Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№7 Декабрь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

И стол, и дом


Журнал Building Life №2

Рассказывая об очередном строящемся коттеджном поселке, девелоперы и риэлтеры считают хорошим тоном к описанию красот местности, перечислению инженерных «благ» и списку используемых строительных материалов добавить заманчивое «развитая инфраструктура»…

Проектируемые, строящиеся, уже построенные и заселенные поселки окружили Москву и взяли ее в плотное «коттеджное» кольцо, которое четко делится на 2 части — западную и восточную. И если восток — это в основном земли, отданные под застройку эконом-класса, то западное «полушарие» — признанный бизнес-класс и элитные поселения, об инфраструктуре которых и пойдет речь.

Рублевка, Новая Рига, Дмитровка, Калуга… Именно эти названия звучат из уст желающих приобрести загородный дом. Они же фигурируют в речи девелоперов и риэлтеров, предлагающих такие дома на продажу. А что там с инфраструктурой?

По словам Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, на данный момент инфраструктура просто не успевает за коттеджным строительством, и ее ощутимо не хватает практически на всех направлениях. За одним лишь исключением — Рублево-Успенским шоссе.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, уверена, что по Рублево-Успенскому шоссе (небезызвестные «Жуковка», «Горки-2», «Николина Гора») инфраструктура настолько хорошо развита — от школ до бутиков и казино, что не имеет смысла «насаждать» ее непосредственно в поселке. Тем более при остром дефиците земли на этом шоссе рентабельнее использовать ее все-таки под коттеджную застройку. Именно поэтому, уточняет Марина Маркарова, большинство новых поселков на Рублевке предполагают минимальную инфраструктуру, включающую лишь необходимые социально-бытовые объекты, такие как паркинг, небольшие детские и спортивные площадки, эксплуатационные службы и, конечно же, охрану. Новым предложением на Рублевке в ближайшее время станет английская школа в поселке Park Vill. По словам Олега Пучкова, руководителя направления элитной недвижимости группы компаний «ПИК», она будет первым московским учебным заведением, которое как по внешнему облику, так и по программе является аналогом британской школы.

На новорижском направлении ситуация диаметрально противоположная — несмотря на рекордное количество построенных и запланированных поселков, здесь пока очень бедная инфраструктура. Именно поэтому при строительстве коттеджных поселков девелоперы планируют более развитую инфраструктуру, включающую, как правило, следующий набор объектов: паркинг, детские и спортивные площадки, торговый комплекс или магазин, административный центр, спортивный комплекс или спортзал, медицинский пункт, эксплуатационные службы и охрану.

Вместе с тем, для Новой Риги характерно создание единых инфраструктурных центров, рассчитанных на обслуживание нескольких расположенных рядом поселков. Один из наиболее интересных проектов — крупнейший в Подмосковье торгово-развлекательный комплекс «Павлово Подворье» (14-й км Новорижского шоссе, площадь — 15 га, 40 000 кв. м арендных площадей). По мнению Тимура Сайфутдинова, заместителя генерального директора компании «Терра-недвижимость», новый масштабный центр отдыха и шопинга позволит многим застройщикам, не обременяя себя строительством внутренней инфраструктуры, выводить на рынок коттеджные поселки поблизости от комплекса (в радиусе 5–7 км).

Другой пример — поселок «Гринфилд» (29-й км Новорижского шоссе), в котором планируется строительство торгового и медицинского центра с услугами курьерской службы, отделением банка, прачечной-химчисткой, службой ремонта бытовой техники, а также спортивно-оздоровительного комплекса с фитнес-центром, солярием и тренажерным залом. Всем этим богатством смогут пользоваться и жители близлежащих поселков.

По Калужскому шоссе, третьему по популярности на сегодняшний день, ситуация несколько иная — на нем расположено много пансионатов и санаториев, поэтому жители поселков могут пользоваться их инфраструктурой. Или, при желании, посетить спортивно-развлекательный комплекс на территории жилого курорта «Витро Вилладж» (38-й км Калужского шоссе, площадь — более 14 га). По словам Олега Маринина, управляющего проектом «Витро Вилладж» (ООО «Парк Групп»), рентабельность спортивно-развлекательного комплекса на территории «Витро Вилладж» при его доступности для гостей курорта несколько выше, чем при строительстве аналогичного на направлениях с хорошо развитой системой торгово-развлекательных центров.

Не секрет, что объем и разнообразие инфраструктуры, возводимой девелопером проекта, напрямую зависит не только от направления, но и от класса поселка и его размеров. Существует «прожиточный инфраструктурный минимум», который позволяет обеспечить нормальную жизнь каждой семье. Для поселков эконом-класса таким минимумом, по словам Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН — Агентство недвижимости», «являются сервисно-административные службы и охрана. Также необходимы торговая точка и пункт медицинской помощи».

В «бизнес-поселке» этот набор представлен более полно. В нем, по утверждению Ивана Воробьева, аналитика загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», должны быть как минимум детские и спортивные площадки, а также кафе (как, например, в «Берендеевке», «Лужках», «Уборах»). Если же речь идет о крупных поселках (на 200– 500 домов, как в «Резиденциях Бенилюкс», «Павлово», «Княжьем озере», «Никольской Слободае»), по мнению Наталии Курашовой, PR-директора Renaissance Realty, никаких ограничений в инфраструктуре быть вообще не должно, иначе продукт просто не будет востребован на рынке. В таких минигородах девелоперы предусматривают all inclusive: спортивные и развлекательные, медицинские и косметические, бытовые и административные сооружения.

Элитные коттеджные поселки нередко имеют в инфраструктуре не только бизнес- и фитнес-центры («Гринфилд»), гостиницы и медцентры, но и собственные яхт-клубы с эллингами и пляжи с протяженными береговыми линиями («Лазурный берег», 25-й км Дмитровского шоссе), гольф-пространство, озера и водопады (Agalarov Estate, 24-й км Новорижского шоссе), конные и пешеходные маршруты.

По словам Марины Маркаровой, несмотря на то, что конкретных заявок от клиентов не поступает, наличие в поселке развитой инфраструктуры, безусловно, увеличивает интерес к объекту. А некоторые девелоперы в стремлении выделиться организуют в своих поселках нестандартную инфраструктуру. Чаще всего это что-то имеющее отношение к спорту и хобби или предназначенное для детей. Например, вертолетные площадки (поселки «Истринский залив», 50-й км Новорижского шоссе; «Московское море», 107-й км Ленинградского шоссе; «Долина Имений», 100-й км Киевского шоссе), стрелково-стендовый комплекс («Московское море», Agalarov Estate), фитнестрассы и площадки для пейнтбола («Резиденции Бенилюкс», 17-й км Новорижского шоссе). Другой вариант, как отмечает Марина Кислицкая, управляющий партнер УК «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент», — «крестьянский дворик» для детей, где они смогут сами покормить козочек, курочек, свинок, или театральная студия («Резиденции Бенилюкс»). Так, желание выделить свой проект из числа остальных приводит к появлению аквапарков, конеферм, картингов и т.п.

Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость», обращает внимание на то, что для хороших условий жизни и отдыха в поселке необходима нормальная рекреационная зона — это может быть искусственно созданная прогулочная территория, настоящий парк внутри поселка или облагороженный и взятый в аренду участок леса. Правда, зачастую из-за экономии территории девелоперы не считают нужным организовывать такие общественные территории. Поэтому сегодня парк в коттеджном поселке выходит в разряд уникальных и, возможно, именно поэтому очень востребованных элементов инфраструктуры. Наверное, именно об этом думали создатели проекта «Новые Вешки». По словам Марка Гройсмана, главы российского представительства группы компаний «Савацкий», мало в каком еще поселке можно найти столь просторный, с двусторонним движением, разделенный линией зеленых насаждений бульвар (ширина — 22 м) с пешеходными тротуарами, а также целый комплекс мини-парков. В поселке «Княжье озеро» строится большой парк из 4 переменных садов. Рабочее название парка — «Смена времен» — отражает его концепцию: каждая зона представляет определенную эпоху — Средневековье, Возрождение и т.д. Парк разместится на территории более гектара, его длина составит почти 700 м.

ВЛАДИМИР ЯХОНТОВ, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ДИРЕКТОРА УПРАВЛЕНИЯ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИИ «МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ»

Не стоит забывать, что эксплуатационные платежи дают право на пользование благами сервиса. И чем выше сумма, тем больший набор услуг можно получить. На эксплуатационных расходах сэкономить можно, но лучше этого не делать. Покупатели недвижимости в коттеджных поселках обычно не экономят на хороших ресторанах, мебели или одежде. Значит, и качество обслуживания жилья для таких клиентов должно быть соответствующим. Более того, я считаю, что чем ниже стоимость эксплуатационных расходов, тем хуже поселок. Это может означать, что у жителя зимой могут быть проблемы с передвижением, поскольку снег здесь чистят не каждый день, а только по мере выпадения. И комфортным такое проживание вряд ли можно назвать.

Сверхприбылей в обслуживании объектов инфраструктуры нет, чаще всего этот бизнес даже является убыточным.

Но за ним — будущее. Ведь в скором времени люди будут выбирать не только жилье, но и набор сервисов.

Конечно же, такие роскошества возможны лишь в крупных поселках, т.к. содержание их затратно для жителей загородного комплекса — в основном инфраструктура, как известно, работает лишь на самоподдержание, а не на окупаемость.

Владимир Чулюков, креативный директор ТРК «Павлово Подворье», отмечает, что содержание инфраструктуры ложится, как правило, на плечи жителей поселка. При этом размер платежей напрямую зависит от перечня предоставляемых услуг. Например, обслуживать бассейн или конюшню значительно дороже, чем клуб любителей шахмат. И универсального способа финансирования внутренней инфраструктуры не существует. Какие-то поселки включают содержание в ежемесячные платежи. Другие стараются окупать построенное за счет арендаторов помещений. Это непросто, поэтому решение о создании каждого объекта внутренней инфраструктуры напрямую зависит от количества домов в поселке и общего числа жителей. При небольшой численности последних невыгодно строить даже ресторан. Ведь в таком случае он должен быть ориентирован на сторонних гостей, что для элитного закрытого поселка неприемлемо. Другое дело — крупные поселки. Например, «Княжье озеро».

По словам Ирины Мошевой, директора по маркетингу и PR этого коттеджного поселка, в «Княжьем озере» уже построено 300 домов и еще столько же будет возведено до 2008 года. В среднем в доме проживает семья из 4 человек и 2 человека прислуги, на выходные численность обитателей поселка увеличивается на 40–50% за счет гостей. Таким образом, в «Княжьем озере» порядка 6000 потребителей, которые будут пользоваться объектами инфраструктуры. Согласно расчетам специалистов, этого достаточно, чтобы обеспечить окупаемость объектов инфраструктуры. И тем не менее, все торгово-развлекательно-оздоровительные объекты в поселке рассчитаны и на «внешних» потребителей.

Если говорить о платежах, по данным аналитиков Penny Lane Realty, содержание типового набора объектов инфраструктуры жителям поселков эконом-класса обходится примерно в $150–300 в месяц, бизнес-класса — $300– 600, а элит-класса — от $600 и выше (суммы ежемесячных платежей в этом секторе доходят до $1500). При этом, по словам Александра Рыкова, ежемесячные платежи владельцев загородных домов, как правило, четко прописаны в договоре, заключаемом при покупке объекта недвижимости. В эту сумму, рассчитываемую из общей площади участка или дома, в большинстве случаев включена стоимость услуг профессиональной охраны, содержания общественных территорий, вывоза мусора и снега, дежурства газовой службы, электриков и сантехников. Сюда же входит содержание общественных зон, пляжей, спортивных площадок. Отдельно оплачиваются коммунальные услуги: газ, электричество, водопровод, канализация, телефон, а также использование Интернета. Элементы остальной инфраструктуры (рестораны, бары, фитнес-центры, салоны красоты и т.д.) обычно позиционируются как самоокупаемые объекты, а значит, оплачиваются «по мере посещения».

Слова риэлтеров подтверждают и девелоперы. По словам Олега Маринина, в «Витро Вилладж» ежемесячная плата за коммуникации, охрану поселка, уборку территории, услуги room service составит $100–300 (в зависимости от площади апартаментов). При этом спортивно-развлекательный комплекс на территории курорта, по словам Маринина, не станет обременительным для жителей, так как его окупаемость будет складываться из расчета на внешних клиентов.

Другой вариант — «Павлово». По словам Тимура Сайфутдинова, в рамках этого проекта выбрана оптимальная стратегия. Создается небольшая внутренняя инфраструктура, содержание которой обходится жителям в $300 в месяц, и хорошо развитая социальная инфраструктура вне поселка («Павлово Подворье»), не требующая затрат от жителей. Как правило, если в поселке или рядом с ним создается крупный торгово-развлекательный центр, рассчитанный также на привлечение сторонних посетителей, жители поселка получают льготы. Для них обязательно разрабатывается специальная система скидок и клубных карт. Одновременно для сторонних посетителей, как правило, предусмотрено создание отдельного въезда и паркинга. Так, в «Княжьем озере», по словам Ирины Мошевой, где достаточно многие объекты инфраструктуры рассчитаны на внешних потребителей (школа и детсад, торговый, спортивный, развлекательный комплексы, гостиница, автомойка), для жителей поселка предусмотрена общая накопительная карта скидок, которая выдается только жителям поселка и действует почти для всех объектов инфраструктуры. Их содержание не ложится платежами на жителей. А поскольку концепция этих объектов заключается в самоокупаемости и рассчитана как отдельно существующий бизнес, они вполне рентабельны, так как поселок большой.

ИВАН ШУЛЬКОВ, РУКОВОДИТЕЛЬ ДЕПАРТАМЕНТА ИНВЕСТИЦИОННОГО КОНСАЛТИНГА КОМПАНИИ «УСАДЬБА»

КОГДА ЖДАТЬ?

По нашим прогнозам, развитие инфраструктуры на различных шоссе будет разным. Рублево-Успенское шоссе. Инфраструктура по этому направлению активно функционирует уже несколько лет и будет продолжать развиваться как внутри крупных загородных комплексов (Park Vill, «Жуковка»), так и совершенно отдельно от них (торговоделовой центр «Усово-Сити», проект компании «ОПК» между поселками «Горки-2» и «Успенское»).

Новорижское шоссе будет прирастать исключительно за счет инфраструктуры крупных загородных комплексов («Никольская Слобода», «Княжье озеро», «Павлово Подворье», «Резиденции Бенилюкс», «РублевоАрхангельское», Agalarov Estate). Функционирование первой полноценной инфраструктуры — не ранее чем через 2 года. Поскольку крупные загородные комплексы на Новой Риге будут самодостаточны, вряд ли стоит ожидать в ближайшем будущем активного строительства здесь коммерческой недвижимости отдельно от них.

На Калужском шоссе на данный момент не ведутся крупные проекты с количеством домовладений свыше 100. Вероятное развитие может быть за счет крупного проекта компании «ИНКОМ» на территории совхоза «Коммунарка». Появления здесь полномасштабной инфраструктуры стоит ожидать не ранее чем через 5 лет.

На Киевском шоссе появление действующей инфраструктуры вполне вероятно в составе крупных загородных комплексов (27 км от МКАД, 200 га, «Открытые инвестиции»; 8 км от МКАД, 250 га, Ciputra Group), но не ранее чем через 3–4 года.

 

Адрес редакции, учредителя и издателя

Москва, улица Станиславского, дом 10
Телефон/факс (495) 980-7113; Интернет: www.building.su; e-mail:

© Building. Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100