Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№6-7 (20)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ЕСТЬ ГДЕ ТАНЦЕВАТЬ

«Вэйпарк»
Московская область, Красногорский р-н, 71-й км МКАД


Журнал Building Commercial №3

Магазин в «Вэйпарке» может быть интересен торговым сетям, не готовым платить высокую арендную ставку в московских торговых центрах, но готовым терпеть низкую посещаемость. Скоро здесь откроются мультиплекс и экстрим-парк, так что есть смысл «сесть» магазинам товаров для детей и спорттоваров.

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 252-36-88

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка — 22 балла. Объект еле дотягивает до 3 звезд из-за его неудачного местоположения. «Из-за особенностей ландшафта с МКАД видна только многоярусная парковка, которую, правда, закрыли “фальш-фасадом” и разместили на ней рекламу арендаторов», — заключает Максим Гасиев.

КТО СТРОИЛ
Заказчик: ООО «Роситал»
Девелопер: ООО «Вэй М»
Консалтинговая и брокерская компания: Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko
Управляющая компания: ООО «Маркет Трейд Центр»
Службы эксплуатации: ООО «Маркет Трейд Центр», «Чистый свет»
Инвесторы: «Мосмарт», «М.видео», «Спортмастер», «Старик Хоттабыч», «Робинзон Багаж», Sephora, «Екатеринбург Арт»
Инвестиции, $: 60 млн

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА
Тип: окружной
Ближайшие транспортные магистрали: МКАД, Путилковское шоссе
Ближайшая станция метро: «Планерная»
Общая площадь, кв. м: 60 000
Торговая площадь, кв. м: 46 000
Площади арендаторов (блоки), кв. м: 50–100
Парковка: подземная 2-уровневая на 1500 машин, наземная 3-уровневая на 1000 машин
Количество арендаторов: около 100
4 эскалатора, 4 траволатора, 2 лифта

АРЕНДАТОРЫ
«Якорные»: гипермаркет «Мосмарт» — 14 000 кв.м, 16-зальный мегаплекс «Титаник Синема» — 2500 мест, 10 500 кв. м
Крупнейшие: «Спортмастер», «М.видео», «Старик Хоттабыч», «Робинзон Базар», Sephora
Развлечения: семейный центр развлечений «Игромакс», развлекательный центр «Космик» (16 дорожек боулинга), каток с пластиковым льдом
Фуд-корт: McDonald's, «Ростикс», «Сбарро», «Бростер», «Испанский Гриль», «Кебаб Хауc», «Дони Донник»

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды, $/кв. м: 300–1200 в год
Эксплуатационные расходы, $/кв. м: 100 в год
Коммунальные платежи: по факту потребления
НДС: не включен
Срок договора: 3–5 лет
Депозит: 2 месяца
Предоплата: аванс за месяц
Расходы на маркетинг ТЦ: включены в аренду
Отделка и условия отделки: shell&core, за счет арендатора
Дисконтная программа: первый месяц работы

» Подъехать к торговому центру очень сложно — только с внешней стороны МКАД и из Митино. Это отсекает покупателей из Москвы. Но девелопер уже строит развязку.
» Концепция проекта предполагает сильную развлекательную часть. Но и через год после открытия она реализована далеко не полностью.
» Управляющие очень внимательны к проблемам арендаторов и готовы тратиться на их решение.
» Посетителями являются жители Митино, Тушино и Строгино. Девелопер надеется в будущем привлечь покупателей из строящихся рядом микрорайонов. Сильнейшее конкурентное окружение.
» Низкие арендные ставки частично компенсируют низкую посещаемость.

Торгово-развлекательный центр «Вэйпарк» построен за 1,5 года в чистом поле на внешней стороне МКАД и открыт в октябре 2004 года. Девелопер проекта, компания «Вэй М», до этого построила «Вэймарт». Инвесторами предыдущего проекта были «Седьмой Континент», «Спортмастер», «М.видео» и «Старик Хоттабыч».

В «Вэйпарке» состав инвесторов изменился: на место «Седьмого Континента» пришел «Гиперцентр» («Мосмарт»), добавились «Робинзон», Sephora и «Титаник Синема». Сейчас девелопер в деревне Путилково ведет строительство жилого микрорайона площадью до 300 000 кв. м, ожидая за счет этого увеличить количество посетителей.

На момент начала строительства концепция проекта и его местоположение были весьма перспективными. Однако в декабре 2004 года открылся торговый центр «МЕГА» в Химках, в феврале 2005-го — «Пятая Авеню», в марте — «Европарк», а в апреле — «Ладья» в Митино, и это при успешных и давно работающих «Рамстор-Сити», «Рублевском», «Западном», «Галерее ZAR», «Арфе», «Крокус Сити» и «Лиге». В результате «Вэйпарк» оказался в жестком конкурентном окружении.

Впрочем, соинвесторам-«якорям», которые занимают львиную долю помещений на первом уровне, деваться некуда — вряд ли они решатся продавать площади.

Кстати, у некоторых арендаторов дела идут хорошо — например, не жалуется на судьбу «Беталинк», единственный здесь продавец сотовых телефонов, если не считать конкурента в прикассовой зоне «Мосмарта». Хорошая заполняемость у боулинг-клуба «Космик». Сильным «якорем» должен стать 16-зальный мегаплекс «Титаник Синема», после открытия которого посещаемость должна увеличиться втрое. Запустить мультиплекс предполагалось еще в начале года, открытие широко анонсировалось, но не состоялось. По последним данным заведение откроется в ноябре. До конца года в «Вэйпарке» должны открыться аттракцион по имитации затяжного прыжка с парашютом и первая очередь горнолыжного спуска в долине реки Сходня. В дальнейшем появятся хафпайп (желоб для роллеров и снубордистов) и трасса для летнего спуска на горных велосипедах.

Плохая транспортная доступность— главная проблема «Вэйпарка».

Подъехать к нему можно только с внешней стороны МКАД. Для того чтобы развернуться, приходится проезжать три километра вперед, туда, где находится развязка с улицей Свободы. Таких энтузиастов немного. Можно разворачиваться на Новокуркинском шоссе, но от этого места 7–10 минут езды до «МЕГИ».

Альтернативный подъезд к «Вэйпарку» есть по Путилковскому шоссе со стороны Митино. Девелопер обещает с помощью «якорных» арендаторов профинансировать строительство в 2006–2007 годах эстакады с МКАД и дороги, связывающей ее с Путилковским шоссе.

Торговый центр рассчитан на семью с автомобилем, состоящую минимум из трех человек с доходом на уровне среднего и проживающую в 20-минутной зоне доступности. Сейчас центр популярен у родителей с детьми. На бесплатных автобусах, которые курсируют от Митино и «Планерной», в «Мосмарт» любят приезжать пенсионеры. Тележку можно провезти не только по торговой галерее или парковке, но и до автобусной остановки.

Двухуровневая торговая галерея с остекленной крышей проходит от одного «якоря» (гипермаркет «Мосмарт») к другому (мегаплекс «Титаник Синема»). Ее гигантская длина явилась вынужденным планировочным решением из-за узкой формы участка. На пути от гипермаркета к мультиплексу есть два атриума, в одном из которых — искусственный каток, в другом — детский центр «Игромакс». В эти атриумы ведут два входа от главного фасада здания. Есть вход с тыльной стороны здания, где расположена остановка бесплатного автобуса, а также из подземного паркинга.

Само здание находится на холме у поймы реки Сходня, что потенциально должно способствовать хорошей видимости с магистралей.

Привлечь взор призваны яркожелтый цвет здания и две 30-метровые рекламные стелы, расположенные по краям территории. Однако, опять же из-за неудачной формы участка, многоуровневый паркинг вынуждены были построить прямо между МКАД и центром, и он загородил фасад. Сейчас строится дополнительная наземная парковка у мегаплекса.

При проектной посещаемости 25 000 человек в день даже в праздничные дни она не превышает 20 000, а в будние — 10 000 человек. Поэтому арендные ставки здесь самые низкие для окружных ТЦ — от $300/кв. м в год. На лучшие места ставка составляет всего около $1000/кв. м — так, например, может платить турбюро, занимающее 12 кв. м на первом уровне. Некоторые арендаторы платят процент от оборота, и арендная плата порой может составлять и $10 в день с целого магазина, в итоге основную часть платежей составляют эксплуатационные расходы. Выжить при низком обороте могут не все магазины — несколько секций уже освободилось (например, ушел магазин зоотоваров Cats'n'Dogs). Кафе и ресторанный дворик на обоих уровнях в выходные дни заполнены на треть, а в будние дни, по признанию одного из арендаторов, сюда заходят только многочисленные продавцы да редкие посетители. Один из арендаторов дворика — Subway — до сих пор не работает.

В отличие от посещаемости работа управляющей компании нареканий не вызывает — все коммуникации поддерживаются в рабочем состоянии. Компания создана на базе УК «ТЦ «Вэймарт», которая за годы деятельности «первенца» отработала многие технологии. Да и сам центр оснащен по последнему слову техники. Центральная система кондиционирования состоит из 18 кондиционеров фирмы Lennox и способна пропускать 396 000 кубометров в час. Для отопления создана собственная газовая котельная. Электроснабжение осуществляется от 2 трансформаторных подстанций. У таких операторов, как «М.видео» и «Старик Хоттабыч», есть собственные зоны погрузки для покупателей крупногабаритной техники.

Управляющая компания проводит рекламные мероприятия. К годовщине центра приурочены розыгрыш призов и награждение авторов лучших стихов о «Вэйпарке», которые затем будут использованы в наружной рекламе. Не стесняет управляющая компания и рекламную инициативу арендаторов: помимо стандартного размещения рекламы на фасаде, стелах, внутренних стенах и указателях они проводят и собственные акции.

План типового этажа

Посмотреть на карте

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100