Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ФАБРИКА ДЕЛ

Офис-парк «Семеновский»
Б. Семеновская ул., д. 32, стр. 1


Журнал Building Commercial №4

Офисный парк отлично подойдет как российским, так и иностранным компаниям для размещения основной части персонала — низшего менеджмента и рядовых исполнителей. Качественные и недорогие помещения в 200 м от метро, правда, не в самом лучшем районе Москвы, со временем найдут своих поклонников.

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 258-39-90, 737-80-00

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертное заключение — 37 баллов. Хорошее сочетание цена/качество — ставка аренды даже немного занижена.

«Несмотря на то, что район не пользуется популярностью у арендаторов, объект можно назвать удачным», — заключила Ирина Герасимова. Марк Гройсман назвал объект одним из наиболее интересных предложений класса В за 2005 год.

КТО СТРОИЛ
Девелопер: банк «Визави»
Брокерские компании: Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons
Управляющая компания: собственная
Служба эксплуатации: собственная

НАЧИНКА
Оптоволокно
Многоканальная телефонная связь
Провайдер: «Комстар»
Централизованная система вентиляции и кондиционирования, система центрального отопления, современная система пожаротушения
5 лифтов
Круглосуточная охрана, контроль доступа, видеонаблюдение
Паркинг: наземный, 140 машиномест
Стоимость машиноместа, $: 100 в месяц с НДС

КАК ВНУТРИ
Открытая планировка
7 этажей
Высота потолков, м: 3,3
Кафе
Отделение банка

ПАРАМЕТРЫ ЗДАНИЯ
Ближайшая станция метро: «Электрозаводская»
Расстояние до метро: 3 минуты
Транспортные магистрали: ТТК, Семеновская набережная, Старая Басманная, Спартаковская и Бакунинская улицы
Класс: В
Общая площадь, кв. м: 20 000
Площадь блоков, кв. м: от 300
Здание реконструировано в 2004 году

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды, $/кв. м: 415 в год
Эксплуатационные платежи: включены
НДС: включен
Срок договора: от 3 лет
Депозит: 3 месяца
Предоплата: 3 месяца
«Арендные каникулы»: 6 месяцев

»Здание расположено в обжитом районе с развитой инфраструктурой, но далековато от центра. Автомобилистам добраться до здания легко по ТТК, кроме того, есть несколько альтернативных путей подъезда. Метро — в нескольких шагах.
» Объект является типичным представителем класса В, созданным на базе бывшего промышленного объекта. Одним из немногих недостатков является ограниченное количество лифтов.
» Блоки помещений будут не очень удобны для небольших компаний — владелец ориентируется на крупных арендаторов. Свободная планировка позволяет формировать пространство по желанию.
» Общие условия аренды более чем адекватны для данного объекта по сравнению с конкурентами, а 6-месячные «арендные каникулы» добавляют ему особый шарм.
» Банк «Визави» является одним из крупнейших владельцев офисных площадей классов В и С и имеет опыт их создания. Управляющая компания («дочка» девелопера) также обладает необходимыми навыками. Скорее всего, арендатор не будет испытывать проблем.

Девелоперское подразделение банка «Визави» превратило производственную территорию в комплекс неплохих 7-этажных офисных зданий общей площадью 20 000 кв. м. Он состоит из трех смежных строений и обладает всеми необходимыми для офисного центра класса В характеристиками. Это и наличие современной системы центрального кондиционирования и отопления, и сравнительно высокие потолки (3,3 м), и система круглосуточной охраны с видеонаблюдением, и наличие телекоммуникационной инфраструктуры от именитого поставщика (Comstar).

Вместе с тем, на три здания приходится всего пять лифтов (четыре пассажирских и один грузовой), чего явно мало. Однако это последствия промышленного происхождения комплекса. Из-за такого дефицита не исключены очереди в холлах и длительное ожидание лифта.

Солидными преимуществами являются наличие свободной планировки и большой размер окон — открытое пространство с минимумом колонн позволит максимально удобно использовать рабочую площадь, гибко подстраивать ее под нужды арендатора. Кроме того, при грамотной планировке помещений в офисе будет большое количество естественного освещения. Помещения полностью готовы и предлагаются без отделки, для многих компаний такие условия являются оптимальными — они будут иметь возможность создать офис в неповторимом корпоративном стиле.

Размер блоков довольно гибок, но девелопер справедливо предлагает в аренду большие — это позволяет избежать случайных соседей и привлечет крупные, надежные компании. Вместе с тем, интересы небольших арендаторов явно ущемлены. Впрочем, есть возможность снять в аренду блоки, начиная от 300 кв. м. Очевидно, они просто будут дороже стоить.

Здания расположены в непосредственной близости от метро «Электрозаводская», на Большой Семеновской улице. Район нельзя назвать популярным для строительства офисных зданий — он изначально промышленный, и в нем до сих пор остается несколько производств. Но в ближайшем будущем ситуация может измениться в корне — центральная часть города испытывает серьезный дефицит мест под застройку.

Автомобилисты могут без проблем добраться до офис-парка — объект доступен через Третье транспортное кольцо и Семеновскую набережную. Доехать из центра можно с Садового кольца или через Покровку, через Старую Басманную, Спартаковскую и Бакунинскую улицы последовательно. Район в будние дни наполнен пробками, но ТТК более свободно для проезда. Радует наличие охраняемого наземного паркинга, но его размер (140 машиномест) невелик, и у арендаторов могут возникнуть серьезные проблемы с парковкой. Впрочем, ситуация в районе со стихийными парковками не такая напряженная, как в центральной части города.

Пешеходу намного проще доехать на общественном транспорте — комплекс находится буквально в нескольких шагах от станции метрополитена «Электрозаводская».

Район развит с точки зрения бытовой инфраструктуры — вокруг очень много предприятий быстрого питания и сферы обслуживания. В частности, прямо напротив комплекса находится отделение Сбербанка, а около станции метро, в сотне метров, расположены несколько ресторанов. Непосредственным соседом является один из столичных технических институтов (МАМИ), так что не исключено, что поздними вечерами студенты будут собираться в толпы, и эту картину придется наблюдать посетителям офиса и его обитателям.

Помещения предлагаются в аренду по $415/кв. м в год с учетом эксплуатационных расходов и НДС, что практически всеми экспертами признается как адекватная ставка. Она идеально соответствует «честному» бизнес-центру класса В, коим и является оцениваемый нами офисный парк. Некоторые эксперты даже назвали стоимость аренды заниженной, если рассматривать здание как объект класса В+.

Из аналогичных предложений вокруг стоит, на наш взгляд, выделить офисное здание на соседней Бакунинской улице по $400/кв. м, бизнес-центр класса В на Электрозаводской улице, д. 27, по $480 и бизнес-центр около станции метро «Семеновская» по $350 (все — с НДС и эксплуатационными расходами). С другой стороны, арендаторам «Семеновского» придется затратить определенную сумму на благоустройство помещений. Некоторые брокеры сообщили нам, что здание изначально сдавалось в аренду тяжело.

Управляющие предоставляют совершенно уникальные «арендные каникулы» — 6 месяцев с момента заключения договора. Такое длительное время на проведение отделочных работ будет полезно очень многим компаниям и позволит планомерно осуществить переезд.

За одно машиноместо берется средняя цена — $100. Вероятнее всего, организованным паркингом будут пользоваться преимущественно руководители и крупные клиенты компаний-арендаторов (поскольку для рядовых работников он чересчур мал), поэтому его стоимость выглядит адекватно. Хотя парковка достаточно вместительная, так что при желании места хватит не только начальникам.

План типового этажа

Посмотреть на карте

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100