Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

МАРГИНАЛ

Коломенский пр-д, д. 13


Журнал Building Commercial №3

Это здание подойдет в первую очередь производственным или транспортным компаниям, поскольку на территории есть большое количество складских площадей. На примере этого объекта мы в очередной раз наблюдаем дисбаланс анонса и реальности: заявленное как класс А здание совсем до него не дотягивает.

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 917-12-56

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка — 23 балла.

Ставка аренды немного завышена, но наличие вместительного склада выгодно отличает объект в общем предложении.

«К зданию очень трудно добраться — ближайшие транспортные пути перегружены, а сам объект расположен у въезда на рынок “Каширский двор”», — заключил Марк Гройсман.

КТО СТРОИЛ
Брокерская компания: Real Estate Group
Управляющая компания: ООО «Ренессанс-девелопмент»
Служба эксплуатации: ООО «Ренессанс-девелопмент»

НАЧИНКА
Оптоволокно
Многоканальная телефонная связь
Провайдер: Sovintel
Централизованная система вентиляции Лифты: 2 Otis
Видеонаблюдение, круглосуточная охрана, система пожарной безопасности
Паркинг: наземный, 213 машиномест
Стоимость машиноместа, $: 120 в месяц без НДС

КАК ВНУТРИ
Коридорно-кабинетная система 7 этажей
Высота потолков, м: 3,2
Материалы отделки: гипсокартон, шпаклевка

ПАРАМЕТРЫ ЗДАНИЯ
Ближайшие станции метро: «Коломенская», «Каширская»
Расстояние до метро: 20–25 минут
Транспортные магистрали: проспект Андропова, Варшавское и Каширское шоссе, улица Нагатинская, Нагатинская набережная
Класс: В
Общая площадь, кв. м: 12 920
Полезная площадь, кв. м: 12 400
Площадь блоков, кв. м: от 400
Здание построено в 2000 г.

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды, $/кв. м: 450–470 в год
Эксплуатационные платежи: включены
НДС: включен
Компенсация отделки: нет
Срок договора: любой
Депозит: 1 месяц

» Объект расположен далеко от центра, но недостатком это назвать сложно — для целевого арендатора это скорее плюс, поскольку позволяет соседствовать со складом. Место интересно с экологической точки зрения — рядом Коломенский парк. Зато соседние магистрали постоянно в пробках, путей объезда немного, и от метро дорога дальняя.
» Несмотря на притязания на класс А здание является несколько нетипичным представителем класса В. Например, есть резервная система электропитания, но при этом много времени придется проводить в холле из-за дефицита лифтов.
» Коридорно-кабинетная планировка для коллективного творчества, командной работы и эргономики рабочего места — возможно, худший вариант.
» Запрашиваемая ставка аренды хоть и выше среднего уровня, но оправдана качеством помещений. Кроме того, в районе относительно немного офисных зданий.
» Управляющая компания никому не известна. Информацию о девелопере вообще получить не удалось. Проникнуть внутрь можно практически беспрепятственно, хотя территория окружена массивными плитами.

Девелопер не нарек офисное здание каким-либо осмысленным именем. Управляющие называют его офисно-складским комплексом аптечной продукции. Оно было построено относительно недавно - в 2000 году - и выполнено в довольно скромном современном стиле, что придется по душе невзыскательным клиентам.

С другой стороны, отсутствие оригинальных архитектурных решений автоматически лишает его возможности претендовать на класс А. Кроме того, кабинетно-коридорная система сейчас уже превратилась скорее в экзотику для высококачественных офисов класса В, не говоря о помещениях более высокого уровня. Судя по всему, в здании минимизированы площади общего пользования - полезная площадь всего на 500 кв. м меньше общей. Это может сказываться на неудобстве внутреннего перемещения арендаторов. Внутри помещений уже сделан ремонт, так что у арендатора не будет необходимости проводить подготовительные мероприятия. Более того, заявляется даже наличие минимальной меблировки. Вроде бы управляющие предоставляют клиентам возможность смены провайдера. Вдобавок к линиям коммерческих операторов присутствуют линии МГТС, что расширяет пространство для выбора поставщика телекоммуникационных услуг.

Заявлены система бесперебойного электропитания и резервная система электропитания, что соответствует первой категории безопасности электроснабжения: такая инфраструктура свойственна скорее помещениям класса А.

Объект располагает всего двумя пассажирскими лифтами, и этого откровенно мало для 7-этажного здания. Отметим, что охрана не очень щепетильно относится к исполнению своих обязанностей - пройти внутрь незваному гостю не составит труда, и этому не воспрепятствует даже колючая проволока на заборе из железобетонных плит.

Одним из серьезных недостатков для многих арендаторов, видимо, станет дефицит курительных комнат - перед зданием можно наблюдать небольшие группы людей, смолящих сигареты.

Здание расположено в непосредственной близости от проспекта Андропова, Варшавского и Каширского шоссе, а также улицы Нагатинская и Нагатинской набережной. Если говорить кратко, основные магистрали, по которым можно проехать к офису, с утра и до глубокого вечера погружены в пробки. Вместе с тем, для сотрудников и посетителей, добирающихся до офиса с северной стороны Коломенского проезда, транспортная доступность сравнительно хорошая, они будут ехать и с утра, и вечером против потока. В то же время для тех, кто едет с запада и юга столицы, передвижение на автомобиле может превратиться в сущий ад.

На территории присутствуют два паркинга (120 и 20 машиномест), чего, в общем, достаточно для "обитателей" здания. Хотя в Южном административном округе ситуация с парковками (в том числе и стихийными - как резервный вариант "на крайний случай") не такая плачевная, как в том же ЦАО.

Для пешеходов все ненамного лучше: пешком от станции метро "Коломенская" или "Каширская" добираться до здания минут 15-20. Впрочем, можно воспользоваться общественным транспортом, который здесь неплохо развит. От "Коломенской" здание отделяет 1,7 км, от "Каширской" - более 2 км, если ехать по проспекту Андропова.

Вообще говоря, здание находится чрезвычайно далеко от центрального делового района, но для целевого арендатора это не принципиально - намного важнее наличие рядом склада. На территории есть просторные складские площади - всего 10 000 кв. м, правда, пока свободных помещений здесь нет. Совершенно немыслимым условием является цена хранилищ - 1 кв. м стоит $400 в год.

Арендная ставка составляет $450-470/кв. м в год, причем она включает в себя НДС и эксплуатационные издержки. Средние цены на офисы класса В возле станций метро "Коломенская" и "Каширская" составляют $300-530/кв. м. К примеру, в торгово-офисном центре "Гвоздь-2", который находится прямо у метро "Коломенская", арендная ставка составляет $450 (она тоже включает НДС и эксплуатационные платежи), но договоры аренды здесь заключаются только от 5 лет, что отсекает потенциальных клиентов рассматриваемого нами здания. В то же время в комплексе River Park (2-й Южнопортовый пр-д, ст. м. "Кожуховская") помещения предлагаются по $320-360, но при этом минимальный размер блока в нем составляет 570 кв. м. Как видим, предложение скудное, да при этом еще и какое-то искаженное для класса В.

Впрочем, по мнению экспертов, арендная ставка в здании в Коломенском проезде хоть и несколько выше средней, но соответствует фактическому уровню здания.

Что интересно: собственник готов заключать любые по продолжительности договоры, в том числе и краткосрочные (до года) с правом пролонгации. Такая лояльность привлечет небогатые организации и московские представительства региональных компаний.

Правда, нет таких бонусов, как компенсация отделки (то есть если арендатор сделает ремонт, ему никто не вернет и не зачтет деньги, потраченные на него) и "арендные каникулы". Это логично, учитывая, что помещения предоставляются в аренду отремонтированными: не требуется большого количества времени на переезд, значит, не требуется и "каникул". Не менее странно выглядит отсутствие стандартной цены за машиноместо в паркинге - в каждом случае она оговаривается отдельно. Такая непрозрачность позволит управляющим манипулировать арендаторами.

План типового этажа

Посмотреть на карте

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100