Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№3, Апрель
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№5, Май
Архив
Реклама
Подписка

BUILDING LIFE Building Life
№3 (17) Март
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING RUSSIAN REVIEW
Building Russian Review
Реклама
Подписка
ПАРТНЕРЫ

Утомленные шопингом


Журнал Building Commercial №4

Торговые центры «у дома» отличаются самой высокой посещаемостью, но не самой высокой доходностью как для своих хозяев, так и для арендаторов. После реконцепции стоящих около метро торговых «коробок» туда готовы сесть многие сетевые операторы. Спрос на «быструю покупку» в одном месте остается неудовлетворенным.

Несмотря на то, что доходы населения растут, свободного времени у жителей Москвы больше не становится. Тратить день на посещение «МЕГИ» или полдня на пробег по «Калужскому» многие просто не готовы, предпочитая закупать все, что нужно, неподалеку от дома или места работы. Преодоление огромных пространств торговых галерей и долгое пребывание на эскалаторах тоже не входит в их планы. Пока инвесторы снимают «сливки» спроса, отстраивая 100-тысячные торговые терминалы, экономящие время потребители посещают магазины на улицах или, мирясь с неудобствами, ходят в небольшие торговые комплексы рыночного типа. Компания «Ватком», специализирующаяся на подсчете посетителей в торговых центрах, проведя исследование, выяснила, что самые посещаемые из всех торговых форматов – центры шаговой доступности. Если в выходной день на один квадратный метр крупного центра на МКАД приходится 0,67 человека, то в них на ту же площадь – 2,3 человека. Правда, с определением этого понятия возникли сложности. Известно лишь то, что посещаемость в них примерно одинакова и в будние, и в выходные дни. Причина неопределенности заключается в том, что как таковых торговых центров шаговой доступности в России пока еще просто нет. Однако интерес к ним уже появляется как среди операторов, так и среди некрупных инвесторов. Известно, что с программой строительства центров «у дома» в Москву готовится выйти сургутская компания, а большинство сетевых операторов не покидают многочисленных маленьких пестрых «коробок», которые есть почти у каждой станции метро.

Живее всех

Очевидно, они и являются главными кандидатами на звание центра шаговой доступности – бывшие советские универсамы и крупные промтоварные магазины, которые сократили площадь своей торговли и сдали излишки в субаренду; отдельно стоящие павильоны и пристройки к жилым домам. Они есть почти везде, поскольку везде есть потребность что-то быстро купить. Сколько их – не знает ни один чиновник. Несмотря на все свои преимущества, они остаются безымянными забегаловками, да и собирательного названия им никто придумать не может.

Максим Карбасникофф, директор отдела торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, склонен называть их «рынками», а Анна Ширяева, генеральный директор компании «Магазин Магазинов», вообще не относит их к торговым центрам. «Это животырки – что-то маленькое, живое и торчащее, – говорит она, – они не имеют концепции, рассчитаны на нескольких арендаторов, а хозяева их пытаются выжать максимум из арендуемой площади». Мы же будем называть их «малютками» – по аналогии с отечественными стиральными машинами: маленькими, ограниченными, неудобными и нереспектабельными. От того, чтобы стать центрами шаговой доступности, их отделяют два шага: им нужно стать удобными для посещения и привлечь более респектабельных операторов. «Малютки» держатся на трех «китах»: расположении в проходных местах, близости к потребителям и привычке последних их посещать. Посетителей у них много – в день через них проходит от 5000 до 60 000 человек. При этом разницы между посещаемостью в выходные и будние дни нет. Стоит отметить, что посещаемость, например, крупного концептуального торгового центра «Л-153» составляет 80 000 человек в выходной день, в «Атриум» в тот же день приходят около 90 000 посетителей. Андрей Васюткин, аналитик компании GVA Sawyer, уверен, что квадратный метр в московских «малютках» посещает в два раза больше человек, чем в крупных торговых центрах. Поэтому высока в них и ставка аренды – до $1200 за кв. м в год. Есть среди арендаторов довольные и недовольные, в зависимости от адекватности хозяина и лояльности потребителя. В таком комплексе, который носит название «Дарья» и находится на станции метро «Октябрьское поле», арендует площади сеть «Бельпостель». Ксения Айрапетянц, директор компании по франчайзингу, признает, что руководство сети довольно финансовыми показателями этого магазина. Руководитель другой сети, представляющей отечественную марку одежды, говорит, что меньше всего прибыли приносит их магазин, расположенный в крупном торговом центре «Рио» на Большой Академической улице. Больше всего – магазин в «Галерее «Водолей», бывшем рынке, претерпевшем реконструкцию и сменившем часть арендаторов. После этого в центр стали приходить новые посетители, в то же время остались и старые. За счет этого держатсямногие «малютки», ведь крупные торговые центры стали строить только в начале 2000-х годов. Тогда многие посетители, особенно молодежь, начали удовлетворять накипевшую страсть шопинга там, а на «малюток» презрительно взирали с высоты увеличивающихся доходов. Однако пройдя «жернова» моллов, не сумев подчинить себе пространство и время, некоторые из них вернулись в «малютки».

Появились и ярые противники больших форматов. «Я ненавижу крупные торговые центры – это настоящий ад», – признался один из 15 респондентов проведенного нами опроса. Бесспорно, у крупных центров есть свои преимущества – здесь больший выбор зарекомендовавших себя магазинов, сосредоточенных в одном месте, и приятная атмосфера. Но, по результатам опроса, есть преимущества и у «малюток»: они находятся у метро, есть почти везде и в них можно найти уникальные вещи. Впрочем, общее мнение покупателей пока сводится к тому, что там продается турецкий ширпотреб по невразумительным ценам. Посещение восьми «малюток» это мнение отчасти подтвердило.

Закрытый рынок

В таких комплексах невежливые хозяева и скучающие арендаторы. Некоторые товары стоят здесь дороже, чем их аналоги в «Охотном ряду». «Малютка» под названием «Останкино» находится в пяти минутах ходьбы от станции метро «ВДНХ». Передвигаться внутри нее крайне неудобно: 12 залов соединены узкими проходами, пройти по которым при открытых дверях невозможно. Даже на первом этаже – несколько пустующих павильонов. Арендаторы считают, что местоположение комплекса удачное, а для хорошей посещаемости не хватает лишь «раскрутки». Однако хозяин «малютки» не разрешает им размещать рекламу снаружи здания. Владелец магазина обуви «Сток-шуз», который занимает 22 кв. м на первом этаже за $1000 за кв. м в год, на посещаемость жалуется. Бывают месяцы, когда он терпит убытки. Арендаторы соседних павильонов уже выехали. В «Останкино» владелец «Сток-шуз» переехал из «малютки» у станции метро «Алтуфьево», которую строили для покупателя с доходами выше среднего, а заполнили арендаторами с дешевым ширпотребом. Он отмечает снижение покупательской способности в «малютках» и лелеет надежду переехать в концептуальный торговый центр, которую не позволяют реализовать высокая арендная плата в них и «входные» за право продавать. Руководство центра не видит причин унывать и планирует пристроить к действующему зданию еще два.

Двухэтажный «Конкорд» у станции метро «Бабушкинская» увеличивать некуда – в нем и так более 250 павильонов, а разобраться, кто, где и чем торгует, невозможно. Охраняют комплекс сотрудники ЧОП, парковка только для «своих», а кондиционирование осуществляется обыкновенными вентиляторами. Ставка аренды – $960–1200 за кв. м в год, в зависимости от площади и местоположения. Самое бойкое место – угловой отсек площадью 20 кв. м на втором этаже – третий год занимает магазин джинсов Motor. Более 500 московских магазинов компании Motor «сидят» в «малютках». Это стратегия, нацеленная на покупателя со средними доходами и ниже.

«Кантемировский» находится прямо около одноименного метро, на пересечении основных пешеходных потоков. Два двухэтажных здания соединены переходами на 2-м этаже, занятыми магазинами цветов. Ставки аренды здесь доходят до $3000 за кв. м в год. Вакантных павильонов нет. На первом этаже 50 кв. м занимает салон Ion, на втором этаже 70 кв. м недавно арендовал магазин детской одежды «Бэмби», после чего посещаемость заметно возросла. Детские товары являются одним из «магнитов» в таких комплексах.

Яркий пример конкуренции мы видим около станции метро «Академическая» – две «малютки» площадью по 3000 кв. м расположены на расстоянии 200 м друг от друга. Если в безымянной прямо на входной двери висит объявление о сдаче площадей в аренду, то в «Олеане» свободные торговые места бывают редко. Если в первой – 2 химчистки, 2 игровых павильона и 3 турагентства, то грамотная политика руководства «Олеана» не позволяет размещать внутри здания конкурентов. Если в безымянном комплексе стоимость аренды составляет $1200 за кв. м в год, то руководство «Олеана» берет от $840 до $1200 в год, в зависимости от площади и расположения на этаже. Магазин «Русский фейерверк» работает здесь третий год, однако окупается за счет продаж через Интернет. В «несезон» хозяин магазина использует 40 кв. м в качестве склада. Для арендаторов «малюток» вообще характерна сезонность – многие из них уходят, отработав «свой» сезон, сняв прибыль и «отбив» арендную плату. Так осуществляется круговорот арендаторов в «малютках». Юрий Стрижков, директор «Олеана», с уверенностью смотрит на будущее своего комплекса, прежде всего в связи с реконструкцией района. Администратор безымянной «малютки», кажется, еще более оптимистичен – владельцы намерены построить третий этаж и установить лифт.

Спасение утопающих

Многие эксперты соглашаются с тем, что «малютки» площадью 2000–5000 кв. м нужны – просто потому, что аналогов, которые удовлетворяли бы спрос на «быструю покупку», еще нет. Дмитрий Хечумов, руководитель отдела торговых помещений компании DTZ, уверен, что со стороны арендаторов и потребителей есть колоссальный спрос. «В некоторые центры, – уверяет он, – стоит очередь из арендаторов». С ним соглашается и Марти Уилан, директор по развитию компании Astera, заявляя, что арендаторы с удовольствием открываются в таких центрах, зная об их высокой и стабильной посещаемости. Правда, все решает местоположение объекта – если он находится в оживленной зоне, то в него с удовольствием «садятся» и концептуальные сетевые операторы. В плохом месте не хочет «садиться» никто. Но у сетевых операторов есть еще одна причина побаиваться таких комплексов – отсутствие концепции. «Очень часто товары нацелены на разный уровень покупателей, и в магазинах можно встретить совершенно разный уровень цен, – жалуется Елена Дерябина, начальник отдела развития компании “Красный куб”. – В то же время можно увидеть повторяющиеся магазины с идентичным товаром, который не отличается даже по уровню цен». Именно по этой причине руководство сети приняло решение съехать из торгового комплекса «Электронный рай» у станции метро «Пражская»: арендодатель не затруднил себя изменением концепции и появившиеся конкуренты значительно снизили его посещаемость.

Привлечь в «малютки» прежних посетителей можно только за счет реконцепции, которая обеспечит в них присутствие арендаторов одной ценовой категории и товарных групп, соответствующих спросу местных жителей. «Пять лет назад в торговом комплексе “Звездочка” площадью около 4000 кв. м, который расположен у станции метро “Таганская”, появился такой немаловажный для посетителей элемент, как фудкорт, – рассказывает Хечумов. – Это привлекло новых посетителей и удержало прежних». Один из арендаторов «малюток» видит их спасение в расширении ассортимента товаров и улучшении сервиса. Привлечь покупателя можно и с помощью продуктового «якоря» – на Западе в «центрах у дома» обязательно присутствует минимаркет. От 200 до 1000 кв. м в «малютках» вполне можно было бы отдать под магазины «Квартал», «Копейка», «Дикси», «Пятерочка» и «МиниПерекресток». Один из руководителей сети «Пятерочка» прямо заявил, что они очень заинтересованы в аренде площадей на первых этажах реконструированных «малюток». Правда, продуктовые операторы будут «садиться» только на первом этаже, и, по словам консультантов, сильный первый этаж «убьет» второй – он будет работать еще хуже.

С этой точки зрения более интересен второй вариант «якорного» оператора, который предлагает Андрей Васюткин, – «несколько магазинов известных марок, нацеленных на типичного пешехода». Грамотно формируя вокруг таких «якорей» неизвестных торговцев, можно сильно поднять посещаемость. Магазины торговых галерей в крупных торговых центрах могли бы сами стать «якорями» в «малютках» и потребовать за это скидку с арендодателя. Правда, вряд ли многие из нынешних арендодателей пойдут на это.

Только замены арендаторов для реконцепции мало – необходима еще и перепланировка, которая в большинстве случаев потребует реконструкции. Независимый эксперт Марианна Романовская уверена, что «серьезному оператору понадобятся удобные подъезды и лифт для загрузки товара на второй этаж, эскалатор для комфорта посетителей, места для холодильных камер, электрические мощности, реклама, витрины и многое другое». Это требует серьезных затрат от владельца «малютки». Уже можно привести и удачный пример – за счет постепенной реконструкции павильонов торгового комплекса «Альбатрос» у станции метро «Щелковская» их посещаемость резко повысилась. Но зачастую построить новое здание на месте существующей кирпичной «коробки» действительно дешевле. Если Хечумов уверен, что некоторые «малютки» примут со временем цивилизованный вид и превратятся в центры шаговой доступности, то другие консультанты считают, что через 5 лет они «умрут». Анна Ширяева просто уверена в том, что приличные арендаторы в таких «животырках» не выживут. «Это морально и физически устаревшие объекты, – соглашается Романовская. – Срок их жизни зависит от того, как скоро по соседству появятся концептуальные конкуренты». Более того, она полагает, что правительство Москвы в скором времени может запретить торговлю в этих комплексах, поскольку «малютки» портят общий вид города. Ширяева добавляет, что дольше всех проживут комплексы, расположенные на трассах, пока не будут выкуплены сетевыми операторами, которые смогут работать в формате двух этажей.

Шаг в сторону

Пока «малютки» не начали менять свой облик, взыскательному покупателю приходитсятратить время и посещать небольшие, но концептуальные торговые центры «смешанного типа», которые по названным выше характеристикам нельзя отнести к центрам шаговой доступности. Арендная площадь в таких центрах может быть от 3000 до 10 000 кв. м, а количество посетителей – от 3000 до 7000 человек. Доля операторов услуг в них составляет 30–50%, а развлекательная составляющая практически отсутствует. Дмитрий Хечумов считает, что к таким центрам можно отнести ряд проектов, где есть супермаркет «Перекресток». Например, «Метромаркет» у станции метро «Тимирязевская» по некоторым характеристикам (радиус обслуживания и количест во посетителей, наличие супермаркета и небольшой галереи предприятий услуг) можно отнести к центрам шаговой доступности. Однако посетителю явно не хватит 20 минут, чтобы его осмотреть, поскольку площадь составляет 9000 кв. м. Примером центра «смешанного типа», где присутст вуют не только предприятия сферы услуг, но и магазины пром товаров, может служить центр «Магнит» в Олимпийской деревне на улице Удальцова. Он расположен далеко от станции метро, но прямо на въезде в жилой массив. В нем есть супермаркет, небольшая торговая галерея с операторами услуг и магазинами одежды, а также два ресторана. Общая площадь составляет 7300 кв. м, из которых в аренду сдается 3800 кв. м. К центрам шаговой доступности можно было бы отнести и «Галерею «Аэропорт», расположенную в двух шагах от метро «Аэропорт». Но и здесь подводит площадь – 12 000 кв. м – и радиус влияния – в центр едут из других районов.

Многие арендаторы жалуются, что и здесь концепция часто «хромает». Если в «малютках» смущает «турецкое» прошлое многих арендаторов, то в этих центрах известные операторы недовольны соседством с непрофессионалами. Стефано Патрон, генеральный директор сети «Твое», отмечает, что в них очень много «небрендовых» арендаторов, что портит общий имидж «брендовых» галерей. Закоренелые операторы хотят видеть рядом с собой таких же, как и они, – имеющих опыт создания сети и успешной концепции бизнеса.

Как выяснилось, высокая проходимость в таких центрах совершенно не гарантирует высокой доходности. Сами арендаторы объясняют это тем, что почти всех посетителей стягивают к себе супермаркеты. Магазины торговой галереи имеют для посетителей второстепенное значение и лишь дополняют общий спектр товаров и услуг. «Мы практически не присутствуем в таких центрах, потому что посещаемость магазинов одежды и обуви в них низкая, – говорит Александр Смирнов, коммерческий директор магазинов женской одежды Froggy. – Присутствие в них выгодно компаниям, предлагающим товары и услуги повседневного спроса – продукты, сотовые телефоны, фототовары, прачечные и пр.». Хечумов подтверждает, что в торговом центре «Тобтим» возле станции метро «Новокузнецкая» хороший оборот именно у тех арендаторов, которые представляют сферу услуг. В то время как магазины одежды, аксессуаров и обуви работают плохо. В трудной ситуации, по его словам, сейчас оказался центр «Магнит», где в свое время было много магазинов одежды и других промтоваров, которых сейчас почти не осталось. «Рядом с ним появился большой торговый центр “Фестиваль”, где есть кинотеатр и большой ассортимент одежды, обуви и аксессуаров, – объясняет Хечумов. – Многие местные жители теперь предпочитают ехать за одеждой туда».

Такая судьба ждет многие торговые центры «смешанного типа», которые не выдержат конкуренции со строящимися рядом большими комплексами. В небольшие центры будут ходить лишь за товарами и услугами первой необходимости, а также изредка покупать товары «отложенного спроса», не желая тратить на их покупку много времени. По прогнозам консультантов, такие центры будут либо сокращаться до формата шаговой доступности, либо перепрофилироваться в специализированные центры.

На Западе торговые центры шаговой доступности называют «центрами у дома». Центр шаговой доступности может находиться как рядом со станцией метро, так и в глубине микрорайона. Первая особенность таких центров заключается в удобстве посещения. Их целевая аудитория – потребители, проживающие на расстоянии до 1 км, в 5–10 минутах ходьбы. В то время как доступность районного торгового центра – 5–10 минут езды на автомобиле. Вторая особенность – масштаб. По западным стандартам, их площадь должна составлять от 1500 до 3000 кв. м, посещать ее будут до 1000 человек. Большую часть площади, до 1000 кв. м, занимает минимаркет, остальная распределяется между предприятиями сферы услуг, такими как ремонт обуви, прачечная, аптечный пункт, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее.

Подписка на журнал Building Commercial
КАК ПРИВЛЕЧЬ ИНВЕСТИЦИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТ

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005 РОССИЯ, МОСКВА, НАБ. АКАДЕМИКА ТУПОЛЕВА, 15, СТР.2, «ТУПОЛЕВ ПЛАЗА»
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100