Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

КОЛОНИАЛЬНЫЙ ТОВАР

«Америм-1»
Московская обл., Солнечногорский р-н, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон»


Журнал Building Commercial №5

Два новых складских здания, расположенных на одной территории, могут быть интересны иностранным компаниям, ввозящим грузы через аэропорт «Шереметьево», а также работающим с северо-западными регионами и Москвой. Российских арендаторов явно не устроят кабальные условия аренды.

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 937-80-66, 981-00-00
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Экспертная оценка - 27 баллов. "Потенциальные арендаторы склада - конечные пользователи, для которых важна близость к аэропорту и которые готовы за нее переплачивать. Это усложняет процесс сдачи в аренду", - заявил Рубен Алчуджян. Нескольким арендаторам придется делить небольшие офисные площади.

КТО СТРОИЛ

Девелопер: ЗАО «Америм-1»
Генподрядчик: ООО «Стройинтерсервис» Консалтинговой компании нет
Брокеры: Praedium, Knight Frank
Управляющая компания и служба эксплуатации: ЗАО «Америм-1»

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА

Класс: В 13 км от МКАД 2 км от Ленинградского шоссе
Транспортные магистрали: Ленинградское шоссе, МКАД
Площадь участка, га: 2,19
Общая площадь, кв. м: склад №1 – 6695, склад №2 – 4344
Офисная площадь, кв. м: 580 (5% от общей площади склада) Склад №1 – 13 погрузочноразгрузочных ворот Склад №2 – 11 погрузочноразгрузочных ворот Срок сдачи ГК – июнь 2006 г.

КАК ВНУТРИ

Шаг колонн, м: 18х12
Высота потолков, м: 9–10
Высота потолков в мезонинной части, м: 4,5
Температура хранения, °С: зимой – не ниже 10–12, летом – не выше 25
Пол: беспылевой верхний слой
Минимальная нагрузка на пол, т/кв. м: 6
Кровля: металлическая, утепленная, двускатная с внешними водостоками

НАЧИНКА

Приточно-вытяжная вентиляция
Электроснабжение: собственная трансформаторная подстанция, 2 трансформатора по 250 кВт (1 резервный) Спринклерная система пожаротушения, системы оповещения и дымоудаления, гидранты, пожарные рукава Система доступа – КПП на въезде на территорию, ЧОП
Телекоммуникационный провайдер: «Порт-телеком» Оптоволокно Выделенная линия Интернет

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ

Ставка аренды, S/кв. м: 130
НДС: не включен
Налог на имущество: включен
Эксплуатационные платежи, S/кв. м: 30
Срок аренды: 10 лет
Депозит: 3 месяца Банковская гарантия оплаты аренды за 9 месяцев Поручительство учредителя

» Склад расположен в 13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. При отсутствии на нем пробок, что бывает редко, подъезд удобен как со стороны области, так и из Москвы. Единственное неудобство заключается в том, что объект расположен в массиве других складов, но его компенсирует наличие нескольких указателей.
» Здания имеют собственную котельную, работающую на дизельном топливе, но в конце года возможен переход на газ.
» В большом здании шаг колонн не кратен 12, что будет очень неудобно для эффективного размещения стеллажей и приведет к потере полезной площади.
» Склад строится для последующей продажи инвестору, и до того, как это произойдет, им будет управлять девелопер, что нельзя оценить как качественное решение.
» Арендная ставка очень высока для этого склада и составляет $130 за кв. м в год. Это сразу отсекает от потенциальной аудитории логистов. Кроме того, требование дополнительных гарантий и депозитов делает условия кабальными.

Складской комплекс планируется ввести в эксплуатацию к лету. Оба здания, расположенные на одной территории, практически готовы, только в меньшем складе заливается пол. Параллельно с этим ведутся работы по благоустройству территории. Общая площадь двух складов составляет около 11 000 кв. м, один из них занимает 6700 кв. м, второй, безопорный, – 4350 кв. м. Из конструктивных недостатков следует отметить высоту потолков 9–10 м, которая не позволяет эффективно использовать возможности автопогрузчиков. В результате вместительность склада не соответствует заявленному классу А. Шаг колонн не кратен 12, следовательно, нельзя оптимально расставить стандартные стеллажи. При их установке размер межстеллажного прохода составит 2,1–2,4 м, этого недостаточно для применения стандартной техники, которая требует 2,7 м. Все эти недостатки связаны с неправильной формой склада, что вызвано неправильной формой участка. Впоследствии это скажется и на внутренней логистике – длинным фурам будет неудобно маневрировать.

Слева и справа под мезонинами предусмотрено небольшое количество офисных помещений, сдающихся с отделкой. Их площадь – чуть больше 200 м, что составляет около 5% общей площади склада. Этого достаточно для одного арендатора, но мало нескольким и логистическим операторам. При желании арендатор сможет образовать офисную зону на открытых мезонинах глубиной 12 м, симметрично расположенных с двух сторон.

По мнению специалистов, склады могли бы оказаться привлекательными для конечных потребителей, которым необходимо раздельное хранение товара по принципу «товарного соседства» (простой груз/опасный груз, продукты/бытовая химия, склад с лицензией на акциз/склад общих грузов, фармацевтический склад/обычный склад) или нужно организовать дополнительный склад временного хранения. Из-за плохой логистики на территории объекта невозможна обработка товаров, требующих оперативной погрузки-разгрузки.

Склад построен в свободной экономической зоне «Шерризон», расположенной неподалеку от аэропорта «Шереметьево-1», размер которой составляет 125,25 га. В «Шерризон» уже построены основные объекты инженерной инфраструктуры, действует ряд иностранных и российских предприятий.

Подъезд к складу возможен с Ленинградского шоссе, откуда надо повернуть по указателю на «Шереметьево-1», после чего проехать около километра по хорошей широкой дороге, единственным препятствием на которой является ремонтируемый сейчас мост через Клязьму. Затем развернуться по указателю «СЭЗ «Шерризон» и на следующем указателе свернуть направо, на территорию зоны.

Далее еще несколько сотен метров нужно ехать по прямой дороге из бетонных плит, оставив по правую руку затесавшуюся в складское великолепие «неорганизованную» коттеджную застройку. Дорога упирается в складской комплекс «Ревайвал-Экспресс», рядом с которым и строятся новые склады. На территории предусмотрен небольшой паркинг, позволяющий, по словам собственников, разместить 25 фур и 30 легковых автомобилей, однако, по словам экспертов, выделенный под парковку участок не позволяет разместить там такое количество автотранспорта, что, по их мнению, является одним из существенных недостатков проекта. Погрузочноразгрузочные ворота расположены под углом с трех сторон складов. Установка доквеллеров предполагает, что фуры разгружаются на одних воротах, а мелкотоннажный транспорт загружается на других.

С управлением собственники пока не определились. Если склад будет продан, то для управления, скорее всего, привлекут внешнюю компанию, имеющую опыт работы на рынке. Пока сделка не состоялась, управлением будет заниматься сам «Америм-1». Опыт работы в этой сфере он приобрел во время управления первой очередью складского комплекса до его продажи.

Условия аренды достаточно жесткие и подходят скорее западным компаниям, чем российским. Это связано с тем, что собственник хочет продать склад инвестору, который требует массы гарантий. Арендодатель намерен сдать склад в долгосрочную аренду на 10 лет или более. Однако такой срок неадекватен небольшой площади склада. Кроме того, при заключении договоров аренды собственник требует 3-месячный депозит, банковские гарантии оплаты аренды за 9 месяцев и поручительство учредителя.

Заявленная ставка аренды составляет $130 за кв. м в год без НДС и эксплуатационных платежей. По сравнению с условиями аренды в комплексах, расположенных по соседству, ставка выглядит чересчур завышенной. Так, в строящемся около деревни Черная грязь терминале «Ленинградский» стоимость аренды составляет $110–125 за кв. м в год без НДС и эксплуатационных платежей, при этом сам склад отвечает всем требованиям класса А, в то время как «Америм-1» эксперты все-таки отнесли к классу В. Однако «Ленинградский» предлагает в аренду площади от 5000 кв. м. В этом смысле «Америм-1» корректнее сравнивать с комплексом «Новосходненский» площадью 10 000 кв. м, который предлагается в аренду по ставке $150, включая операционные расходы. Но даже по сравнению с ним «Америм-1» дороже. Эксплуатационные платежи довольно велики для Подмосковья – до $30 за кв. м в год. Так что в итоге «грязная» ставка будет $160. По словам брокера, владелец хотел бы сдать склад в долгосрочную аренду, а потом его продать. Он утверждает, что к большому складу уже присматривается французская компания, на меньший склад тоже есть желающие из круга западных арендаторов.

План типового этажа

Посмотреть на карте

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100