автозапимпортстрой»
Архитектор: О.В. Копылов
Консалтинговая компания: Paul's Yard Kaliningrad (офисная часть)
Брокерская компания: Paul's Yard Kaliningrad
Управляющая компания: группа компаний «Автозапимпорт» и Paul's Yard Kaliningrad
ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА
Район: Ленинградский
Тип: региональный
Основные транспортные магистрали: Советский проспект, улица Генерала Озерова, улица Мусоргского, улица Уральская
Отделка: shell&core
Материалы отделки: гипсоплита, плитка-грес, гранит, стекло Приточно-вытяжная вентиляция Вторая категория надежности электроснабжения
«МЕГА-Центр»
Пешеходный поток в будни/ выходные: предположительно 15 000/23 000 чел. Автомобильный поток в будни/ выходные: 8 200/10 700
«Якорные» арендаторы: Reserved, «Ю-Тайм», Mexx, Mango, Tatuum, Sela, «Ля Флер», House of colors, салон красоты М. Глагольевой, City Fitnes и др.
«МЕГА-Сити»
Пешеходный поток в будни/ выходные: предположительно 1700
Автомобильный поток в будни/ выходные: 8200/10 700
«Якорные» арендаторы: «Холмрок», «Твоё», «Техномаркет», салон красоты «Есфирь», кафе «Тропикана»
«МЕГА-Маркет»
Пешеходный поток в будни/выходные: предположительно 7500/8900
Автомобильный поток в будни/ выходные: 8200/10 700
«Якорные» арендаторы: «Седьмой континент», ТД «Европа»
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды: от $180/кв. м в год
Эксплуатационные платежи: от $18/кв. м в год
Коммунальные платежи: от $18/кв. м в год
НДС: не включен
Срок аренды: 11 месяцев Предоплата Депозит (за офисные помещения)
Компенсация отделки: $8/кв. м

Многофункциональный комплекс расположен в центре города, но не на основных транспортных магистралях.

Единственным «якорем» из списка заявленных может выступать пока лишь супермаркет «Седьмой континент».

Арендные отношения выстраиваются через договор субаренды, да еще и сроком на 11 месяцев. Но цена довольно низкая — от $180/кв. м.

Отсутствие концепции не позволяет выявить целевую аудиторию — это и неплатежеспособные потребители площадей рыночного типа, и покупатели товаров известных марок.

На какое-то время и в какой-то степени «МЕГА» позволит удовлетворить потребительский спрос. Но рядом уже строится «Европа-Центр» на 78000 кв. м.

Многофункциональный комплекс «МЕГА» должен объединить торговые, офисные и развлекательные площади. Он расположен в центральном районе Калининграда, но не на главных городских магистралях. Хотя они проходят рядом — Ленинский проспект, Советский проспект и проспект Мира. В непосредственной близости от зданий находятся центральная площадь города, мэрия и администрация области.

Первым в марте этого года был введен в строй корпус «МЕГА-Маркет». Он был построен «с нуля». С точки зрения архитектуры и внутренних планировок он самый удачный. Первые два уровня его занимают сейчас крупные арендаторы — на первом этаже до недавнего времени располагался супермаркет «Алтын», который сейчас переоборудуется под «Седьмой континент» (3000 кв. м), на 2-м этаже находится ТД «Европа» (3000 кв. м), торгующий известными марками Adidas, Nike, Puma, VeraModa. На 3-м должен быть магазин электроники и бытовой техники, но он пока пустует. Остальные уровни отведены под офисные помещения классов А и B.

Вторым, в июле этого года, был сдан «МЕГА-Сити». Он строился не «с нуля», а стал результатом реконструкции здания промышленного назначения. Первые два уровня представляют собой типичную для регионов торговую площадку — площади нарезаны на десятки небольших секций, где местные предприниматели предлагают преимущественно одежду и обувь. Под торговые секции используется даже пространство под лестницами. Из известных марок представлен только магазин «Твоё». Уровни с 3-го по 6-й задуманы как развлекательные — там планируется разместить рестораны и фитнес-центр. Сейчас площади пустуют.

Третий корпус «МЕГА-Центр» планируется открыть до ноября 2005 года. Он тоже создается на реконструируемых площадях промышленного назначения. «МЕГАЦентр» расположен рядом с «МЕГА-Сити», на улице Озерова, через дорогу от «МЕГА-Маркета». Первые два этажа вроде бы должен занять торговый центр, где будут представлены известные марки — Reserved, MEXX, Mango, Tatuum, Sela.

Чтобы объединить территориально разобщенные объекты, «Автозапимпорт» предусмотрел подземный переход через улицу Озерова с интенсивным движением транспорта. Переход свяжет «МЕГА-Маркет» и «МЕГА-Центр». Будет построен также воздушный переход, который свяжет «МЕГА-Сити» и «МЕГА-Центр». Правда, мы не совсем уверены, что покупатели турецко-китайского товара в «МЕГАСити» станут покупать товары известных марок в «МЕГА-Центре».

На данный момент крупнейшие арендаторы, которых можно назвать и «якорными», находятся в одном корпусе («МЕГА-Маркет»), а арендаторы торговой галереи — в другом. Поэтому вряд ли при такой концепции строительство переходов позволит объединить объекты в единый в понимании покупателей торговый комплекс.

Систему охраны арендаторы нахваливают, а вот качество отделки — ругают. Так, во время знаменитых калининградских ливней арендаторов затопило так, что гипсокартонные плиты от потолков начали отваливаться.

Управление всеми торговыми площадями ведет непосредственно собственник. Справедливости ради стоит заметить, что он уже имел опыт управления торговой недвижимостью — ему принадлежала сеть магазинов «Алтын». В управлении офисной частью ему помогает калининградское представительство консалтинговой компании Paul's Yard. Задачу управления осложняет тот факт, что часть площадей либо продана, либо находится в субаренде.

Договоры аренды в основном заключаются на 11 месяцев, однако управляющая компаний готова их заключать и на долгосрочной основе, причем с правом субаренды по согласованию с ней. Например, арендаторы офисной части «МЕГА-Маркета» работают по договору субаренды, где арендодателем выступает ООО «МЕГА-Офис-2», которое, в свою очередь, арендует площади у владельца здания. На территорию «МЕГА-Центра» договоры пока заключаются только предварительные, поскольку еще не проводились обмеры БТИ и сдача госкомиссии.

Арендатор имеет возможность проведения любых видов ремонта, отделки и планировки помещений (по согласованию с арендодателем). Арендная плата составляет $12–35/кв. м в месяц (у.е. в данном случае — это среднее между долларом и евро), не включая НДС. В ставку аренды не включаются и эксплуатационные расходы. Отдельно может оплачиваться реклама на фасаде здания, энергоемкие потребители электроэнергии, потребление электроэнергии по счетчику, отопление, страхование ответственности и собственного товара, ежегодный косметический ремонт. Управляющая компания обеспечивает централизованную систему эксплуатации и управления коммунальными службами, высокий уровень безопасности. Торговый центр берет на себя обязательства по обеспечению работоспособности всех инженерных систем, техническое обслуживание сетей и оборудования, осуществление регулярных плановых ремонтов по поддержанию помещений ТЦ в надлежащем состоянии. Рекламная кампания центра проводится на радио, в местных журналах, размещается реклама на щитах, выпускается бюллетень.

План первого уровня

Посмотреть на карте

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100