Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ГАЗОВАЯ ВЫШКА

Gas Field
Обручева ул., д. 27


Журнал Building Commercial №5

Разместить в этом здании представительский офис не получится — слишком далеко оно расположено от центра. Для рядовых исполнителей дороговато. Этот БЦ подойдет любой компании, чей бизнес основан на частых контактах с сырьевыми структурами: рядом расположены здания «Газпрома» и РАО «ЕЭС».

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 974-12-13
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка — 26 баллов. Основные минусы — неизвестность управляющей компании и неудачная планировка. «Если реализовывать площади мелкими блоками, то у некоторых арендаторов могут возникнуть неудобства, — заявил Михаил Гец. — Оптимальный вариант — когда этаж будут делить два крупных арендатора».
КТО СТРОИЛ
Заказчик: ОАО «Севергазнефтестрой XXI»
Девелопер и управляющая компания: BVT
Брокерская компания: Swiss Realty Group
Генподрядчик: НСК «Каптехнострой»
НАЧИНКА
Оптоволокно Многоканальная телефонная связь Провайдер — по желанию арендатора Климат-контроль 2 независимых источника питания UPS 4 лифта OTIS
Паркинг: подземный — 30 машиномест (1 машиноместо на 130 кв. м), наземный — 50 машиномест
Стоимость машиноместа, $: в наземном — 150, в подземном — 300 в месяц
КАК ВНУТРИ
Открытая планировка 14 наземных, 2 подземных этажа
Высота потолков, м: 2,7–2,8
Шаг колонн, м: 6
ПАРАМЕТРЫ ЗДАНИЯ
Станция метро: «Калужская»
Расстояние до метро: 10 минут
Транспортные магистрали: улица Профсоюзная, Ленинский проспект, Варшавское шоссе, улица Обручева
Класс: А
Общая площадь, кв. м: 16 000
Площадь блоков, кв. м: от 220
Готовность к въезду: I кв. 2006 г.
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды, $/кв. м: 750 в год
Эксплуатационные платежи: включены
НДС: включен
Компенсация отделки, $/кв. м: 150
Срок договора: от 3 лет
Депозит: 3 месяца
Предоплата: 3 месяца
«Арендные каникулы»: 3 месяца

» Бизнес-центр расположен в 10 минутах ходьбы от станции метро «Калужская». Несмотря на близость к Профсоюзной улице, Ленинскому проспекту и Варшавскому шоссе, до Третьего кольца довольно далеко. Центр города в будние дни труднодоступен.
» Здание позиционируется как класс А, но не соответствует ему из-за удаленности от центра и крохотной парковки. Инженерное оснащение выполнено на хорошем уровне. Телеком-оператора можно выбрать.
» Предлагаются пощади от 300 до 4500 кв. м, однако арендаторы небольших помещений окажутся без окон. Поэтому лучше «садиться» либо на всем этаже, либо в его половине.
» Ставка аренды — $700–750 за кв. м. Она включает НДС и эксплуатационные издержки, но все равно довольно высока. Такая ставка была бы справедливой в случае расположения объекта в центре.
» Компания BVT до сих пор занималась управлением только административными некоммерческими зданиями, построенными для одного заказчика.

Здание построено совсем недавно. Девелопер заявляет, что стадия готовности к въезду наступит в марте 2006 года. Изначально планировалось, что арендаторы смогут заехать в помещения в октябре 2005 года. Пятимесячная задержка, хоть и типична для нашего рынка недвижимости, но не укрепляет репутации девелопера. Бизнес-центр состоит из 14 наземных и 2 подземных этажей — размер внушительный, но площадь каждого этажа сравнительно невелика. Gas Field представляет собой башню с 4-этажной пристройкой. Объект выдержан в духе «газпромовских» зданий, расположенных поблизости. В данный момент ведется закладка инженерных систем, а также внутренняя отделка и благоустройство территории. По заявлению брокеров, вакантными остаются 30% площадей.

Gas Field заявляется как бизнес-центр класса А, но не очень ему соответствует. Вопервых, из-за местоположения, во-вторых, из-за того, что управляет им неопытная компания, для которой это первый проект «на стороне». В-третьих, на объекте маленькая парковка — на 16 000 кв. м приходится 30 подземных и 50 наземных машиномест, то есть одно машиноместо на каждые 130 кв. м арендуемой площади. В остальном претензий к зданию нет. Качество материалов и уровень отделки не вызывают сомнения в высоком классе объекта. Решения в области внутренней инфраструктуры стандартны для здания класса А: достаточное количество высококачественных лифтов, система видеонаблюдения, охраны и контроля доступа в офисы, спринклерная система пожаротушения. Отдельно стоит отметить наличие двух независимых источников питания с резервной мощностью — в последнее время арендаторы стали щепетильно относиться к независимости своих офисов от действий таких организаций, как «Мосэнерго».

Планировка в здании свободная. Одновременно с этим слишком много площадей общего пользования, коридорный коэффициент составляет 14% и великоват для класса А.

Местоположение — ахиллесова пята объекта. Он удален не только от центра города, но и от ТТК. Традиционно потребители высококачественных офисных площадей предпочитают центральную часть города — она не только лучше с точки зрения престижа, но и обладает отличной транспортной доступностью для сторонних посетителей. Вместе с тем, в последнее время высококлассные офисы строятся и вне Садового кольца — можно вспомнить «Крылатские холмы», расположенные на краю города вблизи МКАД.

Впрочем, до здания довольно легко добраться как автомобилистам, так и пешеходам. До ближайшей станции метро — «Калужская» — 10 минут ходьбы. Рядом расположены крупные магистрали — улица Профсоюзная, Ленинский проспект, Варшавское шоссе, улица Обручева. Нельзя сказать, что проезду по ним не препятствуют пробки, трассы загружены утром в направлении центра и вечером — из него. Преимущество почти всех зданий, находящихся за Садовым кольцом, заключается в том, что подъезд к ним, как правило, относительно свободен, ведь водитель едет против потока. Повезло в этом отношении и нашему бизнесцентру.

Расположенные около станции метрополитена несколько торговых центров и большое количество предприятий общественного питания позволяют сотрудникам компаний-арендаторов благополучно существовать в этом здании. Около метро работает торговый центр «Калужский». В то же время, за исключением находящегося рядом комплекса, принадлежащего «Газпрому», офисных объектов в округе очень мало.

Внутри здания есть кафетерий на 45–50 мест, отделение банка, газетный киоск, аптека и фитнесцентр. Но все эти удобства не компенсируют отсутствия комнат для курения, хотя туалетов достаточно — от 5 до 7 на этаж.

Девелопером и управляющей компанией является никому не известная на рынке коммерческой недвижимости фирма BVT. Фактически это первый публичный проект девелопера, который был выставлен на рынок и предназначен в аренду нескольким независимым арендаторам. До этого компания построила 2—3 здания для одного заказчика. Заказчик строительства Gas Field — компания «Севергазнефтестрой XXI», которая является подрядчиком «Газпрома» и занимается строительством нефтяных трубопроводов.

Арендная ставка в Gas Field находится на уровне $700–750 за кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных расходов. Стоимость аренды, которая включает налоги и операционные издержки, почти не встречается в зданиях класса А. Без этих платежей ставка в рассматриваемом объекте составляла бы примерно $500—550. Данная цена была бы оптимальной для здания, находись оно в центре Москвы. Сравнение с аналогами подтверждает наши опасения о завышенности арендных ставок: в расположенном буквально за углом, на Профсоюзной улице, торговоофисном комплексе «Черри Тауэр» стоимость аренды одного кв. м в год на аналогичных Gas Field условиях составляет $550–700. Впрочем, свободных площадей в нем нет, и не исключено, что при их наличии ставка была бы несколько выше. Условия предоплаты и страховой депозит стандартны и не вызывают дополнительных вопросов. Компенсация отделки — $150 за кв. м. Такую компенсацию можно назвать средней для офисов класса А. Кроме того, арендаторы могут выбрать не компенсацию отделки, а трехмесячные «арендные каникулы».

План типового этажа

Посмотреть на карте

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100