Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№6-7 (20)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

МЕЖДУ ПРОШЛЫМ И БУДУЩИМ

«МиГ»
Новокосино, Новокосинская ул., вл. 22


Журнал Building Commercial №3

Перспективное место для предпринимателей, которым наскучила торговля на рынках и хочется попробовать себя в торговом комплексе. Сейчас вакантно место для обувного магазина на 100 кв. м, ориентированного на население с доходами ниже среднего. Такие товарные категории, как бытовая техника и косметика, в центре серьезно не представлены.

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 780-99-34

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка — 28 баллов. Торговый центр рыночного типа. Арендная ставка соответствует уровню объекта, а уровень объекта соответствует реальному потребителю.

«Но совершенно не ясна функция панорамного лифта», — недоумевает Марти Уилан.

КТО СТРОИЛ
Заказчик, девелопер и управляющая компания: ООО «МиГ»

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА
Тип: районный
Ближайшая транспортная магистраль: Новокосинская улица
Ближайшая станция метро: «Новогиреево»
Расстояние до метро: 5 км
3 уровня + цокольный этаж
Общая площадь, кв. м: 6000
Торговая площадь, кв. м: 4500
Площади арендаторов, кв. м: 20–150
Парковка: наземная трехуровневая на 150 машиномест
Количество арендаторов: 70

АРЕНДАТОРЫ
«Якорный»: супермаркет «Квартал»
Операторы: «АльтТелеком», «ПишиЧитайка», BAON, «Наше Золото», «Стильная линия», «Шкафы-КУПЕ», «Фабрика 8 Марта», «Сомовская мебель», «Прибалтмебель», «Братислава», «Дятьковская мебель», «Ярцево» и др.
Развлечения: игровой клуб «МегаШанс»
Фуд-корт: суши-бар «Яки-Таки», кафе-мороженое, кафе «Аджика»
Ресторан: «Маленький Шанхай»

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды, $/кв. м: от 540 в год
Эксплуатационные расходы: включены
Коммунальные платежи: по факту потребления
Срок договора: 11 месяцев
Расходы на маркетинг ТЦ: включены

» Небольшой центр разместился между многоэтажками микрорайона рядом с остановкой общественного транспорта, что позволяет ему быть в зоне шаговой доступности.
» Довольно много «мертвых» зон и неграмотное размещение арендаторов — второй этаж, отданный под мебель, отсекает желание идти на третий.
» Управляющие видятся с арендаторами каждый день, а потому внимательны к их потребностям.
» Ассортимент товаров соответствует уровню дохода целевого потребителя. Конкуренция незначительна — универсам «Новокосинский» предлагает продукты питания, а ТЦ «Старт» слишком мал. Однако арендаторы фуд-корта не соответствуют невысокой платежеспособности посетителей.
» На сегодня ставка аренды адекватна качеству торгового центра. Но в будущем ее придется снижать.

Небольшой торговый центр «МиГ» был открыт 10 июня 2004 года. Идея его создания принадлежит предпринимателю Сергею Калугину. Объект выполнен интересно с архитектурной точки зрения — в виде двух повернутых относительно друг друга на 45 градусов и совмещенных параллелепипеда. Выступающие углы верхнего параллелепипеда как бы поддерживаются расширяющимися книзу колоннами.

Интересные дизайн-проекты редко встречаются в спальных микрорайонах. Фасад выполнен по технологии «вентилируемых фасадов» и облицован импортной гранитной плиткой необычного цвета. Этим, в общем, оригинальность объекта исчерпывается.

Состав арендаторов меняется слишком часто, что подтверждает огромный архив документации по съехавшим арендаторам, под который в администрации отведена целая полка. Происходит это по разным причинам. Так, работавший в центре с самого начала независимый супермаркет вызывал массу недовольства у покупателей низким качеством товаров, ассортиментной и ценовой политикой. На его место «посадили» супермаркет «Квартал». На третьем уровне решено было открыть ресторанный дворик. В этом году в цокольном этаже, где расположена администрация центра, открылся ресторан китайской кухни «Маленький Шанхай».

В торговых галереях «сидят» преимущественно ПБОЮЛ, и они тоже меняются — кто-то не выдерживает небольших оборотов и считает арендную плату завышенной, кто-то, наоборот, работает успешно, а потому расширяется, открывая новые магазины уже с другим товаром. Кто-то уходит по личным причинам. Так, один из арендаторов вынужден был покинуть помещение в связи с ожиданием ребенка. Благо центр ориентирован на людей с невысоким достатком и не требует высоких затрат на разработку индивидуальных дизайн-проектов и отделку помещений.

Мебельным салонам проще всего — они просто завозят товар и ставят кассу. Сами помещения сдаются уже со стандартными витринами и стеклянными дверями.

Торговый центр расположен на одной из главных улиц микрорайона Новокосино в окружении многоэтажных новостроек. Автомобильное движение здесь оживает вечером, когда жители возвращаются с работы в свои «спальные» дома.

Для автомобилистов разбита удобная парковка на 110 автомобилей с разметкой, дорожными знаками и ограничителями. Заехать на нее просто с обеих сторон улицы. По международным стандартам, дефицит машиномест составляет 70, но здесь больше и не нужно. Для пешеходов построен наземный переход через Новокосинскую улицу.

Территория, прилегающая к центру, огорожена аккуратным забором, на ней разбиты газоны, а служебная зона, ведущая к дебаркадерам, отгорожена шлагбаумами.

К главному входу проложен специальный подъем-пандус для детских и инвалидных колясок.

Население московских районов Новокосино и Кожухово оценивается в 200 000 человек. Сам центр посещают до 1500 человек в день.

Днем центр почти пустует — редкие посетители заходят в супермаркет и попутно к арендаторам первого уровня. В это время нередки объявления на дверях арендаторов: «Ушла на 10 минут. Звонить 89031234567».

Перемещение между тремя уровнями осуществляется по двум лестницам, расположенным справа и слева от главного входа в здание.

Дополнительные боковые входы в торговый центр находятся как раз напротив лестницы. В этом году у левой лестницы заработал панорамный лифт. Планировки второго и третьего уровней центра организованы весьма изощренно. Посетитель, чтобы попасть от одной лестницы к другой, проходит по неширокой торговой галерее мимо всех секций, описывая букву «П».

Второй уровень почти полностью отведен под салоны мебели.

На третьем уровне расположились операторы одежды, обуви, спортивных товаров, детских игрушек, книг и канцтоваров, оптики, постельного белья и ресторанный дворик на 40–50 мест, который сейчас находится на реконструкции. Первый уровень занимает круглосуточный супермаркет «Квартал».

Организации внутреннего движения в торговом центре нет — есть только списки арендаторов на лестницах и номера этажей. С ними диссонирует многочисленная реклама в виде треугольных стоек-распорок, выставленных прямо в проходы. Арендаторы используют все возможности для размещения рекламы: фасад, баннеры на лестничных пролетах, распорки в торговых галереях, объявления о скидках и новых товарах на стеклянных дверях и даже лестничные ступени.

Центром заведует заботливая управляющая компания численностью около 40 человек. В нее входят службы уборки и технического обслуживания. Несмотря на то, что администрация установила официальные часы приема арендаторов по предварительной записи, камерный характер торгового центра способствует установлению более тесных связей между управляющей компанией и арендаторами.

Они встречаются друг с другом практически каждый день на территории центра.

Да и сами продавцы в часы затишья активно общаются друг с другом. Одним из последствий таких частых сношений являются нередкие переходы персонала из одного магазина в другой. Многие арендаторы хорошо знакомы и с покупателями, проживающими в ближайших домах.

Договоры аренды заключаются на 11 месяцев без регистрации. Долгосрочный договор заключен только с сетью «Квартал». Арендная ставка сравнительно низка и оговаривается индивидуально, что подразумевает торг. С каждым будущим арендатором генеральный директор общается лично, а договор аренды состоит из 23 страниц.

Основным конкурентом центра является универсам «Новокосинский», который находится на основной транспортной развязке Новокосино. На первом этаже там «сидит» крупнейший в районе супермаркет, на втором уровне — известные магазины обуви. Второй по значимости конкурент — ТЦ «Старт» на Носовихинском шоссе с круглосуточным «Перекрестком». В скором будущем «МиГ» попадет в зоны обслуживания «МЕГА-Белая Дача» и ТЦ «Реутов» с «Нашим гипермаркетом». Впрочем, они будут рассчитаны на покупателей с большими доходами. А «МиГ» продолжит тесно общаться с жителями многоэтажек.

План типового этажа

Посмотреть на карте

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100