Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

На уровень выше


Журнал Building Life №4

На Западе многоуровневые квартиры считаются вершиной престижа. Оригинальные планировки, наполненное светом и воздухом пространство  разве это не предел мечтаний богатого собственника?
Парадоксально, но факт: большинству наших соотечественников жизнь на нескольких ярусах заманчивой не кажется.

Мода на многоуровневые квартиры в Москве прошла, так и не успев понастоящему начаться. Впервые такое жилье появилось в продаже в конце 1990-х годов, во время формирования рынка элитной недвижимости. Еще лет пять назад, если проект претендовал на актуальность, в нем обязательно присутствовала двухуровневая «изюминка», вызывавшая интерес в силу своей экзотичности. Однако продолжалось это недолго. Покупатели, набегавшись по лестницам с этажа на этаж, задумались о функциональности таких апартаментов, а застройщики  о необходимости включать их в свои проекты. В итоге пару лет назад спрос снизился, объемы строительства сократились, и сегодня многоуровневые квартиры занимают позиции аутсайдеров рынка.

На небе и земле

В новостройках апартаменты с несколькими ярусами сегодня распространены мало, так что львиная доля подобных предложений обосновалась на рынке вторичной недвижимости. Лидерами в этом сегменте выступают элитные дома, впрочем, двухэтажными квартирами козыряют и комплексы бизнес-класса.

Многоуровневое жилье в основном «прописалось» на верхних этажах, где эксперты различают обычные квартиры и венец элиты  пентхаусы, для которых характерны выход на три или четыре стороны света, максимальная площадь остекления, террасы, эксплуатируемые кровли. Интересно, что пентхаусы с несколькими ярусами до сих пор считаются на рынке темной лошадкой. Например, Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании «Калинка Риэлти», полагает, что они малофункциональны и оттого не востребованы. Похожего мнения придерживается и Екатерина Егорова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty. «Предпочтительнее, чтобы у пентхаусов было единое пространство. Дополнительные этажи в них появляются от безысходности, когда нет возможности получить большую площадь на одном уровне»,  утверждает она. А вот Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО «Авгур Эстейт», к появлению апартаментов, которые легко обустраиваются под многоуровневую планировку, наоборот, относится с пониманием, ссылаясь на комплекс «Камелот». К числу других удачных примеров эксперты относят двухуровневые пентхаусы в «Необыденном доме», в комплексе на Большой Никитской, вл. 45, в строящемся объекте на Новом Арбате, вл. 27-29; а также трехуровневые  в «Венском доме», Park House, «Злотых Ключах-2» и др. Апартаменты с несколькими ярусами могут располагаться и на нижних этажах. Отчасти к ним относятся таунхаусы  сблокированные домики, которые теперь можно встретить даже в центре Москвы, что наглядно демонстрируют комплексы «Палаты Муравьевых» и «Три Тополя». Однако все-таки это не квартиры, чего, например, не скажешь о многоуровневом жилье на первых этажах в комплексах Green Hills и «Усадьба Трубецких».

Подобные объекты часто называют «встроенными таунхаусами», поскольку в них предусмотрены отдельные входы и при этом наверху еще расположены соседние квартиры. Между тем, эксперты относятся к этому определению скептически. «Никакие это не таунхаусы, а уловки риэлтеров,  считает Екатерина Егорова.  Дело в том, что на первом этаже квартиру продать практически невозможно  согласитесь, кто захочет жить в самом низу элитного дома? Вот маркетологи и придумали жилье на 1-2-м этаже со своим входом и палисадником».

Размер имеет значение

Больше всего на рынке распространены многоуровневые апартаменты площадью 200-300 кв. м, однако встречаются и особенные экземпляры в 500-700 кв. м, не говоря уже о знаменитом трехуровневом пентхаусе «Цезарь» в «Алых Парусах» площадью около 1500 кв. м. С точки зрения архитекторов, чем вместительнее многоуровневое пространство, тем оно функциональнее. Юлий Борисов, руководитель бюро UNK project, для двухуровневого жилья критическим считает даже метраж в 250 «квадратов». «Понимаете, чтобы грамотно развести разные по назначению зоны в подобном пространстве,нужно делать длинные коридоры, проходные помещения, что с данными параметрами не вполне оправданно. Правильнее тогда вообще реализовать все идеи в одной плоскости, бегать жильцам по лестнице в этом случае нет смысла»,  убежден он.

Высота потолка в многоуровневых квартирах начинается от 3 м. Чем она значительнее, тем гармоничнее будет геометрия помещений, поскольку на крупных площадях всегда есть риск получить эффект сжатого по вертикали пространства. «Этот показатель напрямую зависит от особенностей проекта: в пентхаусах высокие потолки обязательны, в жилье бизнес-класса  не всегда»,  обобщает Кайдо Каарма, директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «Миэль-Недвижимость». Другой «подводный камушек» крупного метража  высокая цена. «Номинально стоимость квадратного метра у многоуровневых апартаментов может быть такой же, как и у других квартир в доме. Между тем, это жилье обычно самое большое по площади и, соответственно, по цене. А за счет того, что часть полезного пространства съедается лестницей, фактическая стоимость квадратного метра получается выше»,  говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Если речь идет о пентхаусах, цены на многоуровневые апартаменты достигают рекордных вершин, где накрутка составляет 30-50% в зависимости от параметров и видовых особенностей объекта, количества квартир и этажей в доме. По данным компании «МИАН-Агентство недвижимости», стоимость лучших предложений в этом сегменте сегодня доходит до $20 000 за кв. м и выше. Умножив эту сумму на несколько сотен метров, можно представить масштабы сделок, о которых идет речь.

Что такое хорошо

В оригинальности многоуровневой планировке не откажешь. Взять хотя бы окна-витрины в несколько этажей, которые позволяют создавать антураж, открытый навстречу городу. Кроме того, такое жилье дает абсолютно иное ощущение пространства, ведь передвижение людей происходит не только по горизонтали, но и по вертикали. Здесь может быть несколько лестниц, а в отдельных случаях чуть ли не главной «фишкой» интерьера становятся лифты. Например, в портфолио известных архитекторов Влада Савинкова и Владимира Кузьмина есть пентхаус, уровни которого соединяет диковинное грузоподъемное устройство в виде открытой металлической площадки.

«В нас сильно развито стремление к индивидуальности, самовыражению, проявлению собственного вкуса,  отмечает Виктор Козлов.  Приобретая жилье с несколькими уровнями, человек отчасти реализует данные потребности. С одной стороны, решаются практические задачи, поскольку такая планировка позволяет поделить квартиру на разные по назначению зоны, с другой  это один из способов самовыражения для владельца».

Обычно первый этаж отводится под общественную зону, где располагаются гостиная, кухня, столовая, санузлы. Нижние апартаменты могут быть оформлены в виде студии, в основе которой лежит свободная, открытая планировка. Верхний этаж вмещает в себя частную зону  хозяйские спальни и ванные комнаты, кабинет, библиотеку, иногда даже дополнительную кухню. Если есть третий этаж, там могут находиться домашний кинотеатр и фитнес-зал.

Впрочем, подобная планировка  не аксиома. Например, в практике архитектора Юлия Борисова был случай, когда она делалась с точностью до наоборот: внизу устроили частную зону, а наверху  общественную. «Это было связано с особенностями объекта,  объясняет г-н Борисов.  Для организации гостиной на нижнем этаже требовалось вырубить много несущих стен, вот мы и поменяли ярусы местами. Хотя, конечно, это исключение из правил».

И что такое плохо

Несмотря на внушительный список достоинств, прелесть многоуровневого жилья так и не разгадана массовым покупателем. Это подтверждают многочисленные рассказы риэлтеров, где краски обычно сгущаются пропорционально количеству этажей на объекте. «Такие апартаменты обладают низкой ликвидностью,  комментирует ситуацию Константин Ковалев.  Они продаются в числе последних, ближе к завершению строительства и сдаче дома госкомиссии. Ведь только на данном этапе можно визуально оценить все прелести квартиры как по планировке, так и по виду из окна». Больше всего претензий предъявляется к функциональности этого жилья. Бытует мнение, что ходить вверх и вниз каждый день не совсем удобно, тем более, если в семье есть маленькие дети или пожилые люди. «Покупатели элитной недвижимости понимают: намного комфортнее жить в квартире площадью, к примеру, 400 кв. м, расположенной на одном уровне, чем на двух ярусах размером по 200 кв. м»,  говорит Кайдо Каарма.

Кроме того, из-за установки лестницы теряется 30-40 кв. м полезной площади. При этом за счет крупных габаритов многоуровневые квартиры предполагают высокие коммунальные платежи. «С каждым годом покупатели дорогой недвижимости становятся все более прагматичными. Для них важны не столько модные веяния, сколько экономическая целесообразность приобретения жилья»,  делает вывод Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.

Совсем другой взгляд на проблему демонстрируют архитекторы. Они считают, что в связи с несовершенством рынка на нем практически отсутствуют оригинальные предложения. По словам Юлия Борисова, за свою практику он имел дело лишь с одним по-настоящему выдающимся многоуровневым пентхаусом. «Недвижимость так растет в цене, что в конечном итоге раскупаются любые квартиры, лишь бы дом был хорошим и стоял в удачном месте,  делится он своими наблюдениями.  Когда рынок насытится, девелоперы будут уделять больше внимания внутренним планировкам, в том числе многоуровневым».

СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ

ЕКАТЕРИНА ТЕЙН, ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИИ KNIGHT FRANK

В Москве популярность многоуровневых квартир не очень высока. Мода на такие квартиры постепенно уходит в прошлое, и при наличии выбора и схожих характеристиках объекта покупатели отдают предпочтение одноуровневым пентхаусам. Сделки по продаже/покупке многоуровневых квартир в основном совершаются на вторичном рынке. В новых комплексах дорогие элитные квартиры проектируются с учетом сложившейся тенденции: одноуровневая этажность, высокие потолки, панорамное остекление.

В качестве примера можно привести «Дворцовый комплекс» на Остоженке, строительство которого ведет компания Vessolink, большинство объектов компании Rose Group (к примеру, «Кристалл Хаус»), дом Союза театральных деятелей в Коробейниковом переулке (пентхаус «Крыло Ангела»), дом «Виктория» на Пожарском переулке и некоторые другие проекты. Все это одноуровневые высококлассные пентхаусы, которые отличает современный дизайн и продуманная архитектурная концепция.

Можно назвать несколько причин, связанных с непопулярностью многоуровневых квартир в Москве. Первая  неудобная планировка пространства.

Проживающие в таких квартирах люди вынуждены тратить большое количество времени и сил на перемещение с одного этажа на другой. Вторая причина  потеря 17-20% площадей в многоуровневых апартаментах, оборудованных лестницами.

За счет уменьшения площадей квадратный метр в таких квартирах становится существенно дороже. К примеру, в Лондоне, где очень популярны многоуровневые апартаменты и дома с лестницами, такие объекты относятся к самым дорогим предложениям на рынке элитного жилья.

Известно, что цена на апартаменты формируется с учетом нескольких факторов. Ключевыми являются местоположение объекта и качество строительства. Планировка пространства в квартирах также имеет немаловажное значение. В то же время большинство покупателей отдают предпочтение именно одноуровневым пентхаусам. Поэтому мы рекомендуем нашим застройщикам квартиры именно с такой планировкой.

На мой взгляд, многоуровневые квартиры в перспективе не будут пользоваться спросом у покупателей. И предложение таких апартаментов на рынке будет ограниченным.

И все-таки они есть!

Между тем, определенной части покупателей многоуровневая недвижимость явно импонирует. По наблюдениям риэлтеров, к их числу относятся клиенты, которые тяготеют к жизни в частных загородных домах и подсознательно ищут похожий тип жилья в городе. В итоге они идут на некий компромисс: живут в квартире, но ощущают себя словно в собственном особняке.

Среди покупателей много людей творческих профессий  например, художники и коллекционеры, расценивающие такую недвижимость как удачную площадку для экспозиций. Попадаются и бизнесмены, которые берут эти квартиры не для жизни, а для представительских целей. Бывает, что клиенты приходят к такой покупке, если не могут найти большую одноуровневую квартиру.

«Сегодня на рынке дорогой недвижимости наблюдается тенденция увеличения метража,  говорит Екатерина Егорова.  Из-за дефицита таких предложений иногда люди покупают две квартиры и по согласованию с застройщиком объединяют их по вертикали». Как сказал Константин Ковалев, важно только, чтобы на момент принятия этого решения проект дома не был утвержден застройщиком. Тогда с ним можно обсудить возможную планировку, нарезку комнат, установку лестниц. «Молодые творческие люди, обладающие финансовыми средствами»  такую расплывчатую характеристику потенциальных покупателей многоуровневого жилья дали в компании Penny Lane Realty. И неудивительно: спрос на эту недвижимость размыт, выводить конкретные целевые группы экспертам сложно. К тому же, выбор многоуровневого жилья часто иррационален. Это все равно что купить лимузин, который вроде бы неудобен, зато престижен и стоит дорого&

Подписка на журнал Building Life

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100