Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ГЛАЗА БОЯТСЯ

Комплекс оптовой торговли «Москворецкий»
Горьковское ш., 700 м от МКАД


Журнал Building Commercial №6

Тем, кто желает сюда попасть, можно надеяться только на выезд одного из действующих арендаторов. Прошлым летом сдавалась секция площадью 139 кв. м на первом этаже по цене $1200 за кв. м, включая НДС. Правда, арендаторы не стремятся покидать популярный у местного населения центр.

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 974-12-13
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Экспертная оценка — 19 баллов. «Любопытная, но не очень удачная попытка соединить складские и торговые площади в одном проекте», — отметила Марина Мазур. «Объект следует классифицировать как класс В по условиям хранения и как класс С по условиям обработки товаропотоков из-за отсутствия рампы», — заключил Кирилл Толмачев.

КТО СТРОИЛ

Инвестор: МБМ «Центр-Лимитед»
Девелопер и управляющая компания: ООО «Рента»
Брокер: Satcher's

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА

700 м от МКАД
Транспортная магистраль: Горьковское шоссе
Площадь участка, га: 6
Материал стен: сэндвич-панели 15 погрузочно-разгрузочных автоматических ворот «в пол» Строительные работы на стадии обшивки здания сайдингом Сдача объекта планируется на апрель-май 2006 г.

КАК ВНУТРИ

Шаг колонн, м:
на складе — 12х18,
в офисах — 12х12
Высота потолков, м: 10 4 грузовых лифта 4 лестницы
Температура хранения зимой: 15–17°С
Пол: наливной бетон, беспылевой верхний слой
Максимальная нагрузка на пол, т/кв. м: 5

НАЧИНКА

Гидрантная система пожаротушения Собственная газовая котельная и насосная станция
Вентиляция: приточно-вытяжная
Система доступа: КПП при въезде на территорию, ЧОП
Провайдер: Sovintel

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ

Ставка аренды, S/кв. м: склад — 165, офис — 365

» Склад расположен в нескольких сотнях метров от МКАД, но выгодность местоположения теряет актуальность из-за очень неудобного подъезда из Москвы — приходится делать почти километровую «петлю» по довольно узким дорогам.
» Здание оснащено собственной котельной и насосной станцией.
» Расставить стеллажи в треугольном помещении будет сложно, такая конфигурация грозит сокрушительными потерями полезной площади.
» Девелопер обладает опытом строительства, но явно не совсем понимает, что строит в «Москворецком». Полный комплект документов на объект, скорее всего, будет получен только после того, как достроится вторая торгово-офисная очередь, т.е. в конце года. Сам склад планируется заселить арендаторами уже в апреле-мае этого года, хотя отделочные работы еще только начались.
» Арендная ставка — $165 — адекватна для такой удаленности от МКАД, но высоковата для складского комплекса данного класса. Кроме того, арендодатель не хотел бы предоставлять «арендные каникулы».

Само здание складского комплекса почти построено, и сейчас ведется его отделка. Несмотря на то, что складские площади предлагаются в аренду, территория совершенно не готова для работы — ни разворачиваться, ни стоять фурам негде. Собственник уверяет, что за зданием склада у него есть еще 3 га земли и что именно там он планирует построить площадку для крупного транспорта. Однако забор примыкает к задней стенке склада, и перспектива за ним очень туманна. Как и сам проект, который менялся несколько раз. Сначала, по словам брокеров, комплекс строился с расчетом на одного арендатора, предположительно компанию, торгующую автомобилями. Затем концепция поменялась, и, судя по техническим характеристикам, на участке решили сделать комплекс оптовой торговли. Во-первых, в проект включены торговые площади, во-вторых, отсутствие рампы не позволяет разгрузку ни с фур, ни с «Газелей». Зато такие особенности идеально подходят для организации там центра оптовой торговли, который будут посещать люди с тележками.

В этом случае собственник, возможно, хочет использовать краткосрочных арендаторов складских площадей как «кредиторов». И вот почему. По проекту склад должен присоединиться к торговому блоку, который будет выходить фасадом на трассу. И если сам склад уже построен и через несколько месяцев будет готов к въезду арендаторов, то под торговые помещения еще даже не расчищена площадка. При этом арендодатель вынужден заключать с арендаторами только краткосрочные 11-месячные договоры, поскольку госкомиссии будет сдаваться только полностью готовый комплекс. Это позволяет ему через год с ними расстаться. Торговоофисные помещения планируется достроить к концу этого года.

Неправильная треугольная форма здания и, соответственно, планировка приведут к потерям большого количества полезных площадей, поскольку расставить там стеллажи будет очень тяжело. Желание арендодателя разрезать склад на блоки по 3000 кв. м отсекает часть мелкооптовых арендаторов, которым такие большие площади не нужны.

Расположение склада является сильным и, наверное, единственным его козырем. Здание находится на Горьковском шоссе, в нескольких сотнях метров от МКАД. Восточное направление пользуется сегодня большим спросом у арендаторов, однако редко предлагает свободные площади. Подъезд к складу из области очень удобен. Зато из Москвы добираться тяжелее: поскольку прямого съезда к складу нет, то приходится делать «петлю» с километр, а потом ехать по узкой дороге, на которой фура будет чувствовать себя явно лишней. Приближенность к МКАД создаст удобные условия работы для сотрудников компаний-арендаторов, которых вряд ли владелец склада будет возить от станции метро шаттл-басами. В районе, где расположен склад, ходит общественный транспорт.

В будущем владелец планирует оборудовать территорию складского комплекса двумя въездными воротами, расположенными по обе стороны склада. При этом, судя по существующим планам, там ожидаются проблемы с парковкой и движением крупнотоннажного транспорта. Площадки в 30 кв. м, которая находится сейчас между складом и будущими торговоофисными помещениями, явно мало для организации парковки и маневров фур, особенно в зимнее время. Но, как заявляют девелоперы, возможно, в будущем они задействуют под эти цели те самые 3 га, которые якобы находятся за забором склада. Склад не приподнят, так что ворота начинаются прямо от уровня земли. При таких доках погрузка может осуществляться только погрузчиками, что не дает возможности быстрой погрузки и отсекает логистических операторов.

Собственник складского комплекса, компания МБМ «Центр-Лимитед», является «темной лошадкой» — никто из экспертов о ней не знает. Компания специализируется на операциях с недвижимостью — это все, что мы могли узнать в открытых источниках. Девелопер проекта и — в будущем — управляющая компания ООО «Рента» на рынке известно предыдущими проектами. Компания провела реконструкцию почти 15 000 кв. м складских и 4000 кв. м офисных помещений на территории «Москворецкой базы», а также строительство торгового центра в Харькове. Правда, по словам участников рынка, довольно часто существующие арендаторы помещений «Москворецкой базы» жалуются на необязательность арендодателя. Очевидно, компании имеют тесную связь между собой и владеют какими-то правами на территорию «Москворецкой базы». Сейчас на территории базы работает несколько старых складов «ангарного» типа.

Ставка аренды довольно высока — $165 за кв. м в год, в которые, правда, включают все, кроме вывоза мусора и охраны. Сравнить условия аренды особо и не с чем. Непосредственным соседом комплекса оптовой торговли «Москворецкий» является только логистический комплекс Enter Logistic. На восточном направлении довольно много складов, в которых, правда, мало предложения. Например, в технологистическом комплексе «Томилино» ставка аренды составляет $140 без эксплуатационных платежей ($17) и налога на имущество ($12). «Грязная» ставка — $169, что всего на $4 превышает ставку в «Москворецком». Однако по условиям хранения рассматриваемый объект гораздо хуже «Томилино». Аренда площадей в «Миллениум Лоджистик Парк», что в Люберцах, стоит $110–120/кв. м в год. «В "Кулоне" на Варшавском шоссе базовая ставка составляла недавно $165 без НДС», — удивилась Марина Мазур. Согласимся, что условия в складе на Варшавке намного лучше. При этом склад находится на территории Москвы, что может расцениваться и как достоинство, и как недостаток для определенных арендаторов, но ставку в любом случае повышает. Арендодатель «Москворецкой» не хочет предоставлять «арендные каникулы», но готов бесплатно ждать их заезда не больше недели.

План типового этажа

Посмотреть на карте

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100