Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№7 Декабрь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

Брак по расчету


Журнал Building Life №2

В последнее время на рынке появилось достаточно большое количество домов, где наряду с квартирами есть нежилые помещения. Сама идея вроде бы не нова — вспомним, к примеру, многочисленные здания советской эпохи, где на первом этаже располагается магазин, а выше живут люди. В современных новостройках нежилые площади располагаются не только на первом этаже, а часто «забираются» и выше. Например, на Новом Арбате, д. 29, они занимают целых пять этажей. Кроме того, нежилые помещения теперь включают в состав не только новостроек экономи бизнес-класса, но и элитных домов.

Блиц-опрос риэлтеров показал, что если дом организован «правильно», то нежилые помещения «почти» не мешают жильцам. А вот с тем, что такое «правильно» и «почти», стоит разобраться подробнее.

Развод по уму

Правильная организация — это когда здание спланировано так, чтобы посторонние ни под каким видом не могли попасть в жилые зоны. На профессиональном языке это называется «разведенные потоки». Самый лучший вариант — отдельные входы в зону жилья и нежилья. Ирина Тарасова, генеральный директор компании R2 Group, говорит, что сегодня многие дома изначально проектируются как многофункциональные жилые комплексы, и в них все эти вопросы уже решены. В здании предусмотрены жилая и нежилая зоны, и вход в последнюю располагается с внешней стороны здания. Жильцы же попадают в свои подъезды со стороны двора.

В качестве примера тут можно привести дом 7 в Пожарском переулке. Вход в салон красоты и магазин — с улицы, а внутренняя территория находится за воротами, пройти через которые могут только жильцы с помощью магнитной карты. Рядом с воротами — небольшой КПП, по периметру — камеры видеонаблюдения. Получается, что посетители не только не войдут в подъезд — они не могут даже оказаться возле него. Однако не всегда даже идеально разделенные зоны уместны друг рядом с другом. Пример тому — элитные дома малой площади. Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty, считает, что правильно организованные нежилые помещения «в принципе не мешают элитному дому, если только это не маленький клубный особняк в 10 квартир. Там — нежелательно». Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья Москвы компании «Новое Качество», заметил, что первые этажи в домах даже очень высокого класса практически всегда заняты какими-либо коммерческими площадями. Однако компании-девелоперы стараются не акцентировать внимание покупателей на том, что здесь будут офисы, предпочитая говорить о «служебных помещениях». Не то чтобы скрывают, но… К тому же, добавляет А. Илюхин, «прямое соседство квартиры с офисной частью дома обычно отражается на ее стоимости», т.е. покупатель как бы получает компенсацию за то, что он из окна будетвидеть офисную парковку или сам офис расположится прямо под его жильем.

Яблоки раздора

Когда офисы появляются в старых домах, где прежде все квартиры были жилыми, проблемы жителям гарантированы. Посетители ходят по подъезду, звонят во все двери: «Вы не знаете, где офис №5? А часы их работы? А позвонить от вас можно?» Существуют, конечно, меры защиты — есть, к примеру, лифты, которые отказываются ехать на определенные этажи без специальной магнитной карточки. Можно также посадить между 3-м и 4-м этажом консьержа, который будет сурово спрашивать у всех: «Вы куда?!» Но, во-первых, это потребует дополнительных расходов, которые придется нести либо жильцам дома, либо арендаторам нежилых этажей. А во-вторых, как показывает практика, наш пытливый человек совладает со всем — и консьержа уболтает, и хитрую электронику с помощью масленки и велосипедной отвертки укротит…

Одна из наиболее острых «болевых точек» в отношениях жильцов и «офисников», будь то старые здания или новостройки, — это места для парковки. Теоретически у всех должны быть свои машиноместа, на практике же это пока скорее исключение, чем правило, особенно в центре, где свободных площадей для паркинга просто нет. Даже если проектом предусмотрены парковочные места для офисов, их обычно не хватает. В итоге работники офисов и их посетители загромождают своими автомобилями окрестности дома, вызывая вполне понятное раздражение жильцов. Хотя, как замечает Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty, уже есть прецеденты, где вопросы парковки решены, причем с использованием все того же разведения потоков: в многоуровневом подземном гараже один этаж отдается жильцам, другой — сотрудникам и посетителям офисов. Так сделано, к примеру, в доме 1 в Коробейниковом переулке.

Еще один важный момент в соседстве жилья и офисов — охрана. В более широком смысле — обеспечение безопасности. С одной стороны, серьезные компании — арендаторы офисов имеют собственных секьюрити, что, конечно, радует жильцов. В уже упоминавшемся доме 29 на Новом Арбате нежилые помещения занимает банк «Еврофинанс», он обеспечивает безопасность всей территории, так что жители дома чувствуют себя очень комфортно. С другой стороны, в наше беспокойное время любое общественное место, офис на нижнем этаже жилого дома в том числе, может стать объектом террористической атаки. Вероятность привлечения внимания террористов повышается, если первые этажи здания отдаются под торговые и активно посещаемые офисные помещения. В случае теракта жильцов верхних этажей не спасут ни усиленная охрана, ни старательно уведенные в сторону потоки посетителей…

Пижамный вариант

Впрочем, некоторые преимущества от расположения офисных помещений в жилом доме все же есть. Можно, например, устроиться на работу так, чтобы жить наверху, а на службу ходить вниз. В этом случае вместо двух часов на транспорте путь на работу будет занимать пару минут на лифте, и его при желании можно проделать в домашних тапочках — это, конечно, интересно в свете ужасающей дорожной ситуации в Москве. И подобные проекты есть: к примеру, в деловом центре «Москва-Сити» строятся дома с офисными и торговыми этажами, над которыми будут располагаться апартаменты.

Кого-то такие проекты заинтересуют. Но, выходя из квартиры, ежедневно созерцать своих сослуживцев — не слишком ли это утомительно? Пожалуй, что так. Поэтому для большинства людей дом — это место, где надо отдыхать от работы, и он должен располагаться, пусть на небольшом, но все же на расстоянии от нее.

Семейный бюджет

Неудобства, связанные с присутствием арендаторов, логично было бы компенсировать материальной выгодой, считает Элина Фадеева, заместитель генерального директора агентства «КОНТАКТ — Элитная Недвижимость».

Разумным компромиссом был бы, например, вариант, когда доходы от аренды нежилых помещений покрывают (хотя бы частично) квартплату.

Для этого необходимо, чтобы доходы от аренды нижних этажей получили сами жильцы, точнее сообщество жильцов, управляющее домом, — ТСЖ. Получая деньги от арендаторов, ТСЖ может оплачивать счета на уборку и обустройство территории либо распределять доход для снижения квартплат жильцам дома.

В реальности же собственными нежилыми помещениями располагают считанные московские ТСЖ. К примеру, ТСЖ «Синяя птица» в Северном Бутово. Оно создавалось в 1997 году, когда московские власти начинали рьяно агитировать всех за ТСЖ, и это товарищество стало своего рода образцовым примером. Остальным повезло меньше.

Если ТСЖ образуется в новом доме, то все нежилые помещения в нем застройщик распродаетеще на стадии строительства — у этих площадей будут свои собственники, которые вольны распоряжаться ими по своему усмотрению. То есть сдавать не тем, кто удобнее и приятнее жителям, а тем, кто принесет больше денег. Бывают, конечно, случаи, когда члены ТСЖ (они же покупатели квартир) сами выкупали нежилые помещения. Это самый лучший вариант, но нечастый.

В старых домах все еще драматичнее. Согласно ст. 151 Жилищного кодекса РФ, при образовании ТСЖ ему могут передаваться помещения общего пользования (лестничные клетки, чердаки, подвальные помещения), и делаться это может действительно на безвозмездной основе. Но, как правило, товариществу передается лишь то, из чего ни при каких обстоятельствах нельзя извлекать прибыль, на остальное уже давно наложили руку городские власти. «У нас есть полузатопленный подвал, который мы, конечно, могли бы привести в божеский вид, — сказала автору председатель одного из ТСЖ. — Но если мы сделаем это, на следующий день у нас появится арендатор, которому это помещение сдала… городская администрация. Мы поработаем, а деньги заберет город».

Невнятный голос закона

Обязан ли собственник нежилых помещений в жилом доме учитывать интересы владельцев квартир?

Вопрос этот прописан в законах поверхностно. Гражданский кодекс РФ провозглашает, что собственник вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ), но при этом не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 10 ГК РФ). То есть, поясняет Евгений Боровиков, юрист компании «Новый город», ни о каком «согласовании» с жильцами порядка использования нежилого помещения речи не идет, а нанесен ли вред — решает суд.

Гарантией защиты интересов владельцев квартир не является и пресловутый face-контроль — отбор «правильных» арендаторов, о котором гордо сообщают многие компании — строители домов с офисными площадями. На самом деле проверять покупателей и арендаторов нежилых помещений на предмет того, не помешают ли они своим соседям, — дело для застройщиков сугубо добровольное, ни в одном законе о подобных обязательствах не говорится. А на практике, если какие-то помещения долго не продаются или переходят из рук в руки (так называемые вторичные продажи), контролировать будущих собственников просто невозможно — новый владелец, по закону не обремененный никакими обязательствами перед жильцами дома, сдаст свое помещение тому, кто пообещает больше дохода.

Единственный доступный метод контроля ситуации в случае, если нежилые помещения не принадлежат товариществу собственников жилья, — определять условия «взаимного проживания» на уровне устных, неформальных договоренностей. Поскольку сами пользователи офисных площадей не заинтересованы в конфликтах с жильцами, шансы договориться о мире и добрососедстве, как правило, оказываются весьма высокими.

АЛЕКСАНДР ШАТАЛОВ, ПАРТНЕР АГЕНТСТВА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ «ИНТЕРМАРК»

Идея жилого комплекса смешанного типа (mixed used development) сегодня становится все более актуальной и популярной — она помогает решать целый комплекс проблем и застройщика, и жильцов, и города. Однако интересы жильцов элитных домов и застройщиков не всегда совпадают. Существуют строительные нормы и правила, которые запрещают использовать первые этажи в качестве жилых, в том числе в домах, где есть подземный паркинг, — здесь требуется обязательная нежилая «прослойка». В этой ситуации застройщик вынужден каким-то образом использовать первые этажи — не будут же площади пустовать. Однако использовать первый этаж под социальные потребности только жильцов застройщику не выгодно. Например, в проект дома «Стольник» были заложены и библиотека, и детская комната. На практике же более половины жильцов еще не въехали, а проживающие предоставленной инфраструктурой практически не пользуются.

В то же время жильцы, как правило, не в восторге от использования этих площадей под торговлю — размещения магазинов, ресторанов или кафе. Так что расположить на первом этаже офисы с отдельными входными группами — одно из самых удачных решений. Тихие офисы, малое количество посетителей, потоки жильцов и посетителей разведены — минимум неудобства для жильцов и коммерчески выгодно для застройщика.

 

Адрес редакции, учредителя и издателя

Москва, улица Станиславского, дом 10
Телефон/факс (495) 980-7113; Интернет: www.building.su; e-mail:

© Building. Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100