Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ВСЕ ВКЛЮЧЕНО

«Северное сияние»
Москва, САО, Правды ул., вл. 24


Журнал Building Commercial №6

Помещения в бизнес-центре «Северное сияние» подойдут иностранным и российским компаниям для размещения как топ-менеджмента, так и рядовых исполнителей. Чуть больше половины площадей здесь уже сданы в аренду крупными блоками. Сейчас предлагаются площади от 900 кв. м.

По вопросам приобретения и аренды обращайтесь по тел.: 974-62-16
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Экспертная оценка  41 балл. «Ставка аренды площадей в этом здании несколько ниже, чем в аналогичных бизнесцентрах класса А. Очевидно, это связано с его удаленным местоположением. Ставка больше соответствует объектам класса В+, расположенным на Садовом кольце»,  заключил Андрей Петров.

КТО СТРОИЛ

Девелопер: «МИАН-Девелопмент»
Строительная компания: «ПИКДевелопмент»
Брокерские компании: Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, МИАН, Paul’s Yard, Jones Lang LaSalle
Управляющая компания: «МИАНДевелопмент»
Служба эксплуатации: «МИАНСервис»

НАЧИНКА

Оптоволокно Многоканальная телефонная связь
Провайдер: «МИАН-Инфо» Централизованная система вентиляции и кондиционирования Airset 8 лифтов Otis Система охранной сигнализации, система контроля и управления доступом, видеонаблюдение Автоматическая пожарная сигнализация
Паркинг: подземный – 164 машиноместа, наземный – 76 машиномест Стоимость машиноместа, $: 250 и 150 в месяц без НДС

КАК ВНУТРИ

Открытая планировка 15 этажей 2-уровневый паркинг
Высота потолков, м: 3,5
Шаг колонн, м: 6 Кафетерий Центр питания Зоны отдыха Отделение банка и банкомат Магазин цветов и подарков

ПАРАМЕТРЫ ЗДАНИЯ

Станция метро: «Савеловская»
Расстояние до метро, км: 0,945
Транспортные магистрали: ТТК, Новослободская улица, Ленинградский проспект
Класс: А
Общая площадь, кв. м: 40 000
Арендуемая площадь, кв. м: 28 385
Полезная площадь, кв. м: 27 000
Площадь блоков, кв. м: от 900
Коридорный коэффициент, %: 12 Здание построено в 2006 г.

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ

Ставка аренды, $/кв. м: 750–800 в год
Эксплуатационные платежи: включены
НДС: включен
Компенсация отделки, $/кв. м: 170 без НДС
Срок договора: 5 лет
Депозит: 3 месяца
Предоплата: 3 месяца
«Арендные каникулы»: 3 месяца

» Здание расположено у самого ТТК, около станции метро «Савеловская». До него нелегко добираться, да и сам район мало подходит для бизнес-центра класса А.
» Впрочем, по всем техническим характеристикам здание соответствует классу А. Огорчают невозможность смены провайдера, небольшой паркинг и отсутствие комнат для курения.
» Планировка позволит арендаторам сделать мелкую нарезку комнат. Все комнаты будут максимально освещены солнечным светом за счет панорамного остекления и вытянутой формы этажа.
» Ставка аренды – $750–800 за кв. м в год, она адекватна высокому качеству бизнес-центра. Довольно необычно то, что в нее уже включены и эксплуатационные платежи, и НДС. Единый платеж порадует многих российских арендаторов.
» Управляющая и эксплуатирующая компании не обладают пока опытом обслуживания бизнес-центров класса А. Однако, учитывая безупречную репутацию девелопера, эксперты почти уверены в том, что управление будет осуществляться на высоком уровне.

Бизнес-центр «Северное сияние» уже построен и только что прошел госкомиссию. По информации представителей девелоперской компании, арендаторы уже приступили к отделке своих офисов. На момент проведения экспертизы здания в аренду было сдано 64% площадей. Это первый офисный проект компании «МИАНДевелопмент», которая прежде занималась возведением жилых комплексов. Внешний вид здания производит приятное впечатление  в конструкции использовано панорамное остекление, а внутренние входные группы выполнены в стиле hi-tech. Проектом предусмотрена открытая планировка, что уже стало стандартом для современных бизнес-центров, а восьми лифтов должно хватить для 15-этажного здания. Лифтовые группы «разнесены» по разным концам «Северного сияния». Девелопер заявляет соответствие бизнес-центра классу А, с чем соглашаются и эксперты. В здании общей площадью около 40 000 кв. м использованы современные технологические решения в области охраны, вентиляции, кондиционирования и отопления. Энергетическая безопасность объекта обеспечена двумя независимыми подстанциями и тремя внутренними трансформаторными подстанциями. Впрочем, поставляет электроэнергию все-таки «Мосэнерго»  собственного генератора здесь нет.

Из недостатков, которые могут стать существенными для многих потенциальных арендаторов, стоит отметить невозможность смены провайдера телекоммуникационных услуг. Арендатор может пользоваться лишь услугами дочерней компании девелопера, поэтому кому-то, видимо, придется отказаться от привычного провайдера. Впрочем, девелопер заявляет о том, что «такая политика направлена на предоставление более выгодных для арендатора условий». Здесь также не предусмотрены места для курения  сотрудникам компаний, связанных с творческой деятельностью, вряд ли понравится бегать курить на улицу с 10-го или 13-го этажа. Паркинг для здания такой площади мог бы быть и более вместительным  на нем предусмотрено всего 240 машиномест на земле и под землей. Вместе с тем, по формальному показателю парковочных мест достаточно  одно машиноместо приходится на 118 кв. м арендной площади. Кроме того, поблизости есть платный крытый паркинг.

«Северное сияние», несмотря на название, находится совсем недалеко от центра столицы  на улице Правды, рядом со станцией метро «Савеловская». Это самый дальний уголок Белорусского делового района. Объект расположен на пересечении трех крупных автомагистралей, так что подъехать из любой точки Москвы будет легко. Улица Правды находится сразу за съездом с Третьего транспортного кольца. До здания легко добраться по Ленинградскому проспекту и Новослободской улице. Хотя проехать по ним в часы пик будет тяжело  эти автомагистрали склонны к образованию пробок. От станции метро «Савеловская» до «Северного сияния» можно дойти за 10 минут  общий путь составляет 945 м. Преодолеть это расстояние быстрее мешает «полоса препятствий»  дорога пролегает рядом с вокзалом, мимо сквера и через подземный переход. От метро до здания можно добраться и на общественном транспорте, но вряд ли это будет быстрее. Кроме того, за 20- 25 минут пешеходы могут дойти до станции метро «Белорусская». Рядом с бизнес-центром  на улице Правды, д. 24  находится крупный издательский комплекс, едва не сгоревший в феврале этого года. В ближайшее время должна начаться его реконст рукция. Если на месте этого комплекса появится бизнес-центр (что вероятнее всего), район, в котором расположено «Северное сияние», станет новой деловой зоной. Однако его арендаторам придется больше года «любоваться» стройкой.

Сейчас этот район обладает чрезвычайно развитой инфраструктурой  в непосредственной близости от бизнес-центра находятся представительства двух банков и ресторан «Аль Шам». В округе также есть автосервис, туристический салон, юридическая контора, аптека, стоматология, несколько ресторанов и кафе.

Условия аренды в бизнес-центре довольно нестандартны для здания класса А  в ставку включены НДС и эксплуатационные платежи. Отдельно арендатор оплачивает только электроэнергию и телекоммуникационные услуги. Судя по всему, это обусловлено аффилированностью эксплуатирующей компании с девелопером. Впрочем, нельзя не отметить, что многих потенциальных арендаторов универсальный платеж порадует.

Ставка аренды составляет здесь $750-800. Учитывая, что она уже включает в себя дополнительные расходы, ее можно назвать адекватной для бизнес-центра класса А. Если вычленить НДС и расходы на обслуживание здания, которые составляют обычно около $120 без НДС, «чистая» ставка будет равна $515-560.

Анализ конкурентного окружения демонстрирует адекватность ставки качеству бизнес-центра. Так, аренда в расположенном на Новослободской улице бизнесцентре «Чайка Плаза VII» стоит $800 за кв. м без НДС, но с учетом эксплуатационных платежей. Заметим, что консультанты прочат этому зданию скорое понижение статуса до уровня класса В. Аренда в «Капитал Плазе» на 4-м Лесном переулке стоит $610-670 за кв. м без учета НДС и эксплуатационных платежей. Впрочем, и само здание расположено гораздо выгоднее. Более далекий сосед  «Эрмитаж Плаза» на Краснопролетарской улице  предлагает в аренду площади за $750 без учета дополнительных расходов. Сосед с Сущевского вала  бизнес-центр «Новосущевский»  стоит уже дешевле, $480-540 за кв. м в год, правда, эксперты не хотят относить его к классу А.

Другие условия аренды помещений в «Северном сиянии» достаточно стандартны  5-летние договоры аренды, 3-месячный депозит и 3-месячные «арендные каникулы». Возможна также компенсация отделки  $170 за кв. м без НДС. Управляющая компания, подразделение компании «МИАН-Девелопмент», еще не проявила себя в обслуживании бизнес-центров. Стоит надеяться, что решать проблемы арендаторов она будет более оперативно, чем ее коллеги-девелоперы, которые строили бизнес-центр более двух лет. Сюда планирует перевести свой головной офис «родитель» объекта  корпорация «МИАН». Другими арендаторами уже являются компании «Росагролизинг», «Русский ипотечный банк» и «Шеринг».

План типового этажа

Посмотреть на карте

Подписка на журнал Building Commercial

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100