Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING LIFE Building Life
№5 (19)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

Пролет без правил


Журнал Building Commercial №3

Все чаще приходится слышать словосочетание «концепция складского комплекса», которую «выбирают» и «разрабатывают»… Ставки аренды в складах с правильной концепцией будут несколько выше, чем в менее грамотно спланированных. Но дельта не будет столь существенной для арендаторов, если учесть дополнительные плюсы складов с правильной концепцией.

На проверку выяснилось, что за таинственным словосочетанием подразумеваются привычные вещи, а именно: рентабельность и грамотное проектирование объекта, что взаимосвязано. Арендаторы складских помещений становятся более требовательными к ним — какой-никакой, а выбор уже есть. Между тем характеристики формирует рынок, и некоторые параметры, которые ранее казались довольно жесткими требованиями арендатора, потеряли свое значение. Как, например, случилось с высотой помещений и оснащением площадки железнодорожной веткой. Оказалось, что у большинства арендаторов нет высоких стеллажей, да и пользуются они в основном автоперевозками. С другой стороны, не прижились двух- и трехэтажные склады, которые удешевляли стоимость строительства за счет экономии пятна застройки. Концепция склада и должна найти компромисс между повышающимися требованиями арендаторов и экономией проекта.

Рентабельность склада могут как повысить, так и понизить качество строительства, оснащенность строящегося здания современными технологиями, позволяющими оптимизировать грузопотоки и достичь максимально эффективного расположения товаров, безопасность хранения, «правильные» соседи, если складской комплекс сдается частями, этажность склада и многое другое.

Ничего общего

Традиционно выделяются два вида концепций складских помещений: спекулятивная и логистическая. Под спекулятивной концепцией понимается строительство склада как объекта недвижимости для последующей сдачи в аренду.

Девелопер такого объекта ориентируется на требования рынка, т.е. типичного арендатора. Конечно, первостепенным фактором является площадка и месторасположение будущего склада. Ведь если ошибиться с выбором места, то достичь какого-то положительного результата вряд ли удастся. На рынке недвижимости действует правило: чем престижнее место, тем выше будет цена здания на нем. А вот качество при очень удачной площадке отходит на второй план. «Со сдачей в аренду даже самого "убитого" здания в хорошем месте особых трудностей не возникает, — отмечает заместитель директора департамента индустриальнойи складской недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков. — Зато в случае неудачного местоположения проблем не оберешься!» Другая концепция — логистическая, когда помещение строится под конкретные требования заказчика-логиста. Тут пытаться выделить общие правила практически невозможно. Каждая компания в зависимости от профиля своей деятельности, специфики клиентов и собственного оборудования будет выставлять свои требования к зданию и местоположению. «Логистический склад, строящийся "под заказчика", вполне может формально не соответствовать классу А, но при этом он будет идеально подходить компании, — замечает А. Новиков, — тогда как построенный по всем стандартам складской комплекс окажется для нее лишь бременем».

Впрочем, некая стандартизация на рынке все же происходит.

«Сегмент строительства складов "под заказчика" с последующей арендой будет развиваться в направлении создания "идеального склада", т.е. склада, способного удовлетворить максимум требований при минимуме конструктивных доработок», — уверяет директор ТЛК «Томилино» Андрей Белинский.

Чего хочет арендатор?

Крупные арендаторы-логисты прекрасно знают, что им нужно от склада. Например, в компании ReLogix нам предоставили трехстраничный перечень требований, предъявляемых компанией к складским помещениям. Туда вошли требования пожарной безопасности, технические характеристики самого помещения, наличие офисных блоков с выходами на склад и прочее. Менеджер по развитию компании Андрей Дуранин особо выделил высоту потолков более 12 м (а над нулевым уровнем — все 20), коэффициент пола 1,6 паллет на кв. м и наличие не менее одних погрузочно-разгрузочных ворот на 900–1000 кв. м. Между тем, по его словам, идеальных помещений не бывает. «Поэтому нам приходится выбирать склад, опираясь не только на технические требования, — говорит А. Дуранин, — но и на такие параметры, как месторасположение, удобство подъезда, возможность расширения (увеличения занимаемых арендованных площадей), "гибкость" арендодателя при заключении договора».

Менее крупные арендаторы на первоначальном этапе поиска помещения пытаются обращать внимание на соответствие его какойлибо системе классификации.

Пытаются — потому что в России пока нет более-менее распространенной классификации, а те, которые есть, в общем не сильно помогают сосредоточить свои усилия на подходящих помещениях. В «Национальной логистической компании» заявили, что согласно имеющимся системам классификации все складские комплексы компании соответствуют классу А. Таким образом, вся классификации распадается на складские комплексы, построенные за последние 10 лет, ангарное наследие советских времен и подвалы в крупных зданиях. Очевидно, со временем имеющиеся системы классификации будут дорабатываться, а параметры их — детализироваться.

Впрочем, есть арендаторы, которые вообще сомневаются в том, что класс комплекса имеет большое значение, и это, как правило, те же логисты. «Оценка будущего помещения происходит в комплексе, с учетом всех концептуальных критериев, — говорит Андрей Дуранин. — Если в здании ряд требований не удовлетворяет классу А, но по цене и местоположению лучшего помещения не найти, то мы арендуем это помещение».

Кроме того, для многих крупных логистических компаний, которые перевозят и складируют чужие грузы, очень важно, чтобы склад удовлетворял потребности их клиентов. А это грамотно выстроенная система размещения товара на складе, удобство его вывоза, подходящие температурные условия, безопасностьи т.д.

Впрочем, как отметила менеджер по связям с общественностью НЛК Полина Винокурова, «некоторым компаниям вполне достаточно и подвала для хранения товара». Арендовать склады класса А для них экономически не выгодно, поэтому говорить о какой-то единой для всех правильной концепции некорректно.

Ошибки есть всегда

Несмотря на то, что требования арендаторов известны и самим девелоперам, последние зачастую их нарушают. Сегодня, по мнению опрошенных нами экспертов, на рынке складской недвижимости как раз сложилась такая ситуация, когда даже в условиях явного и сохраняющегося дефицита предложения появляются неудачные и не востребованные рынком проекты.

Впрочем, не такой уж этот дефицит и сильный. «Да, качественных складов не хватает, но и товары под открытым небом никто ведь не хранит», — иронизирует один из участников рынка. «На рынке складской недвижимости уже намечается конкуренция», — говорит Алексей Новиков.

Посмотреть на складской комплекс с точки зрения архитектуры — что может быть проще! Большая однопролетная «коробка» с подведенным водопроводом и электричеством. Сетка колонн. Административные помещения вдоль стенки. Тем не менее перечислить все ошибки при строительстве и разработке концепции склада трудно, но выделить основные стоит. Во-первых, зачастую девелопер старается выжать максимум из земельного участка, застраивая его целиком, и лишь потом выясняется, что не хватает места для оборудования вместительных парковок. Другая ошибка заключается в выборе стройматериалов: если попытаться сэкономить на них, воспользовавшись непожаростойкими, то это сразу же ограничивает возможность хранения на складе легковоспламеняющихся предметов. А это значит, что количество потенциальных арендаторов снизится в разы. Да и требования СНиП порой нарушаются, что приводит к проблемам с законом.

Идеально, если проект склада разрабатывается девелопером совместно с будущим арендатором — тогда можно заранее ликвидировать ошибки, которые возникают всегда. Как заявил Петр Андросов, руководитель департамента логистики ГК «Виктория» (сети магазинов «Квартал», «Дешево», «Виктория»), арендующей площади в складском комплексе «Томилино», до того, как проектировать склад, необходимо найти оптимальный вариант размещения колонн под имеющееся оборудование арендатора — стеллажи и погрузочный транспорт. Впрочем, это возможно только при концепции строительства «под заказчика», да и то не всегда.

Результат концепции

Для того, чтобы минимизировать разного рода ошибки, уже на первом этапе разработки концепции необходимо знать основные параметры объекта, пусть и ориентировочные: площадь и высота здания, расположение пятна застройки на участке земли, количество погрузочно-разгрузочных ворот. Если разрабатывается концепция спекулятивного склада, ориентироваться придется на типичные требования арендаторов, не побоимся даже термина «среднестатистические», хоть он и стал почти ругательным. Наличие заказчика на начальном этапе позволяет более точно определить параметры.

Здесь необходимо иметь сведения о транспортной схеме деятельности клиента, его основных технологических процессах, типах подъемно-транспортной техники и стеллажей. Кроме того, необходимо сразувыяснить, какое количество офисных площадей потребуется заказчику.

Собственно, только тут, когда собрана вышеобозначенная ориентировка, начинается разработка концепции склада. Формула простая: требования арендатора дисконтируются на возможности и инвестиции девелопера. Следует помнить, что чем больше высота помещения, тем ниже сумма затрат на его строительство. Рентабельность проекта склада вообще прямо пропорционально зависит от его габаритов. Так, чем больше площадь помещения, тем легче на ней устанавливать стеллажи и размещать технологическое оборудование.

Для спекулятивной концепции консультанты рекомендуют такую модель: однопролетное помещение без перегородок, с открытой планировкой и максимально широким шагом колонн, кратным 6.

Результатом концепции, когда она уже разработана, являются абсолютно точные, выраженные в цифрах и картах, сведения: площадь и высота всех зон склада (хранения, погрузки и разгрузки, приемки и обработки товара), схема движения товара по складу, а также схема движения автомобилей и фур с указанием мест погрузки-выгрузки и ворот.

Базовые условия концепции складского объекта:
» максимально эффективное использование арендованных площадей (высота стеллажей, ширина проходов);
» минимизация расходов на обслуживание инфраструктуры (наличие профессиональной управляющей компании), возможность выбора состава и качества услуг;
» скорость обработки грузопотоков (транспортная доступность, количество погрузочно-разгрузочных доков);
» безопасность, включая энерго- и теплозависимость объекта от внешней среды;
» невозможность пересечения товарных потоков разных клиентов на одной рампе.
Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100