Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ЗАЗЕРКАЛЬЕ

«Японский дом»
Саввинская наб., д. 15


Журнал Building Commercial №5

Здание подойдет компаниям среднего и маленького размера, как российского, так и иностранного происхождения, для расположения в нем высшего и среднего управленческого состава. Несколько устаревшие характеристики и неудачное с точки зрения пешеходной доступности местоположение компенсируются имиджем здания и хорошим видом из окон.

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 258-51-51, 411-99-66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертная оценка — 35 баллов. Многие консультанты уже позиционируют его как класс В+. Однако «при хорошем управлении оно еще долго будет оставаться в классе А. Сотрудникам и их гостям должно быть в нем очень комфортно, поскольку есть все необходимое для эффективной работы, переговоров и встреч» — такова оценка Марка Гройсмана.
КТО СТРОИЛ
Девелопер: Skanska OY
Брокерские компании: Colliers, Ofisov.net
Управляющая компания неизвестна
НАЧИНКА
Оптоволокно Многоканальная телефонная связь
Провайдеры: Comstar, Combellga, Sovintel, МГТС, Equant Централизованная система вентиляции 5 лифтов OTIS Видеонаблюдение, круглосуточная охрана, система пожарной безопасности, контроль доступа
Паркинг: подземный, 68 машиномест
Стоимость машиноместа, $: 350 в месяц без НДС
КАК ВНУТРИ
Коридорно-кабинетная система 9 этажей
Высота потолков, м: 2,8
Шаг колонн, м: 6 Кафетерий
ПАРАМЕТРЫ ЗДАНИЯ
Станции метро: «Киевская», «Спортивная»
Расстояние до метро: 20 минут
Транспортные магистрали: Садовое кольцо, Кутузовский проспект, улица Арбат
Класс: А
Общая площадь, кв. м: 14 900
Площадь блоков, кв. м: от 90 Здание построено в 1995 г.
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ
Ставка аренды, $/кв. м: 500 в год
Эксплуатационные платежи, $/кв. м: 100 в год
НДС: не включен
Компенсации отделки нет
Срок договора: от 3 лет
Депозит: 3 месяца
Предоплата: 3 месяца
«Арендные каникулы» не предоставляются

» Месторасположение здания нельзя назвать идеальным: на автомобиле ехать более-менее удобно, но пешеходам придется несладко — в пути нужно будет провести от 20 минут и выше.
» Здание за долгие годы существования несколько потеряло в классе — инженерные решения и использованные материалы не самые современные, очень маленькая парковка.
» Смешанная планировка не самым лучшим образом сказывается на эргономике рабочего пространства и не позволяет арендовать блоки минимального размера.
» Арендная ставка вполне конкурентоспособна даже с учетом некоторых несоответствий современным представлениям об офисном здании высшего класса.
» Объект довольно старый и до сих пор пользуется популярностью, в то время как сведений об управляющей компании получить не удалось. Однако уровень арендаторов позволяет думать, что к их потребностям относятся внимательно.

«Японский дом» — одно из первых зданий класса А, построенных в Москве: осенью 1995 года госкомиссия подписала акт о его приемке. Рассказывают, что при создании проекта японские и российские архитекторы задумали построить стеклянное здание, похожее на драгоценный камень в ювелирно подобранном гранитном обрамлении. С тех пор прошло много времени, и здание существенно утратило свои позиции, сильно проигрывая современным объектам класса А, это касается не только физического состояния самого объекта, но и использованных в нем инженерных систем и планировочных решений.

Планировка смешанного типа не отвечает современным требованиям к классу А. Тот факт, что арендатор не сможет расположить сотрудников в одном большом помещении или сделать стеклянные перегородки, не добавляет привлекательности объекту. Справедливости ради заметим, что планировки сами по себе довольно удачные. Если потенциальный арендатор не зациклен на эргономике рабочего пространства, его сотрудники проблем испытывать не будут. Кстати говоря, обратной — положительной — стороной смешанной планировки является небольшая площадь блока — 90-метровое пространство относится к наиболее дефицитным размерам на рынке.

Палкой о двух концах может обернуться наличие отделки в помещениях — для многих крупных компаний с корпоративными стандартами это может стать непреодолимым препятствием, хотя средние и небольшие организации наличие отделки избавит от лишней головной боли.

Удручает отсутствие независимых систем электропитания и источника бесперебойной подачи электроэнергии (UPS) — для высококлассных зданий такие системы стали стандартом. Зато с лифтами проблем быть не должно — их пять, и они довольно качественные (OTIS). В остальном (центральное кондиционирование с системой приточно-вытяжной вентиляции, центральное отопление, высококачественные телекоммуникации, система видеонаблюдения и контроля доступа) здание вполне соответствует типичному офисному центру класса А.

Здание расположено на Саввинской набережной, между Садовым кольцом и ТТК, в юго-западной части города. Брокеры признают, что на это направление существует большой спрос. Старый район обладает хорошей бытовой инфраструктурой и исторической ценностью. Вид из окна на центральный деловой район и набережную придает ему невероятный московский шарм.

Вместе с тем, транспортная доступность оставляет желать лучшего — подъехать на автомобиле можно только с Третьего транспортного кольца или через Арбат, и если первая магистраль сравнительно свободна от пробок, то о второй этого сказать нельзя. Факт наличия подземного паркинга радует, но показатель 1 машиноместо на 150 кв. м является откровенно недостаточным. Размер парковки слишком мал для того, чтобы обеспечить нужды арендаторов 9-этажного здания. К тому же подземный паркинг довольно дорог — машиноместо в месяц будет обходиться в $350. По цене парковки объект лишь незначительно уступает рекордсменам по этому показателю, например «Романову двору», в котором девелопер берет за подземное машиноместо $400.

Для пешеходов ситуация складывается гораздо худшим образом — до здания можно добраться от станций метро «Спортивная» и «Киевская», но на практике это путешествие в обоих случаях займет не меньше 20 минут.

Таким образом, для внешних посетителей, перемещающихся на общественном транспорте, поездка до офиса может стать длительным и не очень увлекательным путешествием, хотя при использовании автомобиля особых сложностей возникнуть не должно. В целом назвать местоположение «Японского дома» идеальным нельзя.

Ставка аренды составляет $500 за кв. м в год плюс $100 эксплуатационных платежей (цены без НДС). По утверждению брокеров, стоимость вполне адекватна, учитывая местоположение объекта — данный район довольно популярен, а конкурентное окружение не слишком развито.

Из соседей «Японского дома» стоит выделить здание на Саввинской набережной, д. 11. Стоимость аренды офисных помещений в нем составляет около $600 без НДС. Примечательно, что в расположенной рядом «Красной Розе» на улице Тимура Фрунзе она составляет $500 и уже включает в себя эксплуатационные издержки, правда, этот объект классом чуть ниже и не может являться прямым аналогом рассматриваемого объекта.

В целом условия аренды конкурентоспособны. Это подтверждает тот факт, что ротация арендаторов довольно низкая, и свободные площади в «Японском доме» появляются чрезвычайно редко. Еще одним аргументом в пользу адекватности условий аренды является уровень арендаторов, среди которых один из самых крупных в России инвестиционных банков — Renaissance Capital. Другие арендаторы — в большинстве своем иностранные компании: нефтяная Amoco Eurasia Petroleum, электронная Matsushita Electric Industrial, страховая Itochu Corporation, Hellenic Bank, Panasonic (CIS) OY. Из русских — холдинг «Союзконтракт». По заверениям консультантов, жалоб на управляющую компанию со стороны этих арендаторов еще не было.

План типового этажа

Посмотреть на карте

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100