Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

Новорижский синдром


Журнал Building Life №3

Несмотря на традиционную популярность и раскрученность Новорижского шоссе, не все участники рынка воспринимают его перспективы однозначно. Впрочем, большинство экспертов настроены оптимистично. А вот какой прогноз сбудется, покажет только время.

Земельные страсти

Новорижское шоссе пользуется особой популярностью среди покупателей загородной недвижимости: расположение неподалеку от суперпрестижного Рублево-Успенского шоссе, идеальная для современного Подмосковья транспортная доступность, отсутствие крупных предприятий и городов в непосредственной близости от трассы – все это делает новорижское направление привлекательным и для девелоперов, и для покупателей.

Но в конце прошлого года на конференции «Земля и бизнес» директор по маркетингу первого земельного супермаркета «Земли Много.ру» Инна Ехья представила присутствующим доклад, в котором описала мрачную картину грядущего краха новорижского направления и неминуемого падения цен. «Искусственно подогреваемый спрос на фоне ограниченного или дозированного предложения приводит к взвинчиванию цен не только на саму землю, но и на строящуюся на ней недвижимость», – считает г-жа Ехья. Классическим примером такого «трюка» называлась именно Новая Рига. «В данном случае спрос и предложение на рынке формируются одними и теми же фигурантами, причем, вопреки всем рыночным законам, потребитель в их число не входит, – категорична г-жа Ехья. – Будущего у подобной тактики нет. Как только “направлениефаворит” наберет критическую массу, те его потребительские преимущества, за счет акцентирования на которых росли цены, перестанут существовать. А на смену им придут отрицательные потребительские свойства: высокая плотность застройки, перенаселенность, нагрузка на экологию и коммуникации, перегруженные транспортные артерии». А это, по ее мнению, повлечет за собой отток населения и, как следствие, снижение цен на недвижимость и землю.

Много шума из ничего

Есть ли зерно истины в таких прогнозах – покажет время. Пока же г-жа Ехья остается в одиночестве – другие эксперты рынка единогласно говорят о том, что покупателям надеяться на снижение цен не стоит. Следовательно, если верить большинству, собственникам земли и недвижимости (как нынешним, так и потенциальным) резко менять планы и паковать вещички пока не стоит. На сегодняшний день реальных предпосылок для снижения цен на недвижимость и землю по новорижскому направлению нет. И если вы решили покупать коттедж по второму по популярности направлению, то делать это лучше именно сегодня. Со временем эти дома будут только дорожать. «Снижение цен на загородную недвижимость по Новорижскому шоссе в настоящий момент маловероятно, – говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. – Скорее, наоборот, цены будут продолжать расти и дальше».

Конкуренты

Появление же слухов и столь пессимистичных прогнозов касательно будущего развития этого популярного направления объясняется по-разному. Некоторые эксперты объясняют их нарастающей конкуренцией между трассами: девелоперы, реализующие свои проекты на других направлениях, заинтересованы в смещении вектора покупательской активности. Среди потенциальных конкурентов новорижского направления Т. Сайфутдинов выделяет Калужское и Дмитровское шоссе. «Калужское шоссе привлекательно с точки зрения транспортной доступности, – поясняет он. – На Дмитровском – активно развивается водная инфраструктура и уже функционирует несколько горнолыжных курортов».

Также эксперты говорят о динамичном развитии Киевского, Волоколамского, Минского и некоторых других шоссе. «Но нельзя сказать, что они могут составить значительную конкуренцию Новой Риге, – отмечает М. Маркарова. – Как уже говорилось, они уступают по транспортной доступности и ряду других показателей. В целом каждое направление достаточно индивидуально по своим параметрам и не конкурирует с остальными напрямую».

Впрочем, большинство участников рынка не видят преднамеренного «недружественного» маркетингового хода и полагают, что появление подобных заявлений – результат ошибочного анализа имеющейся информации и, как следствие, ошибочных выводов. «Я думаю, что снижение цен по новорижскому направлению нереально, – говорит директор департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Андрей Васильев. – Можно предположить, откуда появилось такое мнение. Скорее всего, оно связано с тем, что на Новой Риге сейчас активно развивается коттеджное строительство, и на рынок в прошлом году вышло большое количество новых объектов на продажу. Однако при этом спрос не отставал от предложения, он всегда был довольно высок и, подогреваемый активной рекламой застройщиков и девелоперов, в прошлом году только увеличился».

Снижение цен на недвижимость здесь вряд ли возможно еще и потому, что стоимость земли стабильно растет ввиду сокращения количества свободных участков под застройку. Еще один фактор, способствующий росту цен на недвижимость вдоль этого шоссе, – запланированное строительство Краснопресненского проспекта, который впоследствии должен будет соединить Новорижское шоссе с центром Москвы. Сейчас попасть с трассы в Москву можно, лишь преодолев участок дороги по МКАД и добравшись до Рублево-Успенского шоссе, на котором в неудачное время можно застрять на несколько часов. Со строительст вом же Краснопресненского проспекта это можно будет сделать напрямую. «По экологической обстановке Новорижское шоссе ничем не уступает Рублевке, при этом транспортная доступность Новой Риги оценивается как отличная, а с учетом скорого окончания строительства Краснопресненского проспекта сможет выдержать очень плотный автопоток», – подчеркивает заместитель генерального директора компании «Терра-Недвижимость» Тимур Сайфутдинов. Однако, как добавляет Андрей Васильев, в связи со строительством Краснопресненского проспекта, который соединит Новую Ригу с Москвой, скорее всего, затруднится движение по шоссе за МКАД, потому что сюда хлынет большое количество машин. «Но я думаю, что это будет некритично и никаких пробок, кроме как в часы пик, там не будет», – заключает он. Таким образом, в целом строительство Краснопресненского проспекта окажет положительное влияние на Новорижское шоссе. «Когда данная магистраль будет наконец соединена с центром столицы, закономерно произойдет рост спроса на загородное жилье в данном направлении, в особенности на элитный сегмент», – подводит итог руководитель департамента развития бизнеса Rodex Group Валерий Мищенко.

К тому же Новая Рига – не типичное для Подмосковья шоссе. «Все основные автомагистрали в Московской области строились на месте старых дорог, проходящих через города и деревни, в связи с чем на этих магистралях значительное количество светофоров и нерегулируемых перекрестков, – напоминает директор департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty Анжелика Быльская. – Тогда как Новорижское шоссе – современный автобан, построенный в 90-х годах, идущий вне населенных пунктов». «Новорижское шоссе имеет высокую пропускную способность, которая обеспечивается многополосной дорогой (на выезде с МКАД имеет четыре полосы в каждом направлении), отсутствием светофоров и населенных пунктов, через которые проходит шоссе (до первого населенного пункта – Волоколамска – 117 км)», – соглашается Марина Маркарова.

Расти везде

По оценкам специалистов, положительные потребительские свойства трассы никуда не исчезнут, а значит, и цены на недвижимость по данному направлению продолжат расти. По оценкам руководителя направления загородной недвижимости компании «МИАН-Агентство недвижимости» Светланы Кондачковой, средний прирост цен за 2006 год может составить 20%. Однако, по ее словам, на Новорижском шоссе уже есть предложения, цена на которые явно завышена. А Анжелика Быльская полагает, что де люкс и бизнес-класс в 2006 году вырастут максимум на 8–10%, тогда как в эконом-классе рост стоимости предложения составит порядка 20%. Причем наиболее динамичные темпы роста стоимости продемонстрируют, по ее мнению, предложения, удаленные на 50 км и более.

Подтверждением таких прогнозов может служить то, что девелоперы одного из недавно заявленных проектов – клубного поселка «Деревня Озерна» почти в 100 км от МКАД – предполагают продавать дома по $500 000.

Сегодня по всей протяженности Новой Риги застройка идет активными темпами. Так, среди самых известных «новорижских» проектов элитного класса можно назвать «Резиденции Бенилюкс» (20 км от МКАД, девелопер – некоммерческое партнерство «Резиденции Бенилюкс»), «Павлово» (14 км от МКАД, девелопер и консультант – «Терра-Недвижимость»), рядом с которым будет возведен торгово-развлекательный комплекс «Павлово Подворье», что позволит обеспечить покупателей инфраструктурой, «Новахово» (15 км от МКАД, заказчик-застройщик – ООО «Коммер ческий оператор «Русский энергетический комплекс»). Из поселков бизнес-класса успешно реализуются «Княжье озеро» (24 км от МКАД, компания «Сапсан-Девелопмент»), «Риверсайд» (28 км от МКАД, компания «ИНКОМ-Недвижимость»), «Гринфилд» (24 км от МКАД, «ИНКОМ-Недвижимость»). Раз вивается и «дачный» формат: здесь лидерами являются «дачные по сел ки для активного отдыха» – «Славенка» (64 км от МКАД, компания Rodex Group), «Истра Кантри Клаб» (38 км от МКАД, УК «Северо-Запад») и др.

Что будет дальше? Спрог нозировать непросто. Ситуация по направлению может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону, но все это – со временем. А в течение ближайших нескольких лет недвижимость по Новой Риге будет только дорожать. А уж реальный это рост или спекулятивный, станет понятно лишь позднее.

СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ

АЛЕКСАНДР СОПКИН, НАЧАЛЬНИК ДЕПАРТАМЕНТА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ KM DEVELOPMENT

О развитии Новорижского шоссе
Активное развитие этого направления обусловлено перегруженностью РублевоУспенского шоссе. И вполне логично начали развиваться соседние направления - Новорижское, Калужское, Киевское шоссе. Безусловно, коттеджное строительство на Новой Риге продолжится, хотя, возможно, и не в таких масштабах, поскольку здесь уже ощущается дефицит интересных, с точки зрения строительства, мест. Соответственно, продолжится и развитие инфраструктуры направления, так как на сегодняшний день она развита недостаточно. Повлияет на его привлекательность и строительство Краснопресненского проспекта, который существенно улучшит транспортную доступность коттеджных поселков по Новой Риге, в результате чего направление станет еще более привлекательным, увеличится количество поселков, цены поползут вверх.

Полагаю, что активнее будет развиваться "дальняя Рига" - 40-50 км от МКАД. Последние год-два "дальние рубежи" успешно осваиваются и, полагаю, будут осваиваться и дальше. Сейчас уже не редкость ситуация, когда у нашего клиента есть хорошая квартира в центре, загородный дом в пределах 10-15 км от МКАД на одном из западных направлений, и тем не менее он присматривает что-нибудь подальше от цивилизации - там, где свежий воздух, девственный лес, чистая речка... Место, куда можно было бы просто поехать отдохнуть на несколько дней. И расстояние - а это может быть и 50, и 100 км от Москвы - таких покупателей не пугает.

О ценах и конкуренции Конечно, рост цен продолжится. На сегодняшний день нет оснований предполагать обратное, спрос на рынке загородной недвижимости по-прежнему значительно превышает предложение, причем я имею в виду достойное, качественное предложение, а его, увы, недостаточно. Разумеется, активное развитие соседних направлений - Киевского, Минского, Калужского, а скоро, думаю, и Боровского шоссе - способствует некоторому оттоку клиентов с Новой Риги, но это, скорее всего, не скажется на ценообразовании направления.

Подписка на журнал Building Life

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100