Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№6-7 (20)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ЗАМКНУТЫЙ КРУГ

«Три D»
Москва, ЦАО, Нижегородская ул., д. 50


Журнал Building Commercial №4

Управляющие намерены ввести в состав арендаторов блок операторов услуг – химчистку, металлоремонт, ремонт одежды и обуви, парикмахерскую, а также магазины для дачников: зоотовары, цветы и саженцы. Свободные площади есть, и предлагаются они по довольно низким ставкам.

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 632-6440
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Экспертная оценка – 28 баллов. «Объект мог бы “раскрутиться”, если бы не скорое открытие крупного торгового центра поблизости, который просто “убьет” его, – считает Дмитрий Томилин. – Состав арендаторов не сбалансирован». Из-за хитрого расположения коридоров в центре трудно ориентироваться. На этом месте было бы разумнее построить крупный центр.

КТО СТРОИЛ

Заказчик, инвестор и девелопер: ООО «ТК «Яузские ворота»
Архитектор: «Моспроект-2» Консалтинговой и брокерской компаний нет
Управляющая компания и служба эксплуатации: собственная

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА

Тип: районный
Станции метро: «Таганская», «Марксистская», «Волгоградский проспект»
Расстояние до метро, м: 1500–2000
Транспортные магистрали: Нижегородская улица, ТТК
Общая площадь, кв. м: 6500
Торговая площадь, кв. м: 4500
Паркинг: наземный, 150–200 машиномест
Вертикальные коммуникации: лифты, 2 эскалатора до 2-го этажа, лестницы

АРЕНДАТОРЫ

«Якорные»: «Седьмой Континент», «Остров»
Крупные: «Елки-Палки», Zarina, OGGI, Vis-а-Vis, «Флирт»
Развлечения: детский парк «Остров»

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ

Ставка аренды, $/кв. м: 250–1500
Эксплуатационные платежи: включены
НДС: включен
Коммунальные платежи: по показанию счетчиков Расходов на маркетинг нет
Срок аренды: от 11 месяцев для небольших арендаторов до 7 лет для «якорей»
Предоплата: 1 месяц
Страховой депозит: 2 месяца

» Несмотря на выгодное расположение на пересечении двух крупных магистралей подъезд к центру затруднен, и управляющие могли бы увеличить посещаемость за счет организации заезда с противоположной стороны Нижегородской улицы.
» Дорогой «якорный» оператор «Седьмой Континент» не соответствует дешевым магазинам торговой галереи.
» Владельцы центра имеют опыт управления только мелкооптовым рынком, однако интенсивности рекламной кампании могут позавидовать многие торговые центры Москвы.
» Центр расположен в районе, насыщенном промышленными зонами, а реконструируемый район пятиэтажек заселяется бюджетниками и льготниками.
» Конкуренция пока незначительна – посетителей из других районов оттягивает «Звездочка» у «Таганской» и «Нижегородский пассаж» на стыке Нижегородской и Таганской улиц. Однако после открытия в апреле крупного центра с гипермаркетом Auchan в нескольких километрах от «Три D» конкуренция станет жестче.

Прошлое, настоящее и будущее торгового центра «Три D» плотно связано с Третьим транспортным кольцом. С 1994 по 2002 год на этом месте располагалась крупная продуктовая ярмарка. Затем по решению московских властей часть земли была отведена под строительство Третьего кольца, на оставшемся участке площадью 1 га бывшие владельцы ярмарки решили возвести современный торговый центр районного масштаба, который открылся в 2005 году. Одним из его «якорных» арендаторов стал «Седьмой Континент», занявший первый уровень. Интересно, что в 50 м от центра на той же стороне улицы уже работает «Седьмой Континент», и чем завершится эксперимент по размещению рядом двух магазинов одной сети, пока сказать трудно. Весь третий уровень изначально предполагалось отдать «Спортмастеру», однако туда «сел» детский развлекательный центр «Остров», являющийся вторым «якорем». На втором, самом большом уровне разместились крупные магазины женской и мужской одежды – OGGI, Zarina, Audimas, а также магазин белья Vis-a-Vis и ресторан «Елки-Палки». Остальные операторы занимают площади помельче и не очень известны на рынке. Здесь свободны 3 секции. Необычная планировка и архитектура комплекса связаны с тем, что по территории участка проходит тепловая магистраль, к которой, согласно строительным нормам, должен быть обеспечен беспрепятственный доступ специальной техники. Поэтому здание центра представляет собой две мощных «ноги», на которые положены стальные дуги. К этим дугам над тепловой магистралью «подвешена» центральная двухэтажная часть центра, пол которой находится на высоте 5,6 м от земли – чтобы к магистрали мог подъехать кран. Дополняет архитектурный облик щедрое остекление, площадь которого составляет около 1500 кв. м.

Попасть с первого этажа на второй можно по эскалатору от центрального входа или по лестнице от входа со стороны эстакады. На третий ведет несколько лестниц. Через все этажи проходит винтовая лестница, выполняющая функцию оси ресторанного дворика – пространство перед ней сдано под «Суши-бар» на первом уровне и под ресторан «Елки-Палки» на втором. Имеется и лифт, однако выход из него на второй уровень перекрыт мини-арендатором.

«Три D» расположен на пересечении Нижегородской улицы и Третьего транспортного кольца, на границе Нижегородского и Таганского районов. Из-за того, что окружающие торговый центр районы насыщены промышленными предприятиями, плотность населения в зоне обслуживания не самая высокая – в пределах 15-минутной доступности проживает около 150 000 человек. По Нижегородской улице в день проезжает 120 000 автомобилей, по Третьему кольцу – гораздо больше. По данным одного из арендаторов центра, посещаемость здесь пока не очень высокая – чуть больше 1500 человек в день, причем как в выходной, так и в будний.

Центр ориентирован на местных жителей – рядом нет ни одной станции метро. Ближайшая станция – «Волгоградский проспект» – находится в 1,5 км от центра, но добираться от нее до объекта очень тяжело. До остальных – «Пролетарской», «Марксистской», «Таганской», «Площади Ильича» и «Авиамоторной» – около 2 км. Зато рядом есть железнодорожная станция Калитники, на которой останавливается более 80 пар поездов в сутки. Пешеходам от остановки транспорта и жилых домов приходится пробираться к зданию под эстакадой Третьего кольца, а также через подземные переходы. Центр прекрасно виден с Третьего кольца и железнодорожных путей. Однако спуститься к нему с эстакады очень сложно. Кроме того, на самом кольце катастрофически не хватает указателей, которые помогли бы найти съезд к «Три D». В результате подъехать к нему можно только со стороны Нижегородской улицы, ведущей из центра. По вечерам, а порой и днем, здесь пробки, что, с одной стороны, снижает транспортную доступность, с другой – побуждает заехать в центр и переждать в нем напряженный период.

Три парковки находятся у центрального входа в супермаркет, справа от торгового центра и под эстакадой Третьего кольца. Чтобы автомобилисты не путали выезд на Третье кольцо и въезд на парковку, установлено множество указателей. Выезд сделан отдельно от въезда, что также повышает уровень безопасности движения.

С начала работы центра из него ушел только один арендатор – зал игровых автоматов «Ричи». Теперь на освободившихся площадях управляющая компания хочет разместить предприятия сферы услуг, а также торговцев зоотоварами, цветами и саженцами. Часть свободных площадей предназначена для магазина детских товаров, который «сядет» на поток, идущий к «Острову».

Управляет работой центра сам владелец – ООО «ТК «Яузские ворота», которое раньше владело и управляло одноименной мелкооптовой ярмаркой. В центре установлена система контроля доступа, причем используется она не только сотрудниками управляющей компании, но и арендаторами. У каждого продавца есть карточка, и перед открытием и закрытием секции на жалюзи он отмечается на специальных терминалах. Таким образом, известно, когда была закрыта та или иная секция и куда перемещались сотрудники. Установлена система подсчета посетителей. Для арендаторов есть дебаркадеры и грузовые лифты, предоставляются услуги по разгрузке товаров и уборке помещений, круглосуточная охрана.

Сейчас основные затраты связаны с рекламой молодого центра в прилегающих районах Центрального и Юго-Восточного административных округов. Для этого выкуплены растяжки и рекламные щиты на Марксистской и Нижегородской улицах и запущены рекламные ролики на плазменных экранах над ближайшими торговыми центрами – «Звездочка» и «Нижегородский пассаж». Сами арендаторы могут размещать рекламу на фасаде здания, причем, учитывая хорошую видимость центра, она служит не только для привлечения покупателей, но и для продвижения сетевых брендов.

Недостаток посетителей компенсируется сравнительно низкими арендными ставками – так, секцию площадью около 200 кв. м на втором этаже можно снять за $500– 600 за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Однако управляющая компания планирует поднимать ставки аренды соответственно росту посещаемости. Ближайшие конкуренты центра находятся на расстоянии нескольких километров – это торговые центры у метро «Площадь Ильича», «Пролетарская», «Таганская». Однако уже в апреле 2006 года ситуация изменится – на Рязанском проспекте заработает окружной торговый центр площадью 136 000 кв. м с гипермаркетами Auchan, «Эльдорадо» и «Банана-Мама».

План типового этажа

Посмотреть на карте

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100