Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№7 Декабрь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

Над всей Испанией безоблачное небо


Журнал Building Life №2

Испания считается третьей страной в мире по доходам, получаемым от вложений в недвижимость. Так что если есть желание купить домик или квартиру в одной из самых красивых стран мира с богатой культурой и историей и при этом быть уверенным в том, что вложенные деньги приумножатся, то приобретать недвижимость стоит именно в Испании. Достаточно сказать, что все богатые и успешные люди считают обязательным иметь дом на испанском побережье. Рассмотрев плюсы и не найдя ни одного минуса во владении недвижимостью в Испании, понимаешь, что ее приобретение — это как воплотить детскую мечту о сказке.

В Испании иностранцам разрешено почти все: покупать частную и коммерческую недвижимость, приобретать землю под застройку и организовывать свой бизнес. По опыту риэлтерской компании Ispan Invest, покупаемая в Испании недвижимость разделяется на три категории. Первая — та, которая была популярна у россиян и во всем мире лет десять назад, то есть виллы на Коста Бланка, дешевое жилье в Торревьехе и Коста Брава. Вторая категория — еще строящиеся или только-только построенные новейшие дома в Коста дель Соль. На берегу они уже не помещаются, зато, находясь на равнинах, расположены в непосредственной близости от полей для гольфа. И наконец, еще одна категория — жилье в дорогих городах, например в Мадриде и Барселоне.

«Золотая» морская миля

Виллы на побережье, которые состоятельные люди скупали в начале 90-х годов, до сих пор обильно представлены на рынке недвижимости. С одной стороны, спрос на эти дома проверен временем, а вид из окна и близость к морю говорят сами за себя. С другой — эти виллы были построены лет 10–15 назад и, в известном смысле, устарели. Большинство предложений о продаже дома на побережье являются вторичным рынком. Хорошо это или плохо, каждый покупатель волен решать сам. Немало предложений и от риэлтеров, которые продают недвижимость на стадии строительства или в момент сдачи дома. Именно в этих домах сейчас селятся продвинутые европейцы и испанцы: таков основной аргумент агентств, продающих новостройки. В первую очередь речь идет о Коста дель Соль на самом юге Испании — «золотая миля» на средиземноморском берегу Андалусии покрыта шикарными пляжами, дорогими отелями, тенистыми парками и островами современной урбанизации. Большой плюс в пользу выбора именно строящейся недвижимости заключается в том, что в Испании принято сдавать жилье под ключ: с отделкой и обстановкой, пригодной для заселения, — в кухне встроена вся необходимая бытовая техника и установлены шкафы, в ванной комнате все готово к использованию.

Тайны мадридского двора

Собственная недвижимость в городах — это, в первую очередь, хорошее вложение денег, а во-вторых, возможность жить в своей квартире, если в этом есть необходимость: например, если собственник работает в Испании или учится в одном из университетов. В этом случае отпадает необходимость тратиться на отели и аренду квартир. А в то время года, когда жилье пустует, его можно сдавать и получать стабильный и высокий доход.

Однако стоимость «входного билета» на рынок недвижимости крупных городов Испании достаточно высока: по итогам 2005 года Мадрид является третьей европейской столицей по стоимости квадратного метра после Лондона и Парижа. Из-за недостатка места практически ничего не строится, но даже на вторичном рынке стоимость «квадрата» составляет сейчас 3000–8000 евро. Понятие «элитное жилье» в Мадриде применяется к пригородным коттеджным поселкам, из которых самые престижные — это Позуэло и Моралеха, в которых живут Дэвид и Виктория Бекхэм, бывшие испанские политики и элита бизнеса.

Ветряные мельницы на продажу

По логике вещей, выбор недвижимости, в том числе и в Испании, зависит от двух факторов: цели приобретения и финансовых возможностей. Покупая дома и квартиры в Испании, россияне обычно рассматривают будущее приобретение как место сезонного отдыха, как место постоянного проживания или как способ выгодно вложить деньги для получения высокого дохода. И если место отдыха или проживания каждый выбирает для себя сам, то для получения дохода покупать стоит современную недвижимость в престижных районах, цена которой постоянно растет.

Первая береговая линия в Испании была застроена несколько десятилетий назад, и, по меркам рынка, недвижимость здесь давно устарела. В этих домах на самом берегу Средиземного моря хорошо отдыхать и жить. Но такое жилье не отвечает современным требованиям качества и престижа, а потому не может рассматриваться как выгодное вложение капитала.

После того, как до Испании добралась волна интереса к гольфу, который совсем недавно стал повальным увлечением, «круто» считается жить не на берегу моря, а где-нибудь в поселке в непосредственной близости от своего гольф-клуба. Вокруг большинства из них сейчас строится жилье. Считается, что для игры в гольф не важны ни талант, ни профессиональные навыки. Главное — быть своим в компании. Гольф — это культура общения, а ходитьпо полю с клюшкой могут и малые дети, и престарелые бабульки.

Ценовая коррида

Цены на недвижимость в Испании неуклонно растут. Процентные показатели различны: средний находится в пределах 15–17%, однако в самых престижных районах на элитную недвижимость на берегу Средиземного моря цены растут до 40% в год. На Коста Браве в пригороде Барселоны квадратный метр жилья сейчас стоит в среднем 1964 евро. В наиболее популярной у россиян Торревьехе за квадратный метр жилплощади платят 1092 евро. В Андалусии средняя цена на жилье эконом-класса — 1145 евро. Стоимость элитной недвижимости в Марбелье и на «золотой миле» увеличивается в разы. А в коттеджном поселке Позуэло под Мадридом цена квадратного метра может достигать 9000 евро. Наиболее экономичным вариантом является небольшая студия, состоящая из кухни и гостиной.

Если ее площадь не превышает 30 кв. м, то на Коста Брава вполне реально найти вариант за 100 000 евро. В более дешевых районах при желании можно уложиться в 60 000–70 000 евро. Следующей ступенью являются апартаменты с тремя-четырьмя спальнями, холлом, гостиной, кухней и несколькими санузлами. В дешевом районе Коста Бланка за однокомнатную квартиру могут попросить около 100 000 евро. Ценовой «разбег» на многокомнатные апартаменты составляет от 130 000 до 350 000 евро в пригороде Барселоны.

Состоятельные россияне для регулярного отдыха в Испании покупают виллы, коттеджи или бунгало. Двухэтажный дом площадью 300 кв. м с участком до 600 кв. м, на котором расположены гараж, сауна и бассейн, может стоить от 600 000 евро. Естественно, что на цену влияют любые факторы — от современности дома и престижности района до близости к морю и сговорчивости продавца. Элитной может считаться вилла площадью более 500 кв. м, расположенная на участке около 2000 кв. м. Такая недвижимость стоит 2,5 млн евро и больше.

Предела у цен почти нет. Если фантазия богатая, а банковский счет безграничен, за 10 млн евро можно позволить себе замок XII века на Коста Бланка. Площадь такого здания может быть свыше 4500 кв. м, а принадлежащая ему территория — до 80 га.

Номерок на руке

Первое, что риэлтеры советуют сделать россиянам, — оформить идентификационный номер иностранца. Подписать договор куплипродажи недвижимости можно и без него, но большинству банков он нужен для открытия счета иностранному лицу. Кроме того, без идентификационного номера невозможно оформить ипотечный кредит и платить налоги на недвижимость.

Процесс оформления покупки недвижимости начинается с внесения покупателем задатка. Обычно величина его составляет 3000–6000 евро за квартиру и до 30 000 евро за индивидуальный дом. После этого выбранная недвижимость резервируется компанией-продавцом за клиентом и снимается с продажи. Далее, если объект уже построен и сдан, в течение последующих одногодвух месяцев покупатель должен выплатить продавцу полную его стоимость минус сумма задатка. Если недвижимость покупается на стадии строительства, то в течение месяца после внесения залога покупатель оплачивает 10–20%, а на оставшуюся сумму составляется график платежей до конца строительства.

Когда жилье готово, необходимо оформить его в вашу собственность, подписав договор купли-продажи (этот документ называется эскритура). Эскритура подписывается у испанского нотариуса, который несет ответственность за проверку всех документов, предоставляемых продавцом. В момент подписания эскритуры продавец передает покупателю ключи, и тот становится полноправным владельцем недвижимости. После этого договор регистрируется в муниципальных органах власти в регистре собственности, из которого любой может узнать полную информацию о владельце каждого дома или квартиры. Процесс регистрации занимает до трех месяцев. Но это уже лишь бюрократическая формальность.

Испания в кредит

Покупая недвижимость в Испании, иностранцы имеют право на ипотечный кредит на сумму до 80% стоимости дома или квартиры. Для его получения достаточно предъявить паспорт, справку о доходах на русском языке, переведенную на испанский или английский, а также данные о личной собственности в России. Испанские условия ипотечного кредитования — одни из самых гуманных в мире: деньги можно получить на срок до 25 лет при 3–4% годовых. Если доходы покупателя выше 3000 евро в месяц, у испанского банка, скорее всего, не будет оснований отказать в кредите.

Даже если покупатель готов выплатить всю требуемую сумму сразу, в некоторых случаях выгоднее взять кредит. По испанским законам, недвижимость, обремененная ипотекой, освобождается от налогов до полной выплаты кредита. Таким образом, если ежегодная выплата банку кредитных процентов получается ниже испанских налогов на недвижимость, многие покупатели обращаются к банкам с целью экономии собственных средств.

Владеешь — плати

По сравнению с налоговыми ставками во Франции и Италии налоги в Испании могут показаться невысокими. Для ясности их можно разделить на две группы: те, что платятся при покупке жилья, и те, которыми облагается владение им.

Покупатель платит четыре налога: НДС (7% за покупку новой недвижимости или 16% в случае приобретения вторичного жилья или земли под застройку), налог на оформление юридических актов (1%), оплата нотариуса (ориентировочно 1%, зависит от суммы покупки, зависимость нелинейная и рассчитывается по специальной таблице) и регистра собственности (тоже считается по таблице, но суммы там минимальные: например, при покупке жилья стоимостью в 300 000 евро за регистр нужно заплатить 173 евро). Отметим, что если недвижимость приобретается через агентство, то оно должно взять на себя расходы по оформлению документов.

Фиксированных налоговых ставок за владение недвижимостью нет, так как налоги рассчитываются по сложным таблицам. Тем не менее, россияне должны платить три налога: один местный и два общенациональных. Имеются законные схемы снижения выплат по двум национальным налогам. В среднем владельцы недвижимости в Испании платят 0,3–0,5% от ее стоимости.

Из-за того, что все проценты высчитываются от суммы сделки, указанной в договоре, нередко покупатель и продавец договариваются о том, что указанная в контракте сумма будет ниже реальной. Таким образом, каждый получит и заплатит, как и собирались, но сумма налогов будет чуть меньше. Правда, заниженная цена может негативно сказаться на продаже недвижимости в том случае, если возникнет такая необходимость.

За себя и за сад

Коммунальные услуги бывают двух видов: индивидуальные и общественные. К первым относятся обычная плата за использованные газ, свет и воду. Вторую часть коммунальных услуг оплачивают только обитатели жилых комплексов и многоквартирных домов. Эти расходы на поддержание жилья включают в себя плату за уборку территории, уход за садом, чистку бассейнов, вывоз мусора и т.д. В зависимости от занимаемой площади и количества предоставляемых услуг коммунальные затраты составляют от 40 до 300 евро в месяц. Если на территории жилого комплекса есть только сад и бассейн, плата вряд ли будет превышать 100 евро. Если жильцы пользуются тренажерным залом, SPA-центром и сауной, то ежемесячная стоимость услуг возрастает до 300 евро.

Надолго, но не навсегда

Россиянин — собственник жилья в Испании и его ближайшие родственники для легального длительного пребывания в стране могут попросить мультивизу на 180 дней или другие долгосрочные визы, позволяющие несколько месяцев законно проживать в Испании. При наличии таких виз гражданин России не может устраиваться на работу, но на легальных основаниях имеет право использовать свою собственность для получения прибыли. Иностранные граждане также имеют право открыть в Испании собственный бизнес.

Если россиянин учится или работает в Испании, по закону он получает вид на жительство на срок действия контракта. Со скрипом выдавая вид на жительство иностранцам, испанские власти защищают свой рынок труда. Поэтому если просить вид на жительство без права работы и документально подтвердить наличие достаточных средств для проживания в Испании без нее, то владение недвижимостью, особенно не самой дешевой, серьезно повышает шансы на его получение. Услуги адвоката, оформляющего соответствующие документы, составляют около 300 евро.

Купил — заработай

Самый распространенный способ получения прибыли — сдача собственного жилья в аренду. Это выгодно даже в то время, пока идет выплата кредита, так как кредитная ставка значительно меньше тех денег, которые собственник получит от арендатора. Так, приблизительная стоимость аренды однокомнатной квартиры — около 200 евро в неделю. В фешенебельных районах крупных городов аренда апартаментов с одной спальней может достигать 1400 евро в неделю. За приличную виллу на побережье можно просить от 50 000 евро в месяц.

На перепродаже жилья также можно неплохо заработать. Стоимость недвижимости постоянно растет, и, даже простаивая, дом может приносить своему хозяину около 20% годовых. Перепродажа особенно выгодна, если совершить покупку в момент строительства, так как готовый дом сразу становится дороже процентов на 30. Отметим, что у России с Испанией подписан договор о защите от двойного налогообложения. Таким образом, сдавая в Испании свою недвижимость в аренду, россиянам выгоднее указать эти данные в российской налоговой декларации, чтобы заплатить всего 13%.

По ряду причин консультанты из фирмы Ispan Invest рекомендуют покупать недвижимость как физическим лицам. В редких случаях ее выгодно записать на имя испанской компании. Но вот чего консалтинговые фирмы точно не советуют делать, так это покупать недвижимость на оффшорные компании. С испанскими законами выгоды от оффшора извлечь не удастся, так как налоги на все операции будут высоченными.

 

Адрес редакции, учредителя и издателя

Москва, улица Станиславского, дом 10
Телефон/факс (495) 980-7113; Интернет: www.building.su; e-mail:

© Building. Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100