Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№5, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№6, Июнь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

Дом напоказ


Журнал Building Life №4

С каждым годом на рынке подмосковной недвижимости появляется все больше коттеджных поселков, предложения пестрят разнообразием архитектурных решений. Привлечь искушенного покупателя уже непросто. Как же показать все достоинства поселка? Одна из возможностей  построить демонстрационный коттедж, совместив под одной крышей самые интересные дизайнерские решения. Так потенциальные жильцы смогут воочию увидеть свой будущий дом.

Понятие демонстрационного, или модельного, дома появилось на рынке загородной недвижимости недавно, поэтому девелоперы, риэлтеры, да и сами архитекторы пока не могут договориться между собой о его точном определении. Некоторые уверены, что модельный дом  уже обставленный коттедж, где есть все  от мебели, ковров и портьер до посуды и коврика для собаки. Приобретая такой готовый продукт, покупатель избавляет себя от хлопот по обустройству нового жилища, ему остается только заключить сделку  и можно въезжать. Другие считают, что модельный дом  отнюдь не коттедж под ключ, а новый способ рассказать и наглядно показать покупателю все то, что ему может предложить застройщик. Подобная неразбериха приводит к тому, что почти каждый девелопер, не желая отказываться от нового маркетингового инструмента, старается применить его на практике по-своему.

Новинка рынка

И все же в классическом понимании модельный дом  образец того, что может заказать себе покупатель у того или иного девелопера, некий show-room возможных дизайнерских решений интерьера коттеджа. В Подмосковье прототипы модельных домов появились наряду со строительством организованных коттеджных поселков и в основном представляли собой обыкновенные коттеджи под ключ. Этакая подмосковная интерпретация мирового опыта на рынке загородного строительства. Со временем ситуация особо не изменилась: большинство модельных домов  это по-прежнему коттеджи под ключ, которые находят своего покупателя. Подобная подмена понятий не удивительна. Если на Западе готовый к заселению дом уже давно стал нормой жизни, то нашим покупателем он до сих пор воспринимается как ограничение личной свободы.

«Для российского покупателя загородная недвижимость под ключ (не штучно, а массово)  явление достаточно новое. Сегодня только около 20% потребителей предпочитают приобрести готовый коттедж, в который можно вселиться сразу после окончания строительства, не тратя время на ремонт и обстановку»,  утверждает Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МиэльНедвижимость». Пионером подмосковного модельного домостроительства стал поселок «Николино» на Рублево-Успенском шоссе. Поскольку это был первый проект такого рода, для его реализации застройщик привлек итальянских и французских архитекторов. Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, рассказывает, что западные мастера не только создавали дизайн первых готовых коттеджей в «Николино», но даже сами выполняли в домах работы по отделке венецианской штукатуркой. Впрочем, по ее словам, такую скрупулезность застройщики проявляли пятьшесть лет назад. Сейчас, когда готовый дом уже не является новинкой, инвесторы используют более универсальные методы. «Теперь такие дома  с ремонтом и отделкой, иногда с обстановкой и ландшафтом участка  выступают в качестве примера готового жилья в конкретном поселке»,  говорит Яхонтов.

Начало продаж

В отличие от других застройщиков создатели поселка «Стольное» решили пойти по классическому пути и использовали модельный дом не в качестве готового для вселения коттеджа, а по его прямому назначению: как пример того, что может предложить девелопер покупателю. Модельный дом в «Стольном» используется в качестве show-room, совмещенного с офисом продаж. «Мы постарались придумать образ, который мог бы показать, что нравится нам, а также возможности коттеджа,  рассказывает Амалия Тальфельд, ведущий архитектор поселка Стольное и владелица архитектурного бюро Три А Дизайн.  Внутренний дизайн модельного дома не персонифицирован, не привязан к вкусам и стилю жизни конкретного человека, что позволило создать более продуманный и гармоничный продукт». По словам Амалии Тальфельд, модельный дом в поселке «Стольное» совмещает в себе классический стиль и модерн: здесь можно посмотреть обставленную гостиную, ванную, спальню и гардеробную. «Покупатель имеет возможность заказать уже разработанный дизайн внутренней обстановки или воспользоваться нашими услугами по созданию своего собственного проекта»,  рассказывает Тальфельд. Так как «Стольное»  поселок с единой концепцией, покупатель не должен существенно менять внешний облик коттеджей, но внутренний дизайн может быть разработан в соответствии с его пожеланиями.

Использовать модельный дом по его прямому назначению собираетсяи компания Sawatzky, реализующая проект коттеджного поселка «Новые Вешки». Sawatzky планирует при открытии центра продаж представить покупателям девять реализованных проектов коттеджей. «Можно сказать, что это будет целая улица модельных домов. В Канаде это называют парад домов»,  уверяет Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам группы компаний Sawatzky. По ее словам, модельные дома  это не только сами здания, но и прилегающая территория, соответствующий ландшафт, его озеленение. «Ведь будущему владельцу дома важно понимать, что будет его окружать»,  добавляет Стрижова.

После того, как продажи успешно завершаются и необходимость в модельном доме отпадает, его продают. «В аренду наши модельные коттеджи постараемся не сдавать, мы хотим, чтобы у наших домов были настоящие хозяева»,  говорит Ирина Стрижова.

Напоследок

Многие девелоперы приберегают модельные дома на самый последний этап реализации проекта. Как правило, когда продажи только начинаются, покупатель может приобрести либо земельный участок с подрядом, либо готовый дом без отделки. «Большинство домов, особенно самые дорогие, продаются на ранней стадии, когда их еще даже нет: клиент покупает земельный участок и проект, который дорабатывается по запросам покупателя»,  рассказывает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». «Если же продажи идут плохо и в поселке остается несколько домов, которые девелопер не может реализовать, многие компании за счет дополнительных средств полностью обставляют их, создавая так называемые модельные дома,  рассказывает Илья Беликов, ведущий архитектор поселка Павлово.  Я считаю, что модельный дом  это финишный вариант для людей, которые не желают тратить время на обустройство. Как правило, эти коттеджи и становятся лицом поселка».

Помимо стимулирования продаж модельный дом дает застройщику дополнительную возможность заработать. «В Павлово стоимость дома площадью 400 кв. м на участке площадью 22 сотки под чистовую отделку составляет $2,3 млн, в то время как стоимость аналогичного предложения под ключ будет не менее $3 млн»,  приводит пример Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость».

Для создания проектов модельных домов девелоперы обычно обращаются в архитектурные мастерские, которые разрабатывали концепцию всего коттеджного поселка. По словам Ильи Беликова, почти все архитектурные бюро, работающие на рынке загородной недвижимости, выполняют такие заказы и не считают их чем-то особенным. «К тому же девелоперы, заказывая дизайн сразу для нескольких коттеджей, держат архитектора в рамках выделенных средств и, соответственно, ограничивают его фантазию»,  сетует Беликов. Некоторые застройщики, чтобы избежать лишних затрат, создают свое архитектурно-конструкторское бюро. Однако если принимается решение о создании высококачественного и эксклюзивного продукта, все равно приходится обращаться к архитекторам с именем, которые, в свою очередь, предпочитают работать самостоятельно.

«В этих случаях общую концепцию модельного дома делает архитектор со стороны, а детали дорабатывают свои дизайнеры»,  рассказывает начальник отдела загородной недвижимости ГК «Вашъ Финансовый Попечитель» Роман Рыжков.

Экономика модельного дома

Модельный дом не только повышает стоимость предложения в поселке (зачастую в 1,5-2 раза). Девелоперы, которые решают использовать такой show-room, привлекают больше покупателей, желающих воочию увидеть то, что они могут купить. Застройщик получает возможность неплохо заработать на предложенном дизайнерском решении и его дальнейшем воплощении. Те же, кто приберегает модельные дома напоследок, обустроив простые коттеджи под ключ, почти гарантированно продают их по существенно повысившейся цене, тем самым красиво окончив продажи. Иногда подобные дома сдаются в аренду, принося своим владельцам постоянный доход.

Как правило, то, будет проект индивидуальным или массовым, зависит от самого коттеджного поселка и потенциального покупателя. Зачастую девелопер сразу заказывает «оптовый» дизайндля серии домов, а иногда архитектору приходится разрабатывать эксклюзивный продукт. По словам Ильи Беликова, в поселках бизнес-класса внутренний дизайн таких домов обычно разрабатывается в стиле домашней гостиницы. «В среднем за дизайн-проект модельного дома архитектор берет $70- 200 за кв. м, на обстановку без общестроительных работ девелоперу приходится затратить от $700 до $1200 на кв. м»,  говорит он. Проводка инженерных сетей добавляет к стоимости еще $200 на кв. м. Поэтому оптимальный размер модельного дома  400-500 кв. м. Сроки реализации проекта коттеджа во многом зависят от заказчика. Если он точно знает, что ему нужно, срок проектирования не превышает полугода, а обустройство дома  полутора лет. «В случае сотрудничества с девелопером все это занимает не более года»,  поясняет Беликов. Но обустройство коттеджа может и затянуться. «Покупателю всегда хочется оценить качество ремонта перед оформлением сделки, поэтому реализация коттеджей под ключ на ранних этапах строительства бывает затруднительна»,  говорит Владимир Яхонтов. По его словам, именно поэтому для девелопера наличие отделки означает дополнительные затраты и растягивание сроков реализации, что иногда ухудшает экономические показатели проекта в целом. Яхонтов уверен, что рентабельной отделка коттеджей может быть только в сегменте де люкс, где клиент приобретает не столько стены и участок, сколько архитектурный или ландшафтный шедевр.

Прогнозы

Не все игроки рынка загородной недвижимости позитивно оценивают будущее модельных домов в Подмосковье. Некоторые и вовсе сомневаются в том, что этот маркетинговый ход приживется. Причиной тому  цикл оборачиваемости жилья. «У нас человек покупает родовое гнездо на всю жизнь, поэтому трепетно относится к выбору интерьера, мебели»,  рассуждает Сергей Елисеев. По его словам, многих отпугивают типовые планировочные решения базовых моделей, и их приходится дорабатывать под каждого клиента. «Модельный дом интересен для людей с плохим пространственным воображением, но тиражировать подобную схему и продавать дома с отделкой  решение не для Москвы, где самый большой выбор отделочных материалов»,  категорично заявляет Елисеев. Несмотря на такую категоричность, многие девелоперы, особенно имеющие богатый опыт сотрудничества с иностранными коллегами, уверены, что через несколько лет модельный дом в его классическом понимании станет нормой и для российского рынка загородной недвижимости. Пока это явление новое. Но вскоре покупатель сам будет требовать от застройщика не только архитектурный проект приобретаемого дома, но и услуги по разработке внутреннего дизайна, а соответственно  и наглядные примеры возможностей девелопера.

Подписка на журнал Building Life

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100