Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

БУМАЖНОЕ ПРОИЗВОДСТВО

«Донская-Холл»
Малый Калужский пер., д. 4


Журнал Building Commercial №6

Помещения в бизнес-центре в Малом Калужском переулке подойдут только для рядовых исполнителей и сотрудников низшего управляющего звена средних по размеру компаний. Офис станет идеальным дополнением к находящемуся в пределах Садового кольца головному представительству или центральному офису, в котором «сидят» высшие управленцы.

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 797-96-00
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итоговая оценка — 29 баллов. Поскольку проект находится на самом раннем этапе реализации, оценивать технические особенности здания бесполезно. «Учитывая, что при существующей площади этажа применена открытая планировка, здание идеально подойдет для одного-двух арендаторов», — резюмировал Владимир Пинаев.

КТО СТРОИЛ

Девелопер: «Полиграфмаш»
Консалтинговая, брокерская и управляющая компания: Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko
Генподрядчик: «Сандимакс»
Архитектор: Галина Шмитд, бюро «3 Арт» Проект на стадии согласования в Москомархитектуры Реконструкция не начиналась

НАЧИНКА

Оптоволокно Многоканальная телефонная связь Центральное кондиционирование и вентиляция Круглосуточная охрана Система видеонаблюдения по периметру здания 2 лифта
Паркинг: подземный — 13 машиномест, наземный — 37 машиномест
Стоимость машиноместа, $: подземный паркинг — 250, наземный паркинг — 100

КАК ВНУТРИ

Свободная планировка 4 этажа
Высота потолков, м: 4,6 Кафетерий

ПАРАМЕТРЫ ЗДАНИЯ

Станция метро: «Шаболовская»
Расстояние до метро, м: 720
Транспортные магистрали: Садовое кольцо, Ленинский проспект, улица Шаболовка
Класс: В
Общая площадь, кв. м: 5000
Площадь блоков, кв. м: от 1000 Здание будет построено в I кв. 2007 г.

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ

Ставка аренды, $/кв. м: 485 в год
Эксплуатационные платежи, $/кв. м: 85 в год
НДС: не включен
Срок договора: от 3 лет
Депозит: арендная плата за 3 месяца

» Район станции метро «Шаболовская
» и Ленинского проспекта довольно привлекателен для арендаторов — тихий и зеленый, а вакантных площадей почти не бывает. До здания легко добраться, но заезд с Ленинского проспекта очень удобный.
» Брокер заявляет о соответствии будущего бизнес-центра классу В. Производство осталось в прошлом, оставив в наследство мощные инженерные коммуникации.
» Проектом предусмотрена открытая планировка, что обусловлено промышленным прошлым объекта. В аренду сдаются этажи площадью от 1000 кв. м, что будет удобно для средних по размеру арендаторов.
» «Чистая
» ставка аренды — $485 за кв. м — довольно высока для зданий класса В. Цена на существующие бизнес-центры такого уровня в этом районе существенно ниже. Правда, площади в единственном строящемся аналоге сдаются по еще более высокой цене.
» Это непрофессиональный девелоперский проект, который строит полиграфическая компания, поэтому положиться на репутацию застройщика тяжело.

Проект заключается в реконструкции одного из зданий, расположенных на территории производства крупной полиграфической компании.

Девелопером проекта является Московский экспериментальный завод «Полиграфмаш», основанный в 1989 году, который занимается продажей и сервисным обеспечением полиграфического оборудования. Работа над проектом находится на очень ранней стадии. Сейчас девелопер согласовывает проект в Москомархитектуры, который при отсутствии нарушений выдаст акт разрешенного использования участка. Распоряжение префекта на реконструкцию уже получено. Основанием для подготовки АРИ является заявка юридического или физического лица с приложением документов, подтверждающих право собственности или аренды участка, а также предпроектных проработок. Так что арендаторам можно не торопиться занимать площади. Работы по реконструкции здания еще не начинались, хотя срок сдачи уже заявлен — первый квартал 2007 года. Известно, что девелопер для реализации проекта намерен использовать собственные средства и кредит банка в размере $3 млн. Но, учитывая зачаточную стадию строительства, договоренности с банком в лучшем случае устные. Остальные участники проекта имеют разнообразный опыт в реализации подобных проектов. Строительная компания «Сандимакс» занимается в основном ремонтно-строительными работами и отделкой жилых помещений и офисов. Она провела реконструкцию нескольких офисных и торговых помещений, в том числе торгового центра «Дружба». Архитектурное бюро «3 Арт» участвовало в реконструкции зданий «Лукойла» на Сретенском бульваре, д. 11, и строительстве коттеджей в Московской и Ярославской областях.

В целом состав команды, которая будет осуществлять реконструкцию объекта, неоднозначен. С одной стороны, похвальны желание построить на хорошем участке земли офисные помещения и привлечение международного консультанта, но общий опыт участников в сфере строительства офисных зданий довольно мал. Если бы к проекту не была привлечена крупная консалтинговая компания, наверняка стоило бы ожидать как минимум срыва сроков реконструкции.

Вместе с тем, консультант заявляет, что здание будет соответствовать полноценному классу В. Из положительных особенностей стоит выделить свободную планировку, панорамные окна и наличие подземного паркинга на 13 машиномест. Последний сам по себе крохотный, но наличие его — вообще большая редкость для объектов такого уровня. На наземной парковке можно будет разместить 37 автомобилей. В самом здании не предусмотрены места для курения, что вызовет недовольство сотрудников бэк-офисов, размещенных здесь, и банкомат. Не вполне понятно, какой пейзаж будет окружать здание. Поскольку проект подразумевает реконструкцию только одного здания, вряд ли остальные производственные площади удастся привести в порядок. Одно из самых больших достоинств проекта — его местоположение. Офисы в Юго-Западном округе пользуются бешеным спросом у арендаторов. Во-первых, район с советских времен считается престижным и развитым: здесь много магазинов, предприятий общественного питания и сферы услуг. Во-вторых, место, где находится анализируемый объект, тихое, рядом нет оживленных трасс.

Несмотря на то, что здание не стоит на обочине крупной магистрали, добраться до него легко. Самый популярный способ — по Ленинскому проспекту. Можно ехать как по Садовому, так и по Третьему транспортному кольцу. В первом случае не исключено, что придется прорываться сквозь пробки в районе Крымского вала, зато потом можно ехать по не очень загруженной Шаболовке. Пешеходам нужно будет пройти от метро «Шаболовская» 720 м, что составляет чуть больше 8 минут ходьбы.

Минимальная площадь, предлагаемая сейчас в аренду, составляет 1000 кв. м. Это один этаж, но такой большой блок идеально удовлетворит потребности крупных компаний в бэк-офисе, который к тому же не слишком удален от центра Москвы. Арендная ставка — $485 за кв. м без НДС и эксплуатационных издержек. Учитывая, что последние ожидаются в сумме около $85, «грязная» ставка аренды будет $650–700. Несмотря на то, что юго-западный район считается одним из наиболее дефицитных на свободные арендные площади, нам есть с чем сравнивать. Здесь не много офисных зданий класса А — все они сейчас строятся. Зато есть несколько представителей класса В. В бизнес-центре «Донской Посад» на улице Стасовой, д. 4, стоимость аренды составляет $450–500, а совсем недалеко, на Малой Калужской улице, д. 15, квадратный метр стоит $505. При этом в ставку аренды уже заложены эксплуатационные расходы, так что максимальная «грязная» ставка будет $600 за кв. м. В недавно построенном бизнес-центре на Шаболовке, д. 31, площади стоят уже дороже — $530–590, что примерно равно стоимости аренды в рассматриваемом нами здании. По еще более высокой ставке сейчас предлагаются в аренду площади в строящемся в 4-м Добрынинском переулке комплексе «Добрынинский» — $650–700, включая эксплуатационные расходы, но без НДС. В это же самое время в здании класса А на улице Вавилова помещение площадью 414 кв. м сдается по цене $550 без эксплуатационных расходов и НДС, а в строящемся на Шаболовке «Конкорде» блоки стоят от $535. Таким образом, ставка в рассматриваемом нами здании, реконструкция которого не начиналась, а проект находится на слишком ранней стадии реализации, достигает нижней планки стоимости помещений класса А.

План типового этажа

Посмотреть на карте

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100