Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

РАБОЧАЯ ЛОШАДКА

Ring Park
Новохохловская улица, вл. 23


Журнал Building Commercial №2

Помещения идеально подойдут для размещения менеджмента низшего звена и рядовых исполнителей. Хорошо, если бы они владели автомобилями - просторная и недорогая парковка должна использоваться. Высшее начальство вряд ли обрадуется перспективе наблюдать магистраль из окна кабинета, зато торговые компании будут рады соседству со складом.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка — 32 балла. Эксперты оценили соответствие арендной ставки качеству здания и местоположению. «Местоположение объекта не совсем удачное, но это компенсируется конкурентоспособными ставками аренды», — резюмировала Ирина Герасимова, начальник отдела исследований офисных помещений Noble Gibbons.
КТО СТРОИЛ
Девелопер, управляющая компания и служба эксплуатации: «Миллениум Дом Холдинг»
НАЧИНКА Выделенная линия Интернет Многоканальная телефонная связь
Провайдеры: Comstar и Mastertel Возможно провести своего провайдера Централизованная система вентиляции
Лифты: 2 OTIS (планируется) Круглосуточный видеомониторинг и охрана
Доступ на территорию и в здание: по идентификационным пропускам
Паркинг: наземный, 200 м/м (1 м/м на 55 кв. м)
Стоимость машиноместа: 50 у.е.
КАК ВНУТРИ
Открытая планировка 4 этажа
Центральная рецепция площадью 80 кв. м
Высота потолков: 4,7 м
Шаг колонн: 6х6 м
ПАРАМЕТРЫ ЗДАНИЯ
Станция метро: «Таганская»
Расстояние до метро: 10–20 минут транспортом
Транспортные магистрали: Волгоградский проспект, ТТК
Класс: В
Общая площадь, кв. м: 11 000
Площадь блоков, кв. м: от 1300
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды: 310 у.е./кв. м (по курсу 31 руб./у.е.)
Эксплуатационные платежи: включены
НДС: включен Компенсации отделки нет
Срок договора: 11 месяцев (возможно заключение нескольких договоров) Прямая аренда
«Арендные каникулы»: 10 дней

Район традиционно считается индустриальным, что создает не самую благоприятную экологическую обстановку. Расположенное рядом ТТК позволяет быстро добраться до места. Добротное офисное здание класса В — высокие потолки, качественная отделка и система центрального кондиционирования. Минимальный размер блока — 1300 кв. м — довольно велик для среднего арендатора и создает неудобства для размещения многих компаний. Скрашивает это отсутствие коридорной системы и применение концепции «открытого пространства». Достоинство, почти покрывающее все вышеперечисленные недостатки, — 310 у.е./кв. м в год с учетом НДС и операционных расходов (за исключением телекоммуникационных услуг и электроэнергии). Для офиса класса В такие ценовые условия чрезвычайно конкурентоспособны, правда, немного неприятно, что курс «у.е.» зафиксирован на отметке 31 рубль. Это пока лишь второй офисный объект малоизвестного девелопера.

Здание заявлено как бизнес-центр класса В и полноправно ему соответствует. Построенное в 1970 году, оно было полностью реконструировано в 2005-м: теперь внутри него расположены современные инженерные системы, а снаружи оно выглядит строго и достойно. В 4-этажном здании общей площадью 11 000 кв. м проведен довольно качественный ремонт — натянуты подвесные потолки, проложен фальшпол, сделано полноценное ленточное остекление, одним словом, здание готово к въезду арендаторов, за исключением одного момента — лифты пока не установлены. По уверению девелопера, уже к декабрю в здании заработают лифты фирмы Otis. Минимум колонн, высокие потолки и свободная планировка позволят эргономично расположить персонал внутри помещений. При этом есть возможность смены одного из двух провайдеров (Comstar и Mastertel), правда, условия этого оговариваются отдельно в индивидуальном порядке.

В здании есть кафетерий, где сотрудники могут перекусить, зато практически нет зон отдыха. Впрочем, имиджевая составляющая в здании не предусмотрена, и приема «высоких» гостей не предполагается. Хотя, по информации девелопера, многие арендаторы являются именитыми компаниями с мировыми именами, которые используют офис для проведения встреч и презентаций. Размер наземной парковки — 200 машиномест — позволяет выделять 1 м/м на каждые 55 м общей площади. Такая щедрость встречается сегодня все реже и реже.

К минусам бизнес-центра можно отнести отсутствие системы автоматического пожаротушения — сигнал о пожаре поступает на единый пульт охраны, где решение принимают люди. В случае критической ситуации это может обернуться не очень оперативными действиями. Доступ на территорию и в здание осуществляется по идентификационным пропускам, причем все блоки автономны — это положительный аспект для безопасности. Значит, арендатор может сам определить, кто должен его посещать, а кто — нет, а также фиксировать время посещений. Таким образом, существует возможность установки собственной автоматической системы доступа в блок для каждого арендатора.

Бизнес-центр располагается в обособленном здании на первой линии домов рядом с Третьим транспортным кольцом и Нижегородской улицей. Район можно назвать одним из самых индустриальных — вблизи расположено несколько промышленных предприятий, в том числе ТЭЦ. В округе довольно мало жилых строений, хотя на соседней Нижегородской улице находятся предприятия сферы общественного питания и услуг. Дорога, ведущая к зданию, безлюдная, и пешком по ней идти совсем не хочется — пейзаж пустынный и заброшенный. Находящаяся буквально в нескольких метрах от объекта оживленная магистраль не улучшает и без того грустную обстановку, окончательно превращая пейзаж в довольно неприятное зрелище.

Вместе с тем, с точки зрения транспортной доступности здание можно назвать удачным: проехать можно через Нижегородскую улицу и ТТК.

В то время как первая довольно часто перегружена транспортом, по ТТК можно практически беспрепятственно добраться до офиса. Наличие пробок в этом районе — несомненный минус, но претензии к собственнику в данном случае предъявлять бессмысленно, проблема носит фундаментальный характер, и подвержены ей практически все сооружения вблизи от ТТК и основных магистралей.

Для пешехода ситуация намного хуже: минимальная дорога от метро занимает порядка 10–15 минут на маршрутке, и существует шанс попасть в такую же пробку.

Пешком же добираться долго и уныло. Единственное утешение — тот факт, что ближайшая станция метро, «Таганская», — кольцевая линия, и это максимально упрощает проезд. Кроме того, в пределах 10–15 минут ходьбы находится железнодорожная платформа Калитники.

В этом районе довольно богатое предложение офисных помещений. Так, квадратные метры в офисно-складском комплексе на станции метро «Волгоградский проспект» предлагаются за $250–350 с НДС. Непосредственно на Нижегородской улице, 29, в аренду сдается помещение размером 200 кв. м по $350/кв. м в год, включая НДС и коммунальные платежи. В отремонтированном здании на станции метро «Таганская» предлагаются 3 кабинета общей площадью 62 кв. м по цене $345/кв. м в год, включая НДС и коммунальные платежи. И последнее предложение в офисном здании класса С, старом и некачественном, — $400/кв. м в год, включая НДС.

Таким образом, арендная ставка в рассматриваемом объекте — 310 условных единиц за квадратный метр в год с НДС — вполне конкурентоспособна. Под одним «у.е.» арендодатель подразумевает 31 рубль. Радует, что в эту сумму включены все эксплуатационные издержки арендатора, за исключением оплаты электроэнергии и телекоммуникационных услуг. Такие мелочи, как стоимость парковки (всего 50 у.е. за машиноместо в месяц), небольшая предоплата и отсутствие депозита, лишь усиливает положительный эффект.

Огромной ложкой дегтя в бочке меда является ограничение на минимальный размер арендуемого блока — девелопер предлагает как минимум 1300 кв. м. Такое ограничение будет неприятным для большого количества арендаторов, существенно сужая список потенциальных обитателей Ring Park. С другой стороны, срок аренды в 11 месяцев отпугнет еще часть компаний — через год условия аренды могут измениться, и не исключено, что они станут «заложниками» больших помещений, ведь переезд нескольких сотен сотрудников — это целая эпопея, и не всегда у этой истории приятный конец. Откровенно радует, что девелопер согласен на подписание сразу нескольких 11-месячных договоров аренды.

План типового этажа

Посмотреть на карте

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100