Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№6-7 (20)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

В ОЖИДАНИИ СОЛНЦА

«Рио»
Большая Черемушкинская улица, вл. 1


Журнал Building Commercial №2

Помещения подойдут небольшим компаниям производственного профиля, сотрудники которых не избалованы сервисом. Представители службы безопасности настроены максимально недружелюбно по отношению к человеку и тем более автомобилю, приближающемуся к ним. Несомненный плюс - наличие на территории комплекса складских помещений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка — 36 баллов. Не очень удачно расположен «якорный» арендатор. «В связи с тем, что гипермаркет находится в отдельном крыле, покупателю не обязательно проходить к нему через весь торговый центр, и галереи теряют посетителей», — заключает Марти Уилан, директор по развитию Astera.
КТО СТРОИЛ
Заказчик: ОАО «Автокомбинат-23»
Девелопер: ГК «Ташир»
Генподрядчик: «Ташир Констракшн»
Консалтинговая компания и брокер: Colliers International
Управляющая компания: Rio Managment
Инвесторы: ГК «Ташир», «Ташир-Инвест», «Аксен Истейт»
ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА
Тип: окружной
Ближайшие транспортные магистрали: Б. Черемушкинская улица, Севастопольский проспект
Ближайшая станция метро: «Академическая»
Общая площадь, кв. м: 92 000
Арендуемая площадь, кв. м: 35 100
Торговая галерея, кв. м: 20 000
Площади арендаторов, кв. м: от 10
Парковка: 2-уровневая (на 1500 машин)
Фуд-корт: 2000 кв. м, 12 операторов, 1200 мест
«ЯКОРНЫЕ» АРЕНДАТОРЫ
гипермаркет «Наш Гипермаркет» — 12 000 кв. м, 6-зальный кинотеатр «Пять звезд» (1200 мест, 6 залов) — 3100 кв. м
Крупнейшие арендаторы: ZARA, Betty Barclay, «Новый книжный мир», «Видеолэнд», «Джинсовая симфония», S'Oliver
Развлечения: кинотеатр, боулинг (открывается зимой), дискотека (открывается зимой), детский центр «РИОлэнд», подростковый центр игровых автоматов «Галактика», зал игровых автоматов
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды, $/кв. м: до 2500 в год
Эксплуатационные расходы: нет данных
Срок договора: долгосрочный
Депозит: 2 месяца
Предоплата: за 1 месяц

Объект расположен в стороне от главных магистралей и станций метро — найти его и автомобилистам, и пешеходам сложно. При хорошем зонировании, сильной развлекательной составляющей и солидном подборе операторов одежды в центре почти не представлены такие группы товаров, как бытовая техника и косметика. Арендная ставка, по которой предлагаются помещения, достигает $2500, что при нынешней низкой посещаемости не совсем адекватно. Зона обслуживания центра неоднородна — в нее попадают и жилые микрорайоны, и промышленные зоны, и офисные центры. Открытие в ближайшие месяцы ТЦ «Рамстор» на Севастопольском проспекте составит значительную конкуренцию объекту.

История проекта началась 5 августа 2003 года, когда правительством Москвы было подписано распоряжение «О строительстве торгово-развлекательного центра с открытой двухуровневой автостоянкой по адресу: ул. Большая Черемушкинская, вл. 1». Построили на земельном участке, на котором раньше располагался «Автокомбинат-23». Последний перебазировался в Южное Бутово, но сохранил за собой право аренды старого участка сроком на 25 лет, заплатив за это $900 000.

Низкая цена выкупа права аренды не удивительна — это промышленная зона.

К тому времени ОАО «Автокомбинат-23» уже контролировала ГК «Ташир», которую возглавляет один из богатейших представителей армянской диаспоры — Самвел Карапетян.

Генеральным подрядчиком строительства выступила компания «Ташир Констракшн», малоизвестная на московском строительном рынке «дочка» группы.

Строительство обошлось «Автокомбинату-23» более чем в $40 млн. Изначально открытие назначили на март 2005 года, однако только 24 июня 2005 года торговоразвлекательный центр общей площадью 92 000 кв. м был открыт. Компания «ПраздникМейкер» устроила настоящий бразильский карнавал с двумя сотнями танцоров, звездами эстрады и фейерверком. Однако сложно назвать открытие успешным — половина магазинов еще не работала, система кондиционирования с трудом справлялась с жарой, был закрыт и основной арендатор — «Наш Гипермаркет». Постепенно жизнь налаживалась, и последний крупный арендатор, ZARA, открылся в августе 2005 года.

ТЦ «РИО» — первый торговый проект, который армянский девелопер реализовал в Москве. До этого группа построила торговые центры в российских регионах и непосредственно в Армении. В ноябре 2004 года в Туле им был открыт ТЦ «Парадиз» площадью 22 000 кв. м, а в марте 2005 года в Калуге — ТЦ «XXI век» площадью 9000 кв. м. Планируется открытие ТЦ «Фараон» в Ярославле.

Торговый центр расположен между станциями метро «Академическая» и «Тульская». Он удален от основных радиальных и кольцевых московских трасс, а также станций метро, из-за чего к центру трудно добраться. Даже от Севастопольского проспекта, ближайшей крупной трассы, «РИО» находится в стороне. Обычно в таких случаях управляющая компания расставляет по улицам указатели и устанавливает рекламные щиты, чтобы центр было проще найти. Но пока только пущены бесплатные маршрутки от метро «Академическая». Поэтому центр на данный момент пользуется популярностью в основном у жителей близлежащих микрорайонов, чего явно мало для такого масштабного проекта.

Загрузка центра еще не достигла проектной — даже в часы пик парковка загружена меньше чем на 50%. В связи с этим вполне хватает верхнего уровня парковки — второй уровень и выходы с него в торговый центр закрыты.

В торговом центре грамотно разработано зонирование. Магазины детских товаров соседствуют с детской игровой площадкой, мультимедиа-магазин — с шестизальным кинотеатром, магазины спортивных товаров сгруппированы в одном крыле, развлекательная часть и ресторанный дворик находятся где им и положено — на верхнем уровне. Ориентироваться покупателям помогает электронный информатор на 1-м этаже с телефоном и выходом в Интернет.

Наряду с зонированием достоин похвалы архитектурный проект, которым занималось бюро «Диалог», возглавляемое вице-президентом Союза московских архитекторов.

Компания уже имела опыт проектирования более 10 торговых центров, среди которых «Пятая Авеню». В результате получилось хорошо просматриваемое пространство с множеством световых галерей и атриумов, несколькими эскалаторными группами, панорамными лифтами, мини-садом и бассейном с рыбами и черепахами. Не обошлось без казусов — травалатор между гипермаркетом и 2-м этажом почему-то был сделан только в одну сторону — наверх. Заблудшие посетители, не видя иного способа спуститься, ходят по нему и вниз — против движения.

Самые платежеспособные арендаторы и представители наиболее дорогих марок расположились на первом уровне, более демократичные форматы отправили на второй. Основным «якорным» арендатором стал «Наш Гипермаркет». Других «якорей» привлечь не удалось, если не считать таковым магазин ZARA. Переговоры с «М.видео» и «Л'Этуаль» закончились неудачно. В результате места заняли как известные, так и малоизвестные компании — всего более 150 арендаторов. Большим спросом пользовались места в прикассовой зоне гипермаркета — здесь «встали» Divizion, OGGI, «Евросеть», «Линзмастер» и магазин одежды «Седьмого континента» — InCity. Уже после открытия центра, в июле 2005 года, появились предложения по аренде площадей рядом с центральным входом — от 26 до 140 кв. м под бутики дорогой одежды, обуви, аксессуары, белье, подарки, посуду по цене $2500/кв. м.

Для управления центром создана компания Rio Management. Пока можно говорить не столько о качестве управления, сколько об его интенсивности — на территории ТЦ много охранников и уборщиков. Арендаторы имеют возможность размещать рекламу на фасаде торгового центра, на парковке и давать объявления по внутреннему радио. Уникальная возможность — реклама на плазменных экранах, установленных в 12 местах ТЦ.

Ставку аренды можно было бы назвать адекватной, если бы не нюансы. Так, в ТЦ XL на Дмитровском шоссе ставка доходит до $3000/кв. м в год. В «Золотом Вавилоне» у станции метро «Отрадное» ставка достигает $2500/кв. м. Но это уже раскрученные и хорошо известные торговые центры.

Помимо не самого удачного местоположения объекта смущает развивающееся конкурентное окружение. Через несколько месяцев на Севастопольском проспекте всего в 200 м от «РИО» откроется ТЦ «Рамстор» (53 000 кв. м), а позже — и гипермаркет «Ашан» на месте завода им. Орджоникидзе. Уверенности, что «РИО» будет успешным при столь сильных конкурентах, нет.

План типового этажа

Посмотреть на карте

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100