Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING LIFE Building Life
№5 (19)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

Два конца, два кольца…


Журнал Building Commercial №3

Лучше всех на МКАД чувствуют себя магазины запланированной покупки — дистрибьюторы мебели и одежды. Чем более присуща магазину спонтанная покупка, тем на меньшие доходы он должен рассчитывать. Но московская практика ломает всю логику — с одинаковым успехом здесь торгуют и продуктами, и канцтоварами. Все потому, что в спальных районах почти не сдаются новые ТЦ.

Торговые центры, расположенные на МКАД, и те, что размещаются в спальных районах Москвы, казалось бы, должны приносить их арендаторам разные доходы. И дело отнюдь не в габаритах. Несмотря на то, что от центра города и те, и другие находятся далеко, они рассчитаны на разную целевую покупательскую аудиторию. Считается, что привязанные к МКАД торговые центры привлекательны для покупателей с более высоким достатком, что непременно должно отразиться и на пуле арендаторов.

Но это только считается.

Иллюзия конкуренции

К торговым центрам столичные жители относятся с симпатией. По разным данным 20% москвичей совершают покупки исключительно в торговых центрах, а еще около 50% посещают их время от времени. Да это и не удивительно, поскольку такой вид торговли развивается на сегодняшний день динамичнее всех остальных. Причем более половины общей площади торговых центров Москвы, по данным Jones Lang LaSalle, расположены за МКАД (60%), хотя по количеству их все же меньше, чем в городе, — 37%. Так что те, кто по-прежнему считает, что за покупкой москвич идет в центр, должны пересмотреть свои взгляды. После чего задаться вопросом: что же предпочесть — площадку в торговом центре спального района или на МКАД? На первый взгляд, сама постановка вопроса кажется абсурдной — чем дальше от центра, тем, конечно же, менее привлекателен район. «Для всех профилей арендаторов наиболее привлекательными являются торговые центры с низкой конкуренцией, расположенные в густонаселенных спальных районах со средним и выше уровнем доходов жителей, — говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев. — За ними следуют торговые центры всех остальных спальных районов, прежде всего размещенные в проходных местах с отличной транспортной доступностью, то есть в непосредственной близости от станций метро и радиальных улиц. Третье место по привлекательности для арендаторов стоит отдать торговым центрам ближайшего Подмосковья, а именно — городов-спутников — Химок, Мытищ, Балашихи, Люберец».

И лишь самую последнюю позицию, согласно такому раскладу, занимают торговые центры, расположенные на МКАД.

Однако если судить по косвенному показателю привлекательности торгового центра, арендной ставке, то вырисовывается совсем иная картина. Вне зависимости от того, расположен ли торговый центр на МКАД или в спальном районе, средняя арендная ставка примерно одинакова (варьируется в пределах $600–1500/кв. м в год), причем с января 2005 года она практически не менялась.

Можно было бы ожидать существенных отличий в разбросе максимальных и минимальных арендных ставок, но они тоже не прослеживаются. «Распределение торговых центров по наиболее дорогим площадям показывает, что нет четкой корреляции между стоимостью аренды и расположением центра относительно МКАД», — говорит Владислав Федоров, исполнительный директор группы компаний «СлавГрад», специализирующейся на управлении недвижимостью.

Так, наиболее дорогой торговый центр — «МЕГА I» ($3200/кв. м) — предлагает в аренду одновременно и одни из самых дешевых площадей ($350/кв. м). С ним сопоставимы такие не похожие на него объекты, как «Золотой Вавилон» в Отрадном и XL на Дмитровском шоссе, которые, тем не менее, предлагают площади по аналогичным ставкам: от $2500/кв. м до $350/кв. м. Рядом сидящие объекты на МКАД в несколько раз отличаются по цене аренды — минимальная ставка в «Крокус Сити Молл» составляет $1500/кв. м, «Вэйпарк» и «Вэймарт» — по $300/кв. м. Так что пока, каким бы стройным хором ни повторяли эксперты заветное слово location, место совсем не определяет торговый центр, и уж тем более ставку аренды в нем.

Габариты теряют «форму»

Если арендаторов разбить на группы по профилям их деятельности, отличий в арендных ставках обнаружить тоже не удастся.

Выходит, доходность у арендаторов любого профиля, разместившихся на площадях торговых центров на МКАД, по крайней мере не ниже, чем в спальных районах Москвы. За счет чего возникает такой диссонанс? Логичнее всего было бы предположить, что существенные преимущества дают размеры периферийных торговых центров. «Для эффективного функционирования торговый центр на МКАД должен быть не менее 30 000–40 000 кв. м, то есть иметь статус окружного, регионального либо суперрегионального», — поясняет Илья Шершнев.

По мнению руководителя отдела аналитики торговой недвижимости компании Colliers International Ольги Ясько, в большом торговом центре проще всего организовать грамотное размещение арендаторов в зависимости от их профиля, добившись эффекта синергии, то есть взаимовыгодного соседства.

«Например, рядом с развлекательной зоной, прежде всего мультиплексом, есть возможность разместить книжный магазин или точку, торгующую видео- и аудиопродукцией», — говорит она.

Существуют преимущества для определенных групп арендаторов. Отдачу от масштабных объектов лучше всего ощущают арендаторы, рассчитывающие больше на запланированные покупки, нежели на «импульсные». К таким, прежде всего, относятся магазины мебели, а если мебель эксклюзивная, такая, которая представлена, например, только в торговых центрах IKEA, эффективность от размещения на МКАД заметна вдвойне. Немногим отстают от них магазины, реализующие одежду и обувь, хотя требования к этим арендаторам, пожалуй, самые жесткие — начиная от ассортимента для полибрендовых арендаторов, заканчивая временем, когда разрешается проводить распродажи. И тем не менее при правильном выборе торгового центра на МКАД игра для операторов одежды и обуви стоит свеч. По данным сети магазинов «Вещь», одна из точек которой размещается в «МЕГЕ», ежемесячно ее посещают около 100 000 покупателей, а завершенность покупки составляет 8–10%. Однако в спальных районах Москвы можно достичь еще больших показателей, ориентируясь на спонтанность принятия решения о покупке, считают в сети магазинов «Фамилия».

Чуть менее заметен эффект большого пространства для магазинов бытовой техники. «Наш основной формат — это магазины в 2000–4000 кв. м, — говорит директор по маркетингу компании "М.видео" Михаил Кучмент. — Найти помещение такого размера с парковкой не менее чем на сотню автомобилей в торговом центре спального района нелегко.

К тому же наличие под одной крышей разных операторов позволяет увеличить продажи». Однако, как замечают продавцы, в последнее время начал формироваться новый подход покупателей к выбору бытовой техники. Если еще недавно технику покупали так же, как мебель или одежду, сравнивая характеристики различных моделей непосредственно в торговом зале, то теперь клиенты делают выбор заранее, а приходя в магазин, точно знают, что именно хотят приобрести. Ни большие торговые залы, ни множество однопрофильных арендаторов таким покупателям ни к чему, поэтому и продажи в торговых центрах, расположенных в спальных районах, идут динамичнее. Не говоря уже о таких специализированных центрах, как «Горбушкин двор».

Еще одну особенность отмечает генеральный директор Leeds Property Group Елена Флоринская: «Небольшие арендаторы могут грамотно "сесть" возле крупных "якорей" и "паразитировать" на их покупательских потоках.

Например, арендаторы, размещенные в торговой галерее рядом с Auchan, чувствуют себя вполне комфортно, а для самого "якоря" такое "паразитирование" проходит безболезненно».

МКАД без законов

Правда, законы «площадей» и «размещения» начнут эффективно работать в том и только том случае, если поток посетителей будет внушительным. Из-за невысокой транспортной доступности объекты, расположенные сейчас на МКАД, пока не могут похвастаться этим. По данным компании «Ватком», занимающейся подсчетом покупателей, средняя плотность потока посетителей торговых центров на МКАД в будни в 4–6 раз меньше, чем в торговых центрах спальных районов. И хотя в выходные она возрастает почти вдвое (в торговых центрах у метро увеличивается всего на 20–50%), все равно различия остаются значительными. «Хотя и несколько корректируются тем, что покупатель, добравшись до торгового центра, расположенного на МКАД, проведет здесь значительно больше времени, чем в торговом центре спального района», — уточняет начальник отдела маркетинга компании «Ватком» Алексей Князев. Но даже в этом случае напрашивается вывод, что МКАД должна мало интересовать тех арендаторов, кто занимается розничной реализацией скоропортящихся товаров, например продуктов питания.

Однако в реальности такой зависимости нет. Каждый третий торговый центр на МКАД имеет крупный (формата «супермаркет» или «гипермаркет») продуктовый «якорь». И хотя ни один из них не захотел рассекретить показатели успеха, по мнению Елены Флоринской, Auchan и им подобные могут существовать на МКАД вполне комфортно, отстраивая логистику с учетом динамики спроса по времени суток и по дням недели. Насколько эффективно это получается, хорошо знают в Роспотребнадзоре и других организациях с аналогичными функциями, с завидным постоянством в ходе проверок выявляющих некачественные и просроченные продукты. Но это уже совсем другая история.

Перестановка мест слагаемых

Впрочем, главное противоречие заключается в другом. По мнению начальника отдела исследований торговых помещений Noble Gibbons Нины Новиковой, вне зависимости от того, располагается ли торговый центр на МКАД или же в спальном районе, набор арендаторов почти не отличается от объекта к объекту. Более того, в обеих группах торговых центров активно мелькают одни и те же марки (прежде всего «якоря») — «Седьмой Континент» и «Рамстор», «М.видео» и «Техносила», «Старик Хоттабыч» и «Спортмастер»… Причем причина такой однородности, по мнению г-жи Флоринской, в том, что арендаторам, тем более сетевым, просто не с кем конкурировать — настолько их мало. «Десяток операторов в нише универмагов, считанные единицы в сфере торговли детской одеждой, а стройматериалами до недавнего времени вообще занимался один "Старик Хоттабыч", — говорит она. — Какое уж тут может быть многообразие!» Получается, что ориентированности на покупателей разного уровня достатка практически не существует, да и продажи в большинстве случаев в спальных районах идут активнее. Есть еще одно объяснение такому поведению — в спальных районах им элементарно некуда «сесть». «Ситуация с торговыми центрами на МКАД уже близка к насыщению, — говорит И. Шершнев, — в то время как во многих спальных районах уровень конкуренции невелик».

Активное строительство торговых центров сейчас идет именно в спальных районах у метро. Это подтверждает статистика: с начала текущего года в спальных районах были открыты четыре ТЦ: «Ладья» на 26 000 кв. м в Митино, «Подсолнухи» на 19 000 кв. м на Открытом шоссе, «РИО» на 92 000 кв. м на Севастопольском проспекте и «Варшавский» на 30 000 кв. м на Варшавском шоссе.

Однако в ближайшее время картина начнет меняться, и различия в торговых центрах отдаленных районов Москвы проявятся. Алексей Князев прогнозирует тенденцию к ослаблению популярности ТЦ на МКАД, а Елена Флоринская — постепенное изменение в них качественного состава арендаторов в сторону большей однородности по ценовым категориям товаров. По ее прогнозам, изменения начнутся с «МЕГИ» и произойдут в течение следующих 3 лет.

Сравнение арендных ставок в ТЦ, расположенных в спальных районах и на МКАД

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100