Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ПОЛЕ СРАЖЕНИЙ

«Бородино»
Русаковская ул., д. 13


Журнал Building Commercial №6

Офис в «Бородино» подойдет развивающейся компании для размещения как управленцев, так и исполнителей. Идеальный вариант для арендатора, который перерос кабинетно-коридорную планировку. Однако прежде, чем арендовать здесь площадь, необходимо спланировать развитие компании как минимум на 5 лет вперед.

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 514-64-22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Экспертная оценка — 31 балл. Удачное сочетание цены и качества. «Маленькие блоки пользуются повышенным спросом среди арендаторов, однако управляющей компании будет сложно работать с большим их количеством. Кроме того, это снижает привлекательность здания в глазах крупного арендатора», — заключает Михаил Гец.

КТО СТРОИЛ

Девелопер: ГК «Бородино»
Генподрядчик: «Бородино-Строй»
Управляющая компания, служба эксплуатации и брокер: «АльфаСити»

НАЧИНКА

Оптоволокно Многоканальная телефонная связь
Провайдер: собственный 12 лифтов Otis Видеонаблюдение, система пожарной безопасности, контроль доступа Полная энергетическая независимость
Источник электроснабжения: газопоршневая станция
Паркинг: подземный — 200 машиномест, наземный — 100 машиномест
Стоимость машиноместа, $: подземный паркинг — 235, наземный паркинг — 80

КАК ВНУТРИ

Свободная планировка 17 этажей
Высота потолков, м: 3
Шаг колонн, м: 7,5 Отделение банка и банкомат Салон красоты, ресторан
ПАРАМЕТРЫ ЗДАНИЯ Станции метро: «Красносельская», «Сокольники»
Расстояние до метро, м: 670–740
Транспортные магистрали: Третье транспортное кольцо, Садовое кольцо, Русаковская улица
Класс: А
Общая площадь, кв. м: 31 000
Площадь блоков, кв. м: от 120 Здание построено в 2006 г. Ведутся работы по отделке

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ

Ставка аренды, $/кв. м: 452–700 в год
Эксплуатационные платежи, $/кв. м: 80 в год
НДС: не включен
Срок договора: от 3 лет
Компенсация отделки, $/кв. м: 150
«Арендные каникулы»: 3 месяца

» Здание находится в Центральном округе Москвы, но сравнительно далеко от центра. Пешеходам придется потратить около 10–15 минут на путь от метро до работы. Кроме того, год-полтора арендаторам придется жить в окружении стройки.
» Среди достоинств можно отметить мощную систему энергонезависимости, среди обидных недостатков – невозможность выбрать или привести своего провайдера связи.
» В аренду предлагаются блоки от 120 кв. м. Учитывая, что само здание довольно большое, многочисленные мелкие арендаторы превратят бизнес-центр в типичный «муравейник».
» Разброс ставок аренды очень велик — от $700 до $900, включая все, что может испугать некоторых арендаторов. Район не очень богат аналогами, поэтому ставку оценить трудно.
» Управляющая компания «АльфаСити» не обладает опытом эксплуатации офисных зданий класса А. Вместе с тем, общий опыт управления у нее есть — с 2002 года она управляет жилыми комплексами.

Бизнес-центр уже построен, и сейчас имеющиеся арендаторы ведут в нем отделочные работы, а подрядчики девелопера — отделку зон общего пользования. Примерно с середины марта самые первые арендаторы смогут начать работу. Девелопером проекта выступает группа компаний «Бородино», в состав которой входят производственные компании в различных регионах страны. Непосредственным заказчиком и инвестором рассматриваемого здания выступает ЗАО «МОНА», дочерняя компания группы «Бородино». Собственно, именно на территории этого завода по производству прохладительных напитков, мощности которого были ранее выведены в Мытищи, и построен бизнес-центр. Кроме него на оставшихся площадях в течение нескольких лет будут возведены гостиница и спортивно-оздоровительный комплекс. Полноценный бизнес-центр класса А обладает несколькими конкретными недостатками и достоинствами. В частности, энергообеспечение и теплоснабжение комплекса осуществляются посредством специальной установки, фактически независимой от городских систем, и единственное, что требуется от муниципальных энергоснабжающих организаций, — это холодная вода и газ. Более того, в случае непредвиденных обстоятельств, вроде аварии в «Мосэнерго», «Бородино» сможет обеспечить электроэнергией прилегающие кварталы. Девелопер навязывает арендаторам услуги собственного оператора связи, хотя представитель управляющей компании заверил нас, что привести другого провайдера возможно, но «с дополнительными согласованиями».

«Бородино» состоит из 17 наземных этажей и 2 подземных парковочных уровней. Первый и второй этажи отведены под ресторан, банк и салон красоты. Начиная с 13-го уровня площадь этажа постепенно уменьшается. 12 лифтов Otis для обслуживания такого высокого здания должно быть достаточно. В остальном объект типичен с точки зрения использованных инженерных систем и решений — изобрести велосипед в этом вопросе трудно.

Район Сокольники, в котором расположен бизнес-центр, относится к Центральному административному округу, но уже буквально через несколько сот метров начинается Восточный округ. Так что, несмотря на некоторую отдаленность от центра, «Бородино» все-таки находится за ТТК, по формальным критериям придраться не к чему — как и «полагается», здание расположено в «центре» столицы. В округе много магазинов, предприятий общественного питания и сферы услуг. Гораздо более явный недостаток — в том, что оно находится над Сокольнической веткой метрополитена, поэтому, возможно, в офисы будут проникать некоторые вибрации или шумы. Рядом проходит железнодорожная линия, что тоже не добавляет спокойствия и тишины. Находящаяся на территории комплекса стройка добавляет проблем — учитывая, что работы по возведению гостиницы и спортивного комплекса пока не начинались, здание еще как минимум на 2 года будет погружено в атмосферу строительства.

Объект расположен в 400 м от Третьего транспортного кольца, так что сотрудникам будет удобно добираться до работы. Есть вариант пути и через Садовое кольцо. В этом случае необходимо преодолеть сравнительно свободные Каланчевскую улицу или улицу Маши Порываевой, частенько загруженную площадь трех вокзалов и Краснопрудную улицу.

Есть выбор и у пешеходов: бизнесцентр находится между станциями метро «Сокольники», до которой 740 м, и «Красносельская», до которой 670 м. Так что путь от любой из них займет около 10 минут ходьбы. Идти от метро нужно «все время прямо», и само здание не запрятано в глубине квартала.

Руководство объектом осуществляет компания «АльфаСити», под управлением которой находится сейчас 150 000 кв. м. Правда, в списке объектов всего одно небольшое офисное здание класса В на Большой Дмитровке, остальные объекты — 5 жилых зданий, 1 банковское и 4 подземные стоянки. Так что риск, что управлять таким огромным «муравейником», как «Бородино», ей будет сложно, все-таки присутствует. Вместе с тем, на компанию возложены сейчас функции брокера. По ее данным, стоимость аренды площадей начинается «от $410» без НДС и эксплуатационных издержек. При этом разброс арендных ставок оказался очень велик: на момент проведения экспертизы диапазон составлял $452–700 без НДС и операционных расходов. Разница в 35% несколько настораживает и может отпугнуть многих потенциальных арендаторов. Учитывая, что эксплуатационные расходы составляют сейчас около $80 за кв. м в год, арендатору придется платить «грязными» почти $700 за кв. м. Стоит отметить наличие нескольких сравнительно небольших помещений, площадью по 120 кв. м, что в последнее время пользуется огромным спросом среди арендаторов.

Район, в котором расположен бизнес-центр, не богат на вакантные площади класса А. Нам удалось найти лишь один объект, который можно назвать аналогом «Бородино». Это «Триэнгл Хаус» на Большой Красносельской улице, ставки аренды в котором начинаются от $470 без НДС и эксплуатационных издержек. Таким образом, ставки в «Бородино» вполне конкурентоспособны и адекватны для здания класса А.

План типового этажа

Посмотреть на карте

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100