Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№7 Декабрь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

Израиль: особенности национальной недвижимости


Журнал Building Life №6-7

У России и Израиля давние связи: когда-то выезд на землю обетованную для граждан СССР означал отказ даже от мысли вернуться на родину  иммигрантов обратно не впускали. Сейчас все проще  каждый желающий может купить турпутевку и прикоснуться к святыням христианского мира или даже приобрести себе дом или квартиру и приезжать в страну снова и снова, более того, такое приобретение способно стать выгодным. Правда, чтобы вложенные средства не обернулись головной болью, нужно знать некоторые особенности израильского рынка.

Библейские земли

В Израиле, как, впрочем, и во всем мире, разные районы сильно отличаются друг от друга и ценами, и перспективами. Помимо этого, Израиль  страна необычайно многообразная в плане ландшафта. На маленьком клочке земли, который на карте мира не вмещает даже своего названия, есть лесистые горы и быстрые холодные речки, Эйлатский залив, пустыня Негев и гористая Иудейская пустыня, горячие минеральные источники, гигантское пресноводное озеро Кинерет и уникальное Мертвое море, а с севера на юг по всей длине западной границы страны тянется средиземноморское побережье.

Израильские города, отстроенные в местах библейских поселений, неповторимы и притягательны. Хеврон, Иерусалим, Цфат, Тверия, Нацерет (Назарея), Бэйт Лехем (Вифлеем)  кто не слышал этих названий и не мечтал побродить по улицам, хранящим печать древности! Особой прелестью обладают Иерусалим и Цфат, изобилующие достопримечательностями. Воздух этих городов, расположенных высоко над уровнем моря, не так влажен, как на побережье, и здесь довольно комфортно почти все лето, даже если квартира не оборудована кондиционером.

Иерусалим, город-легенда, по праву считается жемчужиной Израиля. Предание гласит, что при сотворении мира из десяти мер красоты девять досталось Иерусалиму и лишь одна  всем остальным местам. Очарование этого города  в золотисто-розовой облицовке домов, кривых узких улочках Старого города, необычной одежде его жителей, звоне колоколов и криках муэдзина, в его воздухе, напоенном запахами хвои, роз и пряным ароматом горных трав, и, конечно же, в тысячелетиях его истории. Все это привлекает состоятельных людей, покупающих себе дома и квартиры в Иерусалиме. Святые места Израиля оценили не только туристы, но и инвесторы.

Наши приехали& опять

Какова часть русских инвесторов в общем потоке, подсчитать сложно. Но интерес россиян к Израилю очевиден. Более того, в настоящее время наблюдается вторая волна репатриации «новых русских» еврейского происхождения. Газета «Едиот Ахаронот», одна из самых популярных в Израиле, опубликовала большую статью, посвященную их стилю жизни, манере заключения сделок, предпочтениям в сфере недвижимости и другим отличительным чертам. По данным газеты, вложения россиян в израильскую недвижимость за последние два года составили несколько сотен миллионов долларов. Израильские риэлтеры так описывают «российские» сделки: россияне стремятся купить только самое лучшее в самых престижных районах, они приходят на встречу в сопровождении переводчика, приносят с собой наличные деньги и не торгуются. Купленный дом, как правило, полностью переделывается, но живут в нем мало  неделю-другую в год. В этом пункте «новые русские» не отличаются от состоятельных американцев и европейцев  они тоже покупают дорогую и престижную израильскую недвижимость, но живут и делают свой основной бизнес в других странах. Однако выходцы из России не селятся «коммунами», как это предпочитают делать другие иностранцы. Каждый из них выбирает себе жилье в индивидуальном порядке, руководствуясь такими критериями, как экономические возможности и наличие приятных соседей.

Аренда или покупка?

Любые операции с израильской недвижимостью являются выгодным вложением капитала. Помимо того, что цены на недвижимость растут, квартиру или дом можно выгодно сдать в аренду. Доказательством этого служит обширный рынок квартир, предлагаемых для сдачи, в любых городах и районах. Арендная плата, согласно данным экономического издания The Marker, может составить 7-8% стоимости недвижимости, однако к крупным городам, таким как Тель-Авив или Иерусалим, это не относится  там ставка аренды не превышает 3-4% цены квартиры или дома. Для того, чтобы получать доход не только от сдачи недвижимости в аренду, но и от роста ее стоимости, имеет смысл покупать жилье либо в хороших районах, либо в тех местах, где цены упали до рекордно низкого уровня.

При покупке квартиры необходимо выплатить налог, составляющий 3,5% стоимости объекта, если она ниже $150 000, или 5%, если она выше этой суммы. При продаже недвижимости налог с полученной прибыли не взимается, если с момента покупки прошло больше четырех лет. Если же продажа произошла раньше, то такая операция переходит в категорию спекуляции, и прибыль облагается 50-процентным налогом.

Если вы собираетесь воспользоваться услугами риэлтера, то знайте: процент, взимаемый израильскими агентствами,  один из самых низких в мире. Он составляет от 1% в случае покупки на первичном рынке и до 2%  на вторичном. Спецификой израильского рынка является то, что новые квартиры обычно выше в цене, чем квартиры на вторичном рынке. Заключенную сделку оформляют у адвоката, что обойдется всего в 1% стоимости покупки.

Банковские услуги

Существует еще один способ приобрести недвижимость, не платя посредникам,  покупка у банка. На сегодняшний день банки предлагают большой выбор недвижимости со скидкой 8-15% от рыночной цены. Кроме того, в случае, если объект выставляется на «немедленную продажу», покупателю полагается дополнительная скидка в размере 10%. Впрочем, чаще это касается не жилой, а коммерческой недвижимости. Иногда на такие распродажи выставляют уникальные здания, такие как знаменитый ресторан «Сион» в Тель-Авиве или гостиница «Жемчужина Иерусалима». Согласно закону, объявления о продаже конфискованного имущества обязаны публиковать в специальных разделах газет, найти их можно и на сайтах банков. Иногда банки продают через свои сайты бывшие филиалы, закрытые по случаю структурных изменений.

В некоторых случаях банки финансируют покупку предлагаемых объектов на условиях, близких к условиям ипотечной ссуды. Ипотека вообще крайне популярна в Израиле. Граждане страны, желающие воспользоваться ею, должны предоставить банку справки о доходах за последние 3-5 месяцев, гаранты и некоторые другие документы. Ссуда не может превышать 95% стоимости объекта. Решение о предоставлении кредита иностранцам принимается банком на основании документов о доходах. Поскольку до полной выплаты ссуды купленный объект формально является собственностью банка, он практически ничем не рискует. Получение ипотечного кредита связано с расходами: это оплата делопроизводства в банке, извещения о закладе, нотариально заверенной доверенности, оценки стоимости квартиры, сделаннойоценщиком (для квартир из вторых рук и для самостоятельного строительства), и гербового сбора.

Средний процент на ипотечные ссуды, по данным «Банка Израиля» составляет около 5%. Самый низкий процент получат те, кто берет кредит на срок от 5 до 12 лет. И хотя некоторым категориям граждан полагаются льготные ипотечные ссуды от государства, количество обращающихся за ними из года в год снижается. По-видимому, предложения коммерческих банков оказываются в конечном итоге более привлекательными. Коммерческие банки в целях привлечения клиентов постоянно разрабатывают новые схемы выплаты ипотечных ссуд. Так, 20 февраля 2006 года банк «Дисконт» начал проводить политику «квартира по цене арендной платы». Речь идет об индивидуальном подборе системы выплаты ипотеки. Банк стремится убедить арендаторов жилья использовать арендную плату для покупки собственной квартиры. Схема эта также будет предложена желающим улучшить свои жилищные условия, родителям, которые хотят купить квартиру для детей, и потенциальным инвесторам. Максимальный срок выплаты по закладной при этом может доходить до 36 лет.

Инвестиции

О привлекательности израильской недвижимости для иностранных инвесторов можно судить по статистике «Банка Израиля». Иностранные инвестиции в квартиры, земли и здания выросли в 2005 году на 53%, достигнув 1,2 млрд шекелей ($1  около 4,5 шекелей).

Совсем недавно в Израиле появились REIT (Real Estate Investment Trust)  фонды, занимающиеся финансированием жилья, сдаваемого в аренду, офисных зданий и торговых центров, гостиниц и культурных учреждений. Они инвестируют в проекты, обещающие принести неплохую прибыль. Этим фондам полагаются существенные скидки в налогообложении, и они уже успели привлечь внимание многих зарубежных инвесторов к израильской недвижимости. С их помощью даже мелкие инвесторы смогут участвовать в крупных сделках.

Крупные вливания иностранного капитала вывели строительство Израиля из стагнации, длившейся несколько лет, способствовали повышению качества и, естественно, росту цен. И хотя квартиры среднего уровня в последнее время подешевели примерно на $5000, специалисты предсказывают новый виток роста цен на израильском рынке недвижимости. Во всяком случае, биржевые акции этой сферы неуклонно растут даже в те дни, когда все остальные основные курсы понижаются.

Что почем

Если в 2004 году цена квадратного метра, к примеру, виллы в Иерусалиме, построенной в конце XIX века и находящейся в престижном районе Тальбие или Рехавия, составляла от $5000 до $6000, то сегодня она колеблется между $8000 и $10 000.

В Иерусалиме есть и новая недвижимость элитного класса. Например, проект «Золотой Иерусалим» в центре города будет состоять из двух зданий  12- и 24-этажного. В комплексе запланировано 300 квартир. Стоимость 60-метровой  $400 000, 130-метровой  почти миллион долларов, пентхаус по индивидуальному проекту можно будет приобрести за несколько миллионов долларов. Жильцы «Золотого Иерусалима», помимо вида из окон на Старый город, будут обеспечены круглосуточной охраной и внутренней инфраструктурой, включающей институт красоты, бассейн, кинотеатр, торговый центр. Кроме того, они смогут воспользоваться дополнительными услугами, например заказом на дом блюд ресторанной кухни или арендой конференц-зала.

В «неэлитном» секторе недвижимости цены сопоставимы с московскими. По обобщенным данным риэлтерских агентств на конец 2005 года, квартира в Иерусалиме продавалась в среднем за $188 000, в Тель-Авиве  за $225 000, в Хайфе  за $135 000, в Крайоте  за $106 000, в БеэрШеве  за $97 000.

Регистрация

Регистрация недвижимости  очень важный момент ее покупки. Во избежание неприятностей стоит обратиться к адвокату. Недвижимость в Израиле может быть зарегистрирована несколькими способами. Если она зарегистрирована в Бюро регистрации недвижимости, значит земля, на которой стоит дом, принадлежит владельцам квартир; если в Управлении земель Израиля, то квартира принадлежит владельцу, а земля, на которой стоит дом,  государству. Существует еще один способ регистрации, двойной  в Управлении земель и в строительной компании. Это означает, что строительная компания взяла у государства землю в долгосрочную аренду, построила квартиры и ведет в своих книгах регистрацию проданной недвижимости.

Очень важно помнить, что приобретение недвижимости в Израиле (как и в большинстве стран) не дает прав на получение гражданства или вида на жительство, не говоря уже о работе. Но это  тема отдельной статьи.

 

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения
Rambler's Top100