Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING LIFE Building Life
№5 (19)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

Куда летит «Сокол»


Журнал Building Commercial №3

Цены на отдельные помещения этого района уже достигли уровня Садового кольца. Если заявленные проекты здесь не будут сдаваться поэтапно, консультанты прогнозируют обвал местных цен. Впрочем, будущее этого района на 90% зависит от того, насколько здесь удастся решить транспортные проблемы.

Мы говорим не о муниципальном районе Москвы, а о деловом районе «Сокол» (ДРС). Он тянется вдоль Ленинградского шоссе от станции метро «Динамо» до станции метро «Войковская». Офисы из Садового кольца не случайно начали мигрировать именно в этом направлении. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle, практически во всех крупных городах мира офисные районы традиционно формируются вблизи трасс, связывающих центр города с аэропортами. «Шереметьево», путь к которому лежит через «Сокол», до некоторых пор был практически единственным международным воздушным вокзалом в московском регионе. Кроме того, с недавних пор здесь стали появляться элитные проекты жилых домов, один из которых — в «Поселке художников» — относится к числу самых дорогих в Москве. Словом, работать здесь и жить по соседству — вариант вполне приемлемый даже для самых претенциозных топ-менеджеров крупных компаний. По словам директора департамента офисной недвижимости «Капитал Груп» Елены Кравцовой, сегодня район выбирают солидные западные компании, имеющие масштабное производство в России, например Nestle, Henkel, Microsoft.

Численность управленческого персонала таких компаний превышает 300–400 человек, и, соответственно, площадь арендуемых офисных помещений составляет не меньше 5000–10 000 кв. м.

Бомба деловой активности

Интенсивнее всего строили и строят ближе к станции метро «Аэропорт». В начале 2000-х здесь были реализованы первые новые проекты — деловые здания «Вестбридж-1» и «Вестбридж-2», каждое площадью около 7000 кв. м.

Сейчас в планах реализация 3-й фазы, которая станет самой крупной в рамках этого проекта — 28 000 кв. м арендной офисной площади. Начало строительства, как говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International, ожидается в начале следующего года.

Классность этого объекта пока не определена. Но вероятнее всего, все новые офисные здания, которые появятся в ДРС, будут ориентированы на соответствие самому высокому качеству. Месторасположение позволяет, как, впрочем, и потенциальные клиенты, которые хотят «сесть» в этом районе.

Да и прецедент уже создан.

Так, однозначно к классу А относитсяздание «Мерседес-Бенц Плаза» общей площадью более 15 500 кв. м. Бизнес-центр недавно возведен компанией для себя, но некоторая часть площадей была выставлена для аренды. Нетрудно догадаться, что все они были заняты задолго до окончания строительства.

Не менее ажиотажный спрос ожидает следующий масштабный проект built-to-suit — головной офис компании Siemens (около 27 000 кв. м), девелопмент которого будет осуществлять компания «Система-Галс». Пока идет предпроектная подготовка, а строительство предположительно начнется в конце текущего — начале следующего года. Очевидно, здание также не будет целиком занято владельцем. Однако выставленные на рынок аренды помещения, скорее всего, уже имеют потенциальных постояльцев.

Еще один бизнес-центр класса А сейчас строится на улице Викторенко, вл. 3 (около 30 000 кв. м).

Девелопером здесь выступает компания MR Group, первым офисным проектом которой был бизнес-центр «Аэропорт» (общая площадь — 14 000 кв. м) на 4-й улице 8 Марта.

С пилотным проектом бизнесцентра в этом районе вышел и холдинг «Капитал Груп», до этого уже реализовавший здесь жилые здания и торговый центр «Метромаркет». Офисное здание «Сокол Центр», арендной площадью почти 6500 кв. м, недавно было принято госкомиссией.

Причины популярности

Почему именно отрезок Ленинградского проспекта от «Аэропорта» до «Войковской» опередил другие нецентральные районы в плане развития офисного рынка? Во-первых, район Сокол сам по себе престижен для проживания. Во-вторых, это уже почти исторический московский район с развитой инфраструктурой, большим количеством зелени, на протяжении последних лет держащий лидерство в городских конкурсах по чистоте и благоустройству. Образуется, можно сказать, идеальный симбиоз: офисы и магазины располагаются на первой линии Ленинградского проспекта, жилье — в глубине уютных улиц и дворов.

Формирование делового района «Сокол» происходило с начала 90-х, когда НИИ и предприятия, пытаясь продержаться на плаву, стали сдавать свои помещения в аренду под офисы. Правда, еще долго нельзя было говорить о появлении здесь какого-либо рыночного сегмента, так как качество арендных площадей даже отдаленно не соответствовало мало-мальски цивилизованным нормам, а ценообразование зависело от аппетитов руководителей этих учреждений. В ряде случаев здания полностью выкупались профильными девелоперами и реконструировались. Таким образом, большинство существующих на сегодня в ДРС офисных зданий путем реконструкции или капитального ремонта были доведены до уровня класса В. Особенно в этом преуспела компания Forum Properties, осуществившая редевелопмент целого ряда объектов: бизнес-центры «Сокол-1» и «Сокол-2» на улице Врубеля, «Сокол Плаза» на улице Усиевича, «Сокол Плейс» в Чапаевском переулке. Некоторые из этих объектов специалисты даже сейчас используют в качестве наиболее удачных примеров качественного класса В.

Угроза перегрева

Несмотря на все вышеперечисленные объекты предложение высококлассных офисов на фоне высочайшего спроса на них в ДРС крайне ограниченно. «Во всех высококлассных зданиях этого района уровень вакансий равен нулю, — говорит Регина Лочмеле. — Если помещения в каком-либо из этих зданий по тем или иным причинам освобождаются, то очередь на них уже стоит заранее, главным образом из желающих расширяться соседей». По данным Cushman& Wakefield Stiles&Riabokobylko, уровень свободных площадей в этом районе порой достигает 13%, но очевидно, что столь высокий уровень вакансий держится за счет некоторых объектов, качество которых с прежних времен не улучшалось. По данным компании, сегодня предложение качественных помещений здесь не превышает 103 000 кв. м, а это самый низкий показательпо Москве. В течение 2005–2006 годов не прогнозируется существенного прироста площадей (по сравнению с другими локальными рынками). В этот период ожидается ввод в эксплуатацию не более 90 000 кв. м. Только потом повышенный интерес девелоперов к ДРС может материализоваться еще более чем в 100 000 кв. м офисных площадей, и тогда их предложение к началу 2008 года возрастет на 200%.

Практически все перспективы развития рынка офисной недвижимости специалисты связывают с реорганизацией производственных зон, которых очень много в глубине района. Так, предполагается возведение отдельно стоящего офисного здания площадью 20 000 кв. м в составе строящегося административно-жилого комплекса по адресу: Кочновский проезд, д. 4, на месте бывшего промпредприятия. «Что касается классности, то некоторая удаленность от Ленинградского проспекта может помешать девелоперу придать объекту статус класса А, здесь очень много будет зависеть от грамотной концепции», — говорит Регина Лочмеле.

А далее настанет время масштабных проектов. Пока самым реальным из них является многофункциональный комплекс «Метрополис», который на «Войковской» на месте чугунолитейного завода «Радикон» собирается строить Capital Partners. Предположительно в состав объекта будет входить 9–12-этажный офисногостиничный центр, 80 000 кв. м в котором будут занимать офисы.

Территориальный потенциал ДРС для офисного строительства очень велик. О планах ввода 150 000 кв. м бизнес-площадей на Ходынском поле заявляет компания «Авиапарк». Первая фаза реорганизации «МиГа» добавит в офисную копилку еще столько же, на территории ОКБ им. А. Яковлева появится около 100 кв. м офисов.

Это вместе с «Метрополисом» даст уже около полумиллиона кв. м.

А ведь потом предстоит еще реорганизация завода «Алмаз». Юлия Никуличева говорит, что консультантам придется приложить все усилия, чтобы перечисленные проекты реализовывались пофазно, иначе может случиться перегрев этого локального рынка.

И что еще очень важно, никак нельзя в ходе работ усугублять основную проблему здешних мест — чрезвычайную транспортную загруженность. Это может обернуться непоправимыми последствиями для локального рынка.

Высота полета

Деловая активность и, как следствие, высокий спрос на качественные офисные площади выражается в том, что уровень ставок в районе «Сокола» сопоставим с уровнем ставок внутри Садового кольца. По данным Colliers International, верхняя граница для помещений класса В здесь $500–550/кв. м в год (включая операционные расходы, без НДС). В классе А, который пока в одном лице представляет «Мерседес-Бенц Плаза», ставка доходит до $700/кв. м в год. И даже в классе С ставки соизмеримы с «центральны- ми»: верхняя планка зафиксирована на отметке $400/кв. м в год. Хотя, по данным Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, такая сумма — это арендные ставки в среднем по всем объектам района.

Развитие делового района «Сокол» — однозначное проявление тенденции децентрализации офисного сегмента, причем только первого ее этапа. Следующий этап — это освоение района «Водного стадиона», «Речного вокзала» и Химок. Собственно говоря, в Химках уже есть более чем востребованный арендаторами «Кантри-парк».

Подобные субрынки зарождаются и на других направлениях, в частности на Кутузовском и Ленинском проспектах, ведущих к «Внуково».

Острую конкуренцию «Соколу» вскоре составят южные районы, через которые проходит дорога на получивший международный статус аэропорт «Домодедово». Поэтому специалисты считают, что будущее офисного сегмента в деловом районе «Сокол» практически на 90% зависит от того, насколько здесь удастся решить транспортные проблемы за счет реконструкции и развития УДС, включая расширение Ленинградского шоссе (или создание трассы-дублера), строительства запланированных транспортных развязок.

Бизнес-центры в районе «Сокол»

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100