Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

«Быки» без «медведей»


Журнал Building Life №6-7

Длительное время застройщики называли основной причиной роста цен закон № 214-ФЗ. В ближайшее время вступит в силу новая редакция данного закона, где учтено мнение строительного лобби. Однако ждать снижения цен на квартиры не стоит. Сегодня причина роста цен кроется в другом документе  постановлении столичного правительства, ограничивающем реализацию жилья на стадии строительства.

Биржевых брокеров, играющих на повышение акций, называют «быками». Цель их оппонентов, «медведей»,  противоположная. Они используют любую возможность для снижения стоимости активов. На рынке недвижимости роль первых взяли на себя застройщики, которые используют все ресурсы для повышения цен и вполне в этом преуспели, что доказывает аномальный рост цен на жилую недвижимость. Причем сами участники строительного рынка сегодня в кулуарах говорят о «мыльном пузыре» рынка недвижимости в России: уровень цен на квартиры в несколько раз превышает их реальную стоимость. Оппонентом строителей, аналогом биржевых «медведей», по логике должно выступить государство. Однако все попытки чиновников повлиять на снижение цен за последний год были неубедительны и, в конечном итоге, играли только на руку застройщикам. Длительное время основным козырем строительного лобби был закон № 214 «О долевом строительстве», который обязал банки, кредитующие жилищное строительство, нести солидарную ответственность перед соинвесторами. C момента вступления закона в силу объемы жилищного строительства уменьшились в несколько раз.

Причиной этого застройщики не раз называли именно солидарную ответственность банков, которые перестали финансировать жилищные проекты, а если и дают кредиты, то под очень высокие проценты. Впрочем, несмотря на это, они не переставали приобретать участки под застройку, просто строить не спешили. Однако не сегодня-завтра будет принята новая редакция закона № 214: на момент подготовки данной статьи к публикации документ ждал последней резолюции  подписи Президента России, после чего он должен вступить в силу. Неудобную для застройщиков поправку отменят, а застоявшиеся проекты наконецто начнут реализовываться. Впрочем, потенциальным покупателям квартир радоваться не стоит: у строительного лобби нашлось множество других причин, оправдывающих рост цен на жилье.

Столичные игры

Одной из них стала инициатива московского правительства, вводящая ограничения на реализацию жилья в строящихся домах, а также ужесточающая требования к инвесторам.

Власти запретили застройщикам продавать квартиры в строящихся домах до сдачи их в эксплуатацию. Согласно распоряжению правительства Москвы «О дополнительных мерах по защите прав граждан, принимающих долевое участие в финансировании жилищного строительства на территории города Москвы», подписанному 22 июня 2006 года главой столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным, к моменту готовности дома 15% квартир должны оставаться нереализованными. Кроме того, будут разработаны новые правила городских конкурсов и аукционов на реализацию инвестконтрактов долевого строительства жилья. В лотовой документации появится предупреждение о том, что компания-инвестор сможет продавать квартиры, а также стоянки для автомобилей и нежилые помещения только при наличии:

утвержденной проектносметной документации на строительство жилого дома и разрешения на строительство;

утвержденного префектурой административного округа графика реализации инвестиционного проекта с учетом освобождения земельного участка для организации строительства;

протокола предварительного распределения площади в объекте согласно условиям инвестиционного контракта, оформленного между администрацией и инвестором. Кроме того, чиновники конкурсной комиссии столицы составят «черный список». Попавшие в него застройщики не будут допускаться к участию в городских конкурсах. Надо заметить, что заявления столичных чиновников о запрете на продажу квартир на ранних стадиях строительства начались в конце прошлого года, и меры предполагались не в пример жестче тех, что появились на выходе. В декабре прошлого года Владимир Ресин не раз заявлял, что о продажах жилья на стадии котлована не может быть и речи. Однако участники рынка уверены, что данных мер вполне хватит, чтобы снова подтолкнуть цены на квартиры, темпы роста которых недавно пошли на спад. По мнению Сергея Лупашко, президента группы компаний «Рескор», инициатива столичного правительства окажет достаточно сильное влияние на ценообразование.

«Цены поднимутся, причем значительно,  считает он.  Такое ощущение, что правительство Москвы играет на повышение».

Наталья Ветлугина, заместитель гендиректора компании «Новый Город», более осторожна. Она предполагает, что новая редакция закона № 214-ФЗ и инициатива столичного правительства попросту нейтрализуют друг друга. «Пока все принятые послабления в закон О долевом строительстве облегчают жизнь застройщикам,  делится риэлтер.  Однако Москва параллельно издала свои законы, усложняющие эту жизнь, и на выходе получилось баш на баш». Впрочем, далеко не все эксперты уверены, что инициатива столичного правительства будет реализована. «Что касается планов по вводу ограничений на продажу жилья до полного завершения строительства, конечно, было бы прекрасно, если бы соинвесторы могли видеть то, во что они вкладывают средства,  высказывает свою версию Ирина Безрукова, директор департамента новостроек корпорации ИНКОМНедвижимость.  Но боюсь, пока существует дефицит на рынке жилья, подобную роскошь мы вряд ли сможем себе позволить». Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды недвижимости» поддерживает распоряжение столичного правительства. «Проекты, имеющие нормальную структуру финансирования, не нуждаются в продажах на этапе котлована,  уверен эксперт.  Именно такая практика сложилась в настоящее время на Западе». Однако Цогоев подчеркивает, что данная инициатива противоречит закону № 214.

«Заставить девелоперов не продавать квартиры на начальном этапе непросто,  размышляет он.  Возможно, Москва сделает им такое предложение, от которого они не смогут отказаться». Существует и третье мнение. Наталья Саакянц, заместитель гендиректора ЗАО «МИАНДевелопмент», предполагает, что инициатива столичных чиновников не отразится на ценообразовании и политике крупных застройщиков, которые устанавливают правила игры на рынке. «Резкого снижения предложения также ожидать не следует»,  добавляет она. По словам Натальи Саакянц, практика рынка в отношении крупных застройщиков и до выхода данного постановления была такова, что на момент принятия дома госкомиссией определенный объем квартир, порядка 10-20%, всегда оставался нереализованным. «Это происходило запланированно, в соответствии с разработанным графиком продаж,  замечает она.  Застройщик абсолютно сознательно шел на такой шаг, который в условиях растущего рынка был более чем оправдан».

Пузырь подрастет

Прогнозируя дальнейший рост цен на жилье, эксперты нередко попросту ссылаются на законы рынка. «Сегодня квартиры покупают по выросшим ценам, да еще как покупают! Зачем же девелоперам понижать цены в такой ситуации?  делится Артем Цогоев.  Девелопмент  это бизнес, а не благотворительность. Цены на квартиры начнут понижаться только тогда, когда квартиры перестанут приобретаться по рыночным условиям, но пока этого не происходит, думаю, что цены будут расти и дальше». Наталья Ветлугина напоминает о дефиците в столице площадок под застройку.

«В центре города площадки, пригодные для строительства более-менее крупных жилых комплексов, можно пересчитать по пальцам одной руки,  объясняет она.  А кроме того, существуют такие объективные причины, как инфляция и спрос, так что цены не остановятся, в лучшем случае они будут расти не так быстро». Впрочем, недовольны эксперты и новой редакцией закона «О долевом строительстве». «Ничего радикального в данных поправках нет: немного смягчены штрафные санкции, а единственная действительно серьезная мера  отмена солидарной ответственности для банков,  негодует Сергей Лупашко.  В общем, поправки носят характер полумер, и вряд ли они окажут радикальное влияние на ситуацию на рынке».

СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ
НА ВОПРОСЫ ОТВЕЧАЕТ СЕРГЕЙ ПОЛОНСКИЙ, ПРЕЗИДЕНТ КОМПАНИИ MIRAX GROUP

Застройщики долгое время говорили о том, что с появлением закона «О долевом строительстве» объемы возводимого жилья серьезно уменьшились. В новой редакции закона требования девелоперов учтены. Следовательно, должны вырасти и объемы строительства?

Чтобы рынок вышел на те объемы строительства, которые были до введения данного закона, должен пройти как минимум год. Дело в том, что на подготовку девелоперского проекта уходит в среднем 1,5-2 года.

Как это скажется на темпах роста цен?

Цены на жилье вырастут еще процентов на 20, после чего начнется стабилизация рынка. И дело здесь не только в законе № 214. Дело в том, что если сравнивать Москву с любой европейской столицей, то наша недвижимость долгое время была недооценена. Даже сегодня квартиры в Москве сопоставимы со стоимостью хорошего «Мерседеса», а десять лет назад они приравнивались к «Жигулям». Это не совсем логично. Жилье должно стоить дороже.

Ваша компания с вступлением в силу нового закона перейдет на долевую схему строительства?

Да, конечно.

А как вы относитесь к инициативе столичного правительства ограничить продажи на начальном цикле строительства?

Это абсолютно правильные меры. Ведь огромное количество людей, вложивших деньги в строительство на ранних стадиях, так и не получили свои квартиры. Масштаб этой проблемы огромен. Тогда как данная мера серьезно обезопасит вложения граждан. На мой взгляд, необходимо ограничить продажи на нулевом цикле. Это достаточно серьезный бизнес, а следовательно, у компании должны быть свои 30%, на которые она может возвести фундамент и только после этого привлекать средства граждан. Конечно, в результате этих мер произойдет укрупнение девелоперских компаний, но во всем мире  похожая ситуация. Например, в Нью-Йорке 80% объемов строительства приходится примерно на десять крупных девелоперских компаний и лишь 20%

на многочисленные небольшие компании.

Но все это может вызвать новый скачок цен.

Я уверен, что на цены для конечного потребителя данная мера не окажет существенного влияния.

Анатолий Морозов, гендиректор ЗАО «МИАН-Девелопмент», добавляет, что девелоперы продолжают приобретать участки под застройку. «Однако мелкие и средние застройщики не спешат выходить на рынок с предложениями,  говорит он.  Они вынуждены решать проблему финансирования, прибегая к кредитам банков и других финансовых структур, ведь по закону квартиры нельзя продавать до тех пор, пока не будет собран и согласован весь пакет разрешительной документации, опубликована проектная декларация и многое другое». По мнению Морозова, такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям, в связи с чем на рынке новостроек эконом-класса сложился дефицит предложения. «Уменьшение предложений в новостройках, а также развитие программ ипотечного кредитования ведет к увеличению спроса на жилье. Соответственно, растут и цены»,  заявляет он.

Наиболее оптимистичным прогнозом делится Ирина Безрукова. «Роста объемов в связи с принятием поправок не предвидится: дефицит на рынке жилья сохранится как минимум еще 1-1,5 года, а вот рост цен, который мы наблюдали последние полгода, в настоящий момент замедлился и, на мой взгляд, в ближайшее время войдет в привычные для нас рамки  1-2% в месяц»,  подытожила она.

В общем, большинство мнений экспертов рынка расходится с надеждами покупателей, и рассчитывать на кардинальное снижение цен на жилье не стоит, по крайней мере, в ближайшее время.

Подписка на журнал Building Life

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100