Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№7 Декабрь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

Сюрприз для киндера


Журнал Building Life №1

В Москве все больше приживается европейская схема, по которой родители стараются пустить совершеннолетнего ребенка в более-менее самостоятельное плавание по жизни, обеспечив отдельным жильем. Покупка квартиры начинающему независимую жизнь молодому человеку - это не только невероятно щедрый подарок для него, но и выгодное вложение родительских денег.

Покупка «детских» квартир начала становиться популярной около трех лет назад, рассказывают риэлтеры. Однако точно подсчитать, сколько квартир приобретается именно для детей, трудно, так как покупатели не всегда информируют о цели приобретения. Кроме того, если ребенок несовершеннолетний, пусть даже квартира предназначена ему и только ему, покупку в большинстве случаев оформляют на кого-то из старших родственников. Делается это по вполне объяснимым причинам: в случае необходимости продать квартиру, официально принадлежащую собственным же несовершеннолетним детям, будет крайне непросто. «Чтобы провести сделку купли-продажи подобного жилья, необходимо разрешение органов опеки, — рассказывает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский, — для этой цели придется либо предоставить несовершеннолетнему собственнику квартиры равноценное жилье, либо открыть ему лицевой счет на сумму, эквивалентную рыночной стоимости квартиры. Причем четкой трактовки данного закона, к сожалению, нет: в одних органах опеки вам дадут разрешение в случае предоставления равноценного жилья, в других — в случае открытия лицевого счета».

Впрочем, в случае с достигшим совершеннолетия чадом многие родители также полагают разумным не выпускать собственность из рук — считают необходимым подстраховаться от «взрослых» проблем, например от посягательств в будущем на эту квартиру законной «второй половины» сына или дочки. А многие «документально» оставляют квартиру за собой, чтобы лучше контролировать еще не набравшееся ума-разума чадо.

Еще один настоятельный совет специалистов касается процесса выбора квартиры: предварительные «смотрины» жилья родителю лучше осуществлять самостоятельно, и лишь найдя несколько подходящих вариантов, спрашивать мнение любимого отпрыска. Ведь если мнения «отцов и детей» в процессе совместного выбора кардинально разойдутся, дело может дойти и до семейного скандала. Такие неприятности случались, рассказывают риэлтеры, даже в их присутствии.

«Детские» метры

Основная масса «детских» покупок приходится на ценовой сегмент до $150 000–200 000. Разброс невелик — от маломерных квартир в панельных домах или старых зданиях до тех же «однушек», реже «двушек», но попросторнее, расположенных в более качественных домах или же в более удобном месте. Покупки для детей в секторе бизнес-класса находятся в диапазоне от $200 000 до $350 000, территориально это не самый центр, но и не «дальний свет». Состоятельные родители охотно покупают детям дорогие квартиры тоже небольших, по меркам de luxе, размеров в спокойных престижных местах, например на Патриарших прудах, ценой $350 000–600 000. Два варианта покупки квартиры — срочно или заранее, «на вырост» — довольно-таки сильно различаются по своей сути. Подавляющее большинство покупок носят именно экстренный характер. Сигналом к тому, что ребенку пора улететь из-под родительского крыла, является, как правило, поступление в вуз.

Студент с жилплощадью

Покупки жилья для детей-студентов или готовящихся поступать в институт совершаются во всех ценовых сегментах и независимо от затрачиваемой суммы имеют некоторые общие черты. По словам директора департамента территориальных отделений «МИАН — Агентство недвижимости» Елены Барминой, такие приобретения уже можно рассматривать как тенденцию.

Размер «студенческой» квартиры практически всегда невелик. Даже родители, которые могут позволить себе очень дорогую покупку, считают, что многокомнатные хоромы их детям-студентам не нужны. Меньше жизненного пространства — меньше беспорядка! Большим спросом у родителей пользуются самые недорогие предложения на столичном рынке — малогабаритные 1-комнатные квартиры, размером 34 кв. м или чуть больше, стоимостью около $75 000. По словам начальника Севастопольского отделения корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Валерия Сафронова, квартиру именно таких параметров покупают 6 человек из 10. В ценовом секторе бизнес-класса в основном приобретают 1–2-комнатные квартиры площадью до 90 кв. м в добротных домах или крупных жилых комплексах ценой в среднем $250 000. Бывает, родители покупают и тесные «однушки», в пределах 40 кв. м, но зато в хорошем месте, в непосредственной близости от центра, что существенно повышает цену.

Второй важный критерий — жилье должно быть фактически готовым к проживанию, то есть с отделкой, требующей разве что несложного косметического ремонта, так как квартира нужна срочно, на приведение ее в порядок нет времени, а часто и средств. Логично, что квартиру пытаются купить в месте, из которого студенту будет максимально удобно добираться до института. Надо заметить, что задумываются о покупке, как правило, только когда ребенок уже поступил, и поиски ведутся в конце лета или начале осени. С одной стороны, именно тогда появится определенность с предпочтением места, но с другой — времени не остается ни на тщательный выбор, ни на переделку жилья.

Если предполагается, что ребенок будет ездить на метро, то рассматриваются предложения, близкие к станциям той же ветки, что и вуз, чем ближе, тем лучше. Если же у студента есть машина (это уже варианты, касающиеся жилья бизнеси элит-класса), то приоритетными становятся хорошая транспортная развязка и наличие паркинга.

Дети отдают предпочтение шумному центру, а родители, напротив, стараются выбрать им квартиру в месте поспокойнее и побезопаснее — не в самом центре, но и не на окраине — и, конечно, избегают таких мест, как, например, вокзальная «Комсомольская» или сугубо рабочий район Печатники. Традиционными «студенческими» местами проживания считаются Мосфильмовская и Минская улицы, окрестности МГУ и Бауманки. Бывают и весьма экзотические пожелания. Например, как рассказала Елена Бармина, однажды пришлось искать квартиру для сына клиентов, который занимается восточными боевыми искусствами, и обязательными условиями были расположение квартиры выше 9-го этажа, окна, выходящие на восток, и хорошая энергетика помещения. Последний параметр они даже пытались включить в условия договора.

Освещенность имеет значение

Отдельную категорию представляют жители регионов, покупающие квартиры детям, поступившим в московские вузы. По подсчетам управляющего партнера компании Nordblom Group Ирины Жаровой-Райт, таких среди покупающих жилье детям больше, чем столичных жителей. А начальник отдела продаж инвестиционно-строительной компании «Авгур Эстейт» Олег Вукин, напротив, считает, что таких клиентов по сравнению с москвичами немного. Требования к жилью у них практически не отличаются от тех, что предъявляют москвичи, за исключением нескольких моментов.

«При выборе имеет большое значение освещенность улицы, хорошее транспортное обеспечение, благополучие района, поскольку ребенок остается один в чужом городе, и родителям важно, насколько ему будет безопасно добираться до дома», — рассказывает управляющий директор компании «Миэль-Недвижимость» Руслан Сейт-Люманов.

Приезжие плохо ориентируются в столице, отмечает Ирина Жарова-Райт, и знают, как правило, только район, где будут учиться их сын или дочь, или такие известные места, как Патриаршие пруды или Фрунзенская набережная. Поэтому география их территориальных предпочтений очень ограниченна. Еще одна особенность, которую с сожалением отмечают риэлтеры, — приезжие заранее ориентированы на застройщиков, ведущих широкие рекламные кампании в регионах, не разбираясь в ситуации на столичном рынке недвижимости. Как отмечает начальник отдела городской недвижимости компании «Домострой» Наталья Красивская, иногородние родители, если позволяют финансы, покупают двухкомнатные квартиры, чтобы было где разместиться им самим, приехавшим в гости с подарками, а может быть, и с проекцией на свадьбу своего ребенка с барышней или юношей из столицы.

Элитная специфика

В элитном сегменте студентам покупают уже не «однушки», а просторные 2–3-комнатные квартиры. Часто это квартиры-студии с одной изолированной спальней и большой соединенной зоной кухни и гостиной. Супердорогие варианты, такие как пентхаусы или жилье в клубном особняке на 30 квартир, для своих детей не покупают даже очень обеспеченные родители. Исключения случаются, но они только подтверждают правило.

Зато опрошенные нами риэлтеры не встречали и противоположных случаев — когда богатый родитель из воспитательных, к примеру, целей покупал ребенку скромную тесную квартиру. «Это точно такая же аксиома, как и то, что человек, который ездит на представительском "мерседесе", не купит сыну "жигули". Нам аналогичные случаи в сфере недвижимости не известны», — утверждает управляющий партнер агентства «Усадьба» Александр Дьяченко.

«Состоятельные родители, как правило, выбирают ребенку квартиру 90–120 кв. м в качественном многоквартирном доме с небольшой инфраструктурой и не очень дорогим обслуживанием», — рассказывает директор компании Blackwood Мария Маркарова.

Прилегающими к дому спортклубами и салонами красоты молодые все равно пользоваться не будут, так как предпочитают модные или посещаемые их друзьями места. Риэлтеры отмечают, что именно потребители элитного рынка большое внимание уделяют ликвидности покупаемой квартиры и исключительно редко доверяют выбор юному будущему владельцу. Часто дети богатых родителей учатся за границей, и квартиру им покупают не в Москве, а в Париже или Лондоне. Причем цены на «элитку» в Европе ниже или такие же, как в нашей столице, отмечает Марина Маркарова. Для детей, обучающихся в далеких краях, квартиру стараются купить к возвращению или раньше, чтобы было где остановиться по приезде на каникулы.

Жилье «на вырост»

У родителей, заранее подумавших об отдельном жилье для ребенка, есть преимущество уже благодаря возможности спокойно обдумать будущую покупку. «У таких людей есть определенный запас времени для наиболее эффективного и функционального решения вопроса, — рассказывает ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев. — Поэтому оптимальным шагом для них является выбор надежного застройщика и покупка у него квартиры на ранних этапах строительства. Кроме того, имеет смысл заранее продумать, для каких именно целей покупается квартира. К примеру, если родители хотят, чтобы ребенок жил рядом с институтом, где будет учиться, нужно заранее определиться с выбором вуза. Если квартира покупается просто исходя из необходимости обеспечения ребенка отдельным жильем, стоит брать в расчет и возможность появления потомства, а посему заранее определиться с количеством комнат».

В том случае, если с вселением в квартиру можно подождать года два-три, риэлтеры считают оптимальным вариантом покупку на «первичке»: вкладывая в жилье на нулевой стадии строительства, значительно выигрываешь в цене — к моменту прохождения домом госкомиссии она возрастает как минимум в полтора раза.

По опыту риэлтеров, задумываются о покупке квартиры,пока ребенок еще в подростковом возрасте, очень немногие. И как правило, в таких случаях это скорее вложение денег в его будущее, ведь лишь предполагается, что выросший ребенок будет там жить. Возможно, эта квартира будет продана для покупки новой или поменяна с доплатой на лучшую. Поэтому особенно важно смотреть на ликвидность покупки. Удачное местоположение и хорошее качество дома помогут и выгодно сдать квартиру на время, пока ее хозяин достигнет совершеннолетия.

Каких-то общих параметров у квартиры, купленной для маленького ребенка, по мнению риэлтеров, нет. Габариты и количество комнат зависят по большей части от финансовых возможностей родителей, но, опять же, преобладают 1–2-комнатные квартиры. Те, кто хочет сразу же сдать купленное жилье в аренду, выбирают «вторичку». Именно так разумнее поступать при покупке в бизнес-секторе, считает Наталья Красивская, ведь подобная квартира в новом доме будет, скорее всего, без зонирования внутреннего пространства, и в ремонт придется вложить почти столько же, сколько в покупку самой квартиры. После таких расходов сдавать чужим людям новую, «с иголочки» квартиру вряд ли захочется.

Покупка элитной квартиры «на вырост» для маленьких, как отмечает Ольга Богородицкая, пока не вошла в практику. Слишком длителен период ожидания. Ко времени взросления ребенка и недвижимость качественно изменится, и жизненный уровень возрастет. Кроме того, может смениться и страна постоянного проживания.

Не откладывая на завтра...

Когда решение о покупке квартиры принято, остается решить, как выгоднее совершить покупку. Ипотечные кредиты постепенно становятся все более доступными, но на сегодняшний день проценты, предлагаемые банками, все еще велики. «При 11% годовых и 15-летнем сроке кредитования размер выплаченных банку процентов практически равен собственно сумме кредита, — рассуждает директор департамента ипотечного кредитования агентства "Усадьба" Марина Бобылева. — Так, взяв в кредит 100 000 у.е., необходимо "вернуть" 204 000 у.е., плюс ежегодная страховка, плюс 2–3% от суммы кредита при оформлении покупки. Но если родители считают, что ребенку действительно необходима квартира, то выгода измеряется не столько деньгами, сколько удобством от пользования этой квартирой именно сейчас!»

Второй вариант покупки квартиры в рассрочку — вступление в жилищно-накопительный кооператив — экономически более оправданный. Председатель жилищно-строительного кооператива «Квартиры» Ирина Шугурова объясняет: «Жилищно-накопительный кооператив для кого-то становится единственно возможным, для кого-то — наиболее интересным и достаточно экономичным вариантом: удорожание квартиры в момент полной выплаты пая, по нашим расчетам, не превышает 18–20%. Срок накопления можно рассчитать в соответствии с возрастом ребенка, чтобы квартиру ему передать в пользование к определенному моменту. Обычно начинают накапливать, когда ребенку лет 14–15».

Когда 50% от стоимости накоплено, будущий владелец выбирает квартиру. Она приобретается в собственность кооператива и является таковой до полной выплаты членом ЖНК паевого взноса. При этом пайщик может ею пользоваться, зарегистрироваться по месту жительства (прописаться) вместе с членами семьи или сдавать в аренду. Год назад Дума приняла федеральный закон «О жилищно-накопительных кооперативах», призванный защитить членов кооператива. Но к ЖНК на сегодняшний день потребитель все еще относится подозрительно. Среди риэлтеров отношение к кооперативам тоже неоднозначное. «В случае использования ЖНК гораздо больше риска, — считает Валерий Сафронов. — К банкам больше доверия, и система кредитования уже обкатана, в отличие от механизма жилищно-накопительных кооперативов».

«В каждом из вариантов есть свои плюсы и минусы, — утверждает Марина Бобылева, — и что именно — ипотека или ЖНК — выгоднее, решается индивидуально. Тем, кому квартира нужна срочно, в случае, если имеющаяся в наличии сумма невелика, удобно воспользоваться ипотекой, а родители, чьим детям квартира понадобится только через несколько лет, вполне могут воспользоваться ЖНК, выйдет дешевле. Но нужно учитывать, что при нынешнем росте цен срок накопления первоначального взноса может затянуться, и покупка квартиры — отодвинуться».

Часто квартиру, покупаемую в рассрочку, сдают, и, бывает, доходы от аренды полностью покрывают выплаты по кредиту. По подсчетам Марины Бобылевой, если взять кредит величиной 70% от стоимости квартиры, то, как правило, можно выйти«в ноль», а если брать 50% кредита, то при удачной сдаче в аренду можно не только погасить все платежи, но и получить некоторый выигрыш.

Заметим, что, по оценке специалистов, ЖНК в большинстве пользуются при покупке жилья эконом-класса, более дорогие варианты квартир покупаются либо за наличные, либо с помощью банковского кредита. Элитные же квартиры в основном покупаются за наличные.

 

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения
Rambler's Top100