Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

В ожидании «дачной амнистии»


Журнал Building Life №3

Волнения, захлестнувшие владельцев садовых участков в конце дачного сезона прошлого года, подходят к концу. 24 марта в Госдуме прошел первое чтение законопроект, упрощающий оформление гражданами объектов недвижимости и прозванный в народе "дачной амнистией". Сами законотворцы и федеральные чиновники уверены, что документ будет принят в ближайшие месяцы и уже летом этого года вступит в силу.

Масштабы проблемы с оформлением в собственность дач и садовых участков можно оценить по следующим цифрам: по данным председателя Комитета Госдумы по аграрным вопросам Геннадия Кулика, в России не поставлено на государственный учет более 20 млн садовых и огородных участков, 16,6 млн приусадебных хозяйств, а также около 600 000 дач. При этом в большинстве случаев собственность на землю оформлена в бессрочное пользование, которое отменено новым Земельным кодексом. Еще одна проблема появилась с принятием закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», вступившего в силу 30 января 1998 года. Люди, ставшие землевладельцами до появления данного закона, получали свидетельства о собственности старого образца – бумаги розового или голубого цвета, созданные креативным мышлением местных чиновников. Однако с введением нового Земельного кодекса все эти документы стали недействительными, а значит, они не дают возможности оформить право собственности в Единой государственной регистрационной палате (ЕГРП).

С не менее важной проблемой столкнулись члены дачных кооперативов, где землеотводы выделены в общую собственность товарищества. Дело в том, что до января текущего года все землевладельцы, являющиеся юридическими лицами, должны были определиться, будут они собственниками или арендаторами участка. Следовательно, если земля выделялась на весь кооператив в бессрочное пользование, то члены дачных товариществ тоже подпали под данный пункт закона и не могут приватизировать свой участок.

Сложно и дорого

Однако штрафных санкций за пользование незарегистрированной землей не предусмотрено, а процедура приватизации далека от совершенства. В результате очень немногие владельцы коттеджей и скромных дачных домиков занялись оформлением собственности: для одних это оказалось сложно, для других – еще и дорого. Единственная категория, которой пришлось пройти этот путь, – граждане, совершавшие в этот период какие-либо операции с участком: продажу, дарение – то, что сегодня невозможно сделать без приватизации (исключение составляет лишь передача земли по наследству).

Действующий сегодня порядок таков. Начинается приватизация с межевых работ. Для этого нужно вызвать специалистов землеустроительной компании, которые произведут съемку, оформят межевое дело, после чего данные об участке будут занесены в земельный кадастр. Если на участке построен дом, то его обмер должны произвести представители БТИ. После кадастрового учета можно направляться в Регистрационную палату и оформлять права на участок.

Общая стоимость оформления небольшого участка в Подмосковье составляет 20 000– 100 000 рублей; если его размер превышает 10 соток, цена может вырасти до 170 000 рублей. В эту сумму входит ставка земельного налога, оценка участка, плата за кадастровые услуги и выдачу справки БТИ. Однако основные затраты приходятся на межевание: ведь ни единых тарифов, ни острой конкуренции среди кадастровых компаний нет. В Подмосковье эти услуги стоят $300–2500. При этом землеустроителям все равно, сколько земли обмерять – 6 или 15 соток. В результате нередки случаи, когда цена оформления в несколько раз превышает стоимость самого участка. А если помножить деньги на время, то становится понятным нежелание наших сограждан приватизировать участки. Оформление достаточно сложно даже для специалистов по недвижимости, не говоря уже о неподготовленных гражданах. А затянуться этот процесс может на несколько месяцев.

Президентским курсом

Первым упростить процедуру регистрации прав на недвижимость предложил российский Президент Владимир Путин в апреле прошлого года на заседании Федерального Собрания. А уже в конце лета Министерство экономического развития и торговли (МЭРТ) подготовило ряд законопроектов, касающихся «дачной амнистии». Можно предположить, что и дальнейшие процедуры проект закона пройдет достаточно оперативно. Например, по предположению депутатов, второе чтение состоится уже середине апреля. Притом, что многие проекты ждут своей очереди между чтениями месяцами. Кроме популярности этих нововведений у народа, существует и еще один плюс для государства. Регистрация всех земельных участков в ЕГРП создает базу для того, чтобы внести ясность в определение собственника той или иной земли, а следовательно, в вопросы налогообложения.

Нынешние поправки решают часть вопросов, касающихся оформления прав граждан на объекты недвижимости. Например, в действующем законе нет правил приватизации в индивидуальном порядке. Вследствие чего решение «казнить или помиловать» зависит лишь от муниципальных чиновников.

Рассматриваемый законопроект устанавливает лишь два основания для отказа в приватизации: если представлен неполный перечень документов или если участок запрещен к приватизации (для участков, расположенных, например, в природоохранной зоне). Впрочем, и у Росприроднадзора работы может поубавиться. Дело в том, что многие дачники стали нарушителями природоохранного законодательства поневоле: после увеличения водоохранной зоны с 50 до 100 м в ее пределах оказалась часть давно застроенных участков. Глава Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников обещает, что теперь граждане получат право зарегистрировать собственность и на эти участки. «Люди не должны страдать из-за того, что государство меняет правила игры», – объясняет чиновник.

Помимо этого, поправки предусматривают уменьшение срока процедуры регистрации с месяца до двух недель. «Садовые участки не требуют такого тщательного и подробного рассмотрения, как, например, заводы или другие крупные объекты», – говорит Павел Крашенинников.

Еще одно нововведение коснется согласований с архитекторами. Действующий закон требует для приватизации уточнить генплан. «Как правило, нужно принести выкопировку из генплана, заверенную архитектором, – добавляет замминистра МЭРТ Андрей Шаронов. – Количество экспертиз и согласований четко не установлено, однако обойти необходимо 5–10 инстанций». Стоимость услуг коммерческих компаний по согласованию и уточнению генплана начинается от $5000. Согласно законопроекту, уточнения плана застройки для граждан не требуется.

Решится вопроси с садовыми товариществами. Проект устанавливает, что если участок предоставлен кооперативу в общее пользование, то на его членов также распространяется право бесплатного получения земли. Для этого необходимо положительное решение руководства кооператива и согласование границ участка с соседями.

Местные чиновники смогут регистрировать право собственности по старым свидетельствам, а также различным «дефектным» документам. По словам Шаронова, нередко встречаются документы без указания права или с указанием одновременно нескольких прав собственности на участок. «По законопроекту, при таких “дефектах” также можно будет регистрировать право собственности, что существенно сократит количество обращений в суд», – уверен чиновник.

Главное – не взять лишнего

Большинство участков были предоставлены гражданам без надлежащих кадастровых работ или с проведением их некачественно. В результате нередко площадь и границы участков, указанные в документах, не соответствуют фактическому положению, что служит основанием для отказа в регистрации в органах местного управления. Законопроект разрешает регистрацию прав на участок в сложившихся границах. Здесь будет два ограничения. Первое – из излишка нельзя образовать самостоятельный участок, а второе – смещенные границы должны быть согласованы с соседями. По словам Шаронова, процедура согласования также будет проходить в установленном порядке, чтобы на ней не отражались плохие отношения с соседями.

Еще одна задача, решаемая законопроектом, – упрощение оформления прав на индивидуальные жилые дома, построенные без разрешения. Проще говоря – на самострой. Не путать с замозахватом: первый предполагает незаконное строительство на собственном участке, второй – незаконное владение землей. Заметим, что для дач и садовых товариществ проблема с самостроем уже решена Градостроительным кодексом. Если дачное сооружение возведено без разрешения на строительство, то необходимо вызвать обмерщиков БТИ и составить на него техпаспорт, после чего его можно зарегистрировать. Для ет и еще один плюс для государства. Регистрация всех земельных участков в ЕГРП создает базу для того, чтобы внести ясность в определение собственника той или иной земли, а следовательно, в вопросы налогообложения. Нынешние поправки решают часть вопросов, касающихся оформления прав граждан на объекты недвижимости. Например, в действующем законе нет правил приватизации в индивидуальном порядке. Вследствие чего решение «казнить или помиловать» зависит лишь от муниципальных чиновников. Рассматриваемый законопроект устанавливает лишь два основания для отказа в приватизации: если представлен неполный перечень документов или если участок запрещен к приватизации (для участков, расположенных, например, в природоохранной зоне). Впрочем, и у Росприроднадзора работы может поубавиться. Дело в том, что многие дачники стали нарушителями природоохранного законодательства поневоле: после увеличения водоохранной зоны с 50 до 100 м в ее пределах оказалась часть давно застроенных участков. Глава Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников обещает, что теперь граждане получат право зарегистрировать собственность и на эти участки. «Люди не должны страдать из-за того, что государство меняет правила игры», – объясняет чиновник.

Помимо этого, поправки предусматривают уменьшение срока процедуры регистрации с месяца до двух недель. «Садовые участки не требуют такого тщательного и подробного рассмотрения, как, например, заводы или другие крупные объекты», – говорит Павел Крашенинников.

Еще одно нововведение коснется согласований с архитекторами. Действующий закон требует для приватизации уточнить генплан. «Как правило, нужно принести выкопировку из генплана, заверенную архитектором, – добавляет замминистра МЭРТ Андрей Шаронов. – Количество экспертиз и согласований четко не установлено, однако обойти необходимо 5–10 инстанций». Стоимость услуг коммерческих компаний по согласованию и уточнению генплана начинается от $5000. Согласно законопроекту, уточнения плана застройки для граждан не требуется.

Решится вопроси с садовыми товариществами. Проект устанавливает, что если участок предоставлен кооперативу в общее пользование, то на его членов также распространяется право бесплатного получения земли. Для этого необходимо положительное решение руководства кооператива и согласование границ участка с соседями.

Местные чиновники смогут регистрировать право собственности по старым свидетельствам, а также различным «дефектным» документам. По словам Шаронова, нередко встречаются документы без указания права или с указанием одновременно нескольких прав собственности на участок. «По законопроекту, при таких “дефектах” также можно будет регистрировать право собственности, что существенно сократит количество обращений в суд», – уверен чиновник.

Главное – не взять лишнего

Большинство участков были предоставлены гражданам без надлежащих кадастровых работ или с проведением их некачественно. В результате нередко площадь и границы участков, указанные в документах, не соответствуют фактическому положению, что служит основанием для отказа в регистрации в органах местного управления. Законопроект разрешает регистрацию прав на участок в сложившихся границах. Здесь будет два ограничения. Первое – из излишка нельзя образовать самостоятельный участок, а второе – смещенные границы должны быть согласованы с соседями. По словам Шаронова, процедура согласования также будет проходить в установленном порядке, чтобы на ней не отражались плохие отношения с соседями.

Еще одна задача, решаемая законопроектом, – упрощение оформления прав на индивидуальные жилые дома, построенные без разрешения. Проще говоря – на самострой. Не путать с замозахватом: первый предполагает незаконное строительство на собственном участке, второй – незаконное владение землей. Заметим, что для дач и садовых товариществ проблема с самостроем уже решена Градостроительным кодексом. Если дачное сооружение возведено без разрешения на строительство, то необходимо вызвать обмерщиков БТИ и составить на него техпаспорт, после чего его можно зарегистрировать. Для ИЖС данное правило не действует. При этом, по данным МЭРТ, в настоящее время количество домов, возведенных без разрешения, составляет около 30% всего объема индивидуального жилья. По мнению юристов, узаконить постройку в судебном порядке не очень сложно, однако россияне не привыкли активно взаимодействовать с судебной системой и предпочитают идти другим путем. По словам Шаронова, документы на ввод дома в эксплуатацию граждане в большинстве случаев попросту оформляют задним числом, согласуя их с БТИ, пожарниками, архитекторами, что создает условия для коррупции среди местных чиновников. «Этот способ быст рее и дешевле законной процедуры признания прав в суде, – уверен Андрей Шаронов. – Да и при существующих объемах самовольного строительства судебная система просто не сможет справиться с поставленной задачей». Существующий законопроект предоставляет местным властям право выдавать разрешения на ввод в эксплуатацию самостроя. Причем установлен перечень оснований для отказа: нарушение градостроительного регламента, а при его отсутствии – несоблюдение при строительстве красных линий и линий регулирования застройки. Однако мера будет носить временный характер – до 2010 года. «В противном случае мы создадим стимулы строить новые дома без разрешения», – уверен замглавы МЭРТ.

Межевание станет дешевле в 3 раза

Впрочем, предложение МЭРТ об узаконивании самостроя вызвало много споров среди депутатов. Противники нововведения уверены, что оформление через суд более прозрачно, тогда как муниципальные чиновники, получив право на регистрацию самовольных построек, воспользуются им как еще одним источником доходов. Были и другие нарекания по законопроекту от депутатов. Например, по подсчетам Геннадия Кулика, для регистрации дачных участков, согласно новым по правкам необходимо получить согласие 11 различных органов и служб, на что при идеальном раскладе уйдет не меньше 28 дней, а на практике – гораздо больше. Что касается оформления ИЖС, то все эти цифры возрастут в 1,5–2 раза. По мнению независимого депутата Галины Хованской, главный недостаток этого законопроекта заключается в том,что он не удешевляет процедуру, так как не затронул проблему межевания, «съедающего» основные средства граждан при оформлении участка. «Тем не менее, этот закон нужно принимать, он сегодня просто необходим», – объяснила позицию депутатов Хованская.

Впрочем, по словам замдиректора Департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования МЭРТ Андрея Ивакина, межевание изначально не относилось к данному закону. «Это достаточно сложная проблема, для решения которой подготовлены два самостоятельных законопроекта – поправки в закон “О землеустройстве” и новый проект закона “О формировании и кадастровом учете недвижимого имущества”», – объяснил он. По оценке чиновников МЭРТ, принятие этих актов позволит снизить стоимость работ по межеванию не менее чем в три раза. Также предполагается оставить за БТИ только регистрационные функции, а обмеры передать коммерческим организациям. По прогнозам Ивакина, осенью документ будет внесен в Госдуму и уже в этом году вступит в силу.

Конечно, ожидали от «дачной амнистии» гораздо больше, чем получили на деле, а точнее, получим. Однако в любом случае по правки облегчают положение, и если вы только собираетесь начать приватизацию дачного участка, то лучше отложите эту сложную процедуру до вступления закона в силу. А вот на дешевое межевание рассчитывать не стоит. Ведь кадастровая съемка – специфический рынок, и вряд ли в скором времени на нем появится большое количество конкурентов.

Точка зрения

О данном законопроекте говорили очень много, но получилось как обычно: гора родила мышь. Дело в том, что основная цель закона не достигнута. Во-первых, процедура госрегистрации останется для обычного человека достаточно сложной. Сегодня очередь нужно занимать с 6–7 утра, при этом нет никакой гарантии, что пройдешь. При этом даже у людей с юридическим образованием получается сдать документы с 5–6-го раза. Что касается услуг посредников, то они берут от 1 до 3% стоимости объекта. То есть стоимость оформления коттеджа в московском регионе может составить $5000–6000. Второе – это стоимость землеустроительных работ. Я уверен, что изменения, предлагаемые МЭРТ, существенно не повлияют на стоимость межевания, а снижение госпошлины существенно не уменьшит общие затраты граждан на оформление объектов недвижимости. В результате серьезных финансовых и процедурных облегчений люди не получат. Исключение составят владельцы дорогих коттеджей, построенных на территории садовых и дачных товариществ, которые смогут сэкономить на проектной документации.

Денис Балакин, директор юридической компании Corpus Juris

Подписка на журнал Building Life

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100