Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№7 Декабрь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

Дома с «подмоченной» репутацией


Журнал Building Life №2

Издревле на Руси люди селились вдоль рек и озер, которые были всем — дорогами, источниками пропитания, преградами для врагов. И сегодня желание поселиться у воды — это не только дань моде: водная гладь предоставляет массу возможностей для разнообразного отдыха. Однако вожделенная близость к водным просторам делает недвижимость «зоной повышенного риска».

Скандал, связанный со сносом нескольких коттеджей поселка «Екатерининские валы» в селе Пятница Московской области вызвал волнение общественности. СМИ смаковали подробности, подогревая интерес к этой теме. В изданиях ситуация преподносилась совершенно по-разному — от «произвола властей» до «справедливого возмездия, настигшего губителей национального природного достояния». Решения Солнечногорского городского суда о сносе 13 коттеджей, расположенных на берегу Истринского водохранилища, сделали этот крошечный поселок знаменитым на всю страну. Сильный резонанс вызвало продолжение кампании «по очистке от дворцов береговой зоны»: заявленные иски о сносе коттеджей в элитном поселке «Речник», расположенном в московском районе Крылатский, а также ряде других прибрежных и, соответственно, дорогих поселений.

Тема сноса построенных коттеджей взволновала как тех, кто владеет домами у водоемов, так и только подумывающих о приобретении такой недвижимости. Теперь, осматривая дом своей мечты, покупатели опасаются, что его строительство могло быть осуществлено с нарушением природоохранного законодательства, и в конечном итоге они могут остаться как без жилья, которое им же придется сносить, так и без надежды на какую-либо денежную компенсацию. Как рассказал BL идеолог кампании «война дворцам» заместитель руководителя Росприроднадзора Олег Митволь, нарушения имели и продолжают иметь массовый характер. По его словам, на данный момент только в Московской области судом принято более 150 решений о сносе незаконных построек. «В Самаре принято 87 решений (из которых уже исполнены 52), в Саратове — 90 (исполнено — 47), ведется работа по другим регионам», — сказал Митволь.

О зонах и законах

После стольких скандалов может сложиться впечатление, что строительство в водоохранных зонах во всех случаях противозаконно. Однако это не так. Водоохранная зона — это территория, примыкающая вплотную к водоему. Она устанавливается Водным кодексом для поддержания экологического баланса, что само по себе замечательно. Строить здесь можно, но с некоторыми ограничениями. Закон запрещает строительство лишь в той части зоны, которая непосредственно примыкает к водоему, — в так называемой прибрежной защитной полосе. Но есть еще один нюанс. Вне этой полосы строительство домов также может быть запрещено, если ширина водоохранной зоны составляет менее 100 м и крутизна прилегающих склонов превышает 3 градуса. В остальных случаях строительство возможно, но при соблюдении ряда ограничений.

Размеры и границы водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы определяются органами исполнительной власти на местах. В Московской области минимальные размеры прибрежной защитной полосы большинства водоемов, например Истринского, Клязьминского, Учинского и Яхромского водохранилищ, составляют не менее 100 м от уреза воды.

Следовательно, рассматривая возможность покупки коттеджа, построенного ближе этого расстояния, нужно проявлять особую бдительность.

Водные рубежи

Покупатели коттеджей нередко даже и не догадываются, что потенциальные риски не ограничиваются возможным нарушением правил строительства в водоохранной зоне. Из многих водохранилищ, располагающихся на территории Московской, Тверской и Смоленской областей, в столицу поступает питьевая вода. Согласно Водному кодексу, охрана таких водоемов ведется с помощью деления на зоны и округа санитарной охраны. Эти зоны, в свою очередь, подразделяются на три пояса. Самым строгим образом охраняются территории первого пояса — поверхностного источника. Здесь запрещено любое строительство, не имеющее отношения к водопроводным сооружениям. Даже в исключительных случаях снятие запрета на строительство коттеджей в первом поясе санитарной зоны невозможно. Поэтому возведение коттеджного поселка на такой территории может быть признано незаконным, даже если у застройщика на руках есть все документы, подтверждающие наличие согласований на строительство со всеми инстанциями. В двух других зонах санитарной охраны строительстводачных поселков возможно, но при условии соблюдения ряда требований. Соответственно, при покупке «дома у воды», находящегося в зоне санитарной охраны, очень важно проверить, к какому именно поясу относится земельный участок. Подтвердить или опровергнуть факт нахождения земельного участка за пределами зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения может лишь соответствующее территориальное управление Росприроднадзора.

Проблема приобретает достаточно серьезные масштабы, когда речь идет не об индивидуальном строительстве, а о возведении целого коттеджного поселка. На практике встречаются как случаи преднамеренного искажения информации со стороны недобросовестных продавцов, так и искреннее неведение. Зачастую застройщики, предлагающие дома у воды, просто не удосужились перед покупкой земли провести всестороннюю экспертизу территории. Особенно это касается участков под застройку, которые приобретались 5–7 лет назад. Адвокат Андрей Георгиев, партнер юридической фирмы «Георгиев и партнеры», считает, что законность целого ряда проектов, активно рекламирующихся сегодня как «элитное жилье на воде», вызывает у юристов сомнения.

Под сенью плакучих ив

Впрочем, если ваш дом располагается не у питьевого источника, а до воды гораздо больше, чем 100 м, то расслабляться тоже рано. К числу наиболее распространенных нарушений относится и возведение капитальных построек на участках леса, расположенных вдоль побережья. Они призваны защищать береговую полосу, и здесь метры, увы, уже никакой роли не играют. Земли леса принадлежат государству. Действующее законодательство допускает предоставление таких участков в аренду для «культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей», но капитальное строительство — как индивидуальное жилищное, так и дачное — здесь категорически запрещено.

Если застройщик, умышленно или по незнанию, ссылается на законодательные нормы об использовании земли для вышеперечисленных целей, то проблем с природоохранными ведомствами в дальнейшем избежать вряд ли удастся. Так как он в этом случае нарушает нормы лесного законодательства. Даже если каким-то непостижимым образом ему удалось оформить базовые документы, то он уже не имеет юридической возможности передать свои права на землю покупателям коттеджей. Используемая сегодня схема, предполагающая продажу покупателям акций (долей) в юридическом лице, которое получило в аренду всю территорию поселка, отнюдь не гарантирует покупателям права на его часть. То есть оформить право собственности на свой участок владелец коттеджа уже не сможет. Второй вариант — когда полноценный коттедж при оформлении пытаются выдать за щитовой домик, то есть некапитальное сооружение, как и любой обман, рано или поздно вскроется. К сожалению, на практике таких предложений от инвесторов достаточно.

Справки и правки

К обязательным документам, которые добросовестный застройщик должен предоставить покупателю коттеджа, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas Lex Юрий Борисенко относит: разрешение на строительство, подтверждение права бессрочного пользования, собственности или аренды продавца на земельный участок, заключение государственной экологической экспертизы, если строительство осуществлялось после 1995 года. Остальная документация определяется индивидуально, в зависимости от расположения дома. Для уточнения, к какой категории земель (земли леса, водоохранная зона и др.) относится участок, и проверки существующих по нему ограничений необходимо получить соответствующую справку (кадастровый план участка) в Кадастровой палате.

Наряду со стандартной проверкой документов необходимо также убедиться, были ли соблюдены требования природоохранного законодательства при согласовании и осуществлении такого строительства, а при планируемом строительстве — возможно ли такое строительство в принципе.

Дабы не запутаться в правовых нюансах, можно обратиться за помощью к профессионалам. Юридическая экспертиза при наличии всей необходимой документации, по словам Борисенко, займет около недели. В зависимости от сложности ситуации и уровня юридической фирмы, проводящей экспертную проверку, стоимость такого мероприятия может составить $5000–15 000. Старший юрист консалтинговой группы «Тензор» Александр Орлов добавляет, что сроки проведения юридической экспертизы зависят от полноты пакета предоставляемых юристам документов и могут составить от недели до месяца. Расценки повышаются в зависимости от статуса компании. «Если это небольшая фирма или даже частное лицо, действующее на “местном” уровне, может быть названа цифра в $5000, но если экспертизу проводит компания среднего звена с привлечением экспертов, то цена может дойти до $50 000. В случае если юридическая фирма входит в десятку крупнейших, можно говорить о сумме не менее $100 000 или проценте от стоимости недвижимости», — объясняет Орлов.

Впрочем, поскольку покупка дома у воды — в любом случае риск, имеет смысл застраховаться от потери права собственности. «Титульное» страхование осуществляют, например, в компаниях ВСК, «Росно», «Росгосстрах» и «Ингосстрах».

Водный дозор

Что же грозит владельцу, если участок, на котором построен его дом, является «подмоченным» во всехсмыслах этого слова? Проблемы начинаются с визита к вам инспекторов Росприроднадзора. Причем проверка может быть как плановой (около 60% от общего числа), так и инициированной различными заявлениями и поручениями (40%), в том числе и от добрых любящих соседей (очень часто встречающийся вариант!). Если нарушения выявлены, то владельцу коттеджа выдается предписание с требованием немедленно их устранить. Если нарушение грубейшее, то дело передается непосредственно в прокуратуру. «Все мероприятия по сносу осуществляются по решению суда, а решение выносится по каждому конкретному застройщику отдельно», — утверждает Митволь. Что происходит дальше, можно увидеть на примере развития дела поселка «Екатерининские валы», дома в котором «образцово-показательно» сносятся. «При этом средства, затраченные на снос домов, будут взысканы с их владельцев, и ни о какой компенсации речи не идет», — подтверждает Борисенко.

Создается впечатление, что страдают только владельцы «незаконных» коттеджей, но это не совсем так. Правоохранительные органы принимают меры и по отношению к тем, кто выдавал разрешения на строительство в водоохранных зонах, а также в лесах Гослесфонда. По словам Митволя, уголовные дела против чиновников возбуждаются в основном по ст. 286 УК РФ «Превышение должностных полномочий», и по нескольким уголовным делам уже вынесены судебные приговоры.

Наказание чиновника в этом случае не облегчает долю пострадавшего владельца коттеджа. Хотя юристов это удивляет. «Меня как юриста интересует вопрос, почему не идет речи о выплате компенсации владельцам коттеджей со стороны государства? Ведь если документы собственника формально в порядке, то виноват чиновник, выдавший разрешение на строительство, а так как он является должностным лицом, т.е. это действия власти, в соответствии со ст. 1069 Гражданского кодекса РФ она должна компенсировать причиненный ущерб», — говорит Георгиев.

Борисенко согласен с тем, что юридически такая возможность существует и даже используется, например, в случаях, когда человек, незаконно арестованный правоохранительными органами, но признанный в дальнейшем судом невиновным, получает компенсацию, или когда речь идет о пострадавших от незаконных действий таможни, но в строительной практике такого прецедента пока не было. «Чиновники в таких случаях стараются всячески затянуть процесс выплаты компенсации, используя бюрократический аппарат», — констатирует Орлов.

Трудное решение

Так покупать или нет? Каждый случай строго индивидуален, и единого алгоритма не существует. Недвижимость у водоема — это не абсолютное табу. Важно, чтобы застройщик выполнил все необходимые технические условия, чтобы был соблюден порядок согласований, а строительство велось в соответствии с выданными разрешениями и ограничениями. И если все требования выполнены, наслаждаться шелестом волн можно будет на совершенно законных основаниях. Надеяться на «авось» бессмысленно. Даже если ваш незаконно построенный дом у воды каким-то сказочным образом избежит печальной участи своих собратьев из «Екатерининских валов», «жизнь на вулкане» вам все равно обеспечена. Помимо сноса «по суду» у драгоценного коттеджа есть возможность быть унесенным весенним паводком. И это суровая действительность!

Дело в том, что, по существующим нормам, водоемы рекомендуется регулярно очищать. Например, чистка русла Москвы-реки методом пуска воды в последний раз производилась в 1998 году. В наступающем сезоне повторение вполне реально. Решение о промывке принимается коллегиально — противопаводковыми комиссиями Москвы и Московской области с участием представителей МПР России, Росводресурсов, ФГУП «Канал им. Москвы», предприятия «Мосводоканал» и др. — после получения прогноза Росгидромета о притоке воды в водохранилища на март-апрель. Руководствуются при этом в основном толщиной снежного покрова и предполагаемым уровнем паводковых вод. Гидравлическая промывка начинается с пуска воды из Москворецких водохранилищ (Рузское, Озернинское, Можайское, Истринское) до Рублевской плотины. Затем она открывается, и промывка русла реки продолжается уже в черте города. «Росприроднадзор не может единолично принять такое решение, но мы будем настаивать», — заявил ВL Олег Митволь.

 

Адрес редакции, учредителя и издателя

Москва, улица Станиславского, дом 10
Телефон/факс (495) 980-7113; Интернет: www.building.su; e-mail:

© Building. Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100