Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

Петербург «на вырост»


Журнал Building Life №7

Рост цен на петербургскую недвижимость заставил москвичей обратить внимание на Северную столицу, где цены гораздо ниже московских. Значительная часть москвичей скупает элитную, по местным меркам, недвижимость, торопясь освоить свободные средства и рассчитывая на дивиденды в отдаленном будущем.

В течение многих лет петербургская недвижимость была на 40% дешевле московской. Однако несколько месяцев 2005 года петербургский рынок показывал признаки стагнации, и вместе с падением объема продаж рост цен замедлился, а прошлым летом даже остановился. В результате сегодня столичная недвижимость в 2 раза дороже петербургской, и сократить разницу вряд ли удастся.

Новый подъем цен на петербургском рынке начался в конце I квартала и составляет сегодня 3-5% в неделю. По данным агентства недвижимости «Акрополь», в I полугодии рост цен составил 15-25% в зависимости от района. Например, в Центральном  22%, в Адмиралтейском  18, в Калининском и Выборгском  по 23%, в Красногвардейском  25% и т.д. Сегодня средние цены на вторичном рынке  от $1800 за кв. м, на первичном  $1400-1600 за кв. м, элитные новостройки  от $3000 за кв. м. В то же время в Москве «хрущевки» продаются по $5000 за кв. м.

Рост цен, по прогнозам специалистов, продолжится в обозримом будущем, поскольку предпосылок для остановки процесса нет. В частности, на рынке сокращается объем предложения. По словам Сергея Сосновского, генерального директора агентства «Александр-Недвижимость», предложение достаточно только в секторе низколиквидного жилья. Владельцы ликвидного выжидают, когда цены начнут бурный рост, тем временем «придерживая» квартиры.

Петербургский гамбит

«До подорожания недвижимости большинство наших клиентов продавали квартиры в Петербурге и покупали в Москве. После подорожания пошел поток заявок из столицы на покупку квартир в Питере. Сегодня доля московских покупателей составляет примерно 30%»,  отмечает Мария Сорокина, генеральный директор агентства недвижимости «Миэль СП». По данным риэлтерских фирм, москвичи составляют минимум 7% от общего количества покупателей.

Контингент столичных покупателей достаточно пестрый: представители шоу-бизнеса и спортсмены, крупные чиновники и предприниматели, а также топ-менеджеры. Некоторая часть клиентов  бывшие жители Петербурга, ныне имеющие статус столичных.

Когда открывается представительство или филиал московской компании в Петербурге (это происходит все чаще), из Москвы командируется часть сотрудников. И если иностранные представители предпочитают арендовать жилье, то московские охотнее приобретают в собственность. «Отследить количество корпоративных покупателей сложно, поскольку зачастую жилье приобретается не на фирму, а на конкретное физическое лицо, которому компания, например, компенсирует часть расходов»,  говорит Мария Сорокина.

Почему Петербург?

Предполагаемый переезд чиновничьего аппарата в Петербург влияния на покупку пока не оказывает, хотя вопрос активно муссируется в прессе. Зато все большее значение приобретает невысокая (относительно московского рынка недвижимости) цена на местное жилье. Как только цены на петербургском рынке стали расти, многие региональные покупатели-инвесторы, ранее делавшие ставку на Москву, переметнулись сюда. К ним присоединились и москвичи. В то же время Эдуард Тиктинский, генеральный директор холдинга RBI, находит, что размещение в Петербурге головных офисов крупных компаний вызовет увеличение спроса на товары класса люкс, затронув и сектор недвижимости. Новый спрос, сформированный переводом столичных офисов, будет диктовать и новые требования к элитному жилью. Разница между московскими и питерскими стандартами жилья класса люкс существует, и то, к чему привыкли москвичи, для Петербурга является скорее исключением, чем стандартным предложением рынка элиты. Тиктинский считает, что приток новых клиентов не спровоцирует дисбаланса на рынке, а, напротив, позволит реализовать квартиры в домах, которые уже сданы госкомиссии, но где еще есть непроданные квартиры. «Полагаю, объем продаж в строящихся элитных домах увеличится на 7-12%»,  говорит он.

По мнению Владимира Безродного, исполнительного директора компании «МультиХаус», на решениекупить квартиру в Петербурге, несомненно, влияет уровень цен, так как здесь за определенную сумму можно купить более качественное жилье, чем в Москве, или две квартиры по цене одной столичной.

«Многие приобретают недвижимость для себя, хотя есть некоторый процент покупателей, которые покупают сразу несколько квартир  скорее, с целью вложения капитала, чем для жизни,  говорит Яна Долотова, руководитель отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости Итака.  Хотя большинство покупателей не ставят целью немедленную перепродажу новой квартиры, это не означает, что она останется в их собственности надолго».

По словам Ильи Еременко, директора по развитию корпорации «Петербургская недвижимость», небольшая часть москвичей приобретают квартиры в элитных новостройках со спекулятивной целью  по 2, 5 и даже 10 квартир. За 1,5 года (примерный цикл строительства) можно «наварить» больше 100%. Причины  недооценка петербургской недвижимости, перманентный рост цен (в т.ч. в долгосрочной перспективе), а также усиливающееся влияние ипотечных займов.

Ипотека сдвинет рынок

Московские покупатели не были замечены в сделках с недорогими объектами, наибольший интерес для них представляет элитный сектор рынка, в котором сегодня происходят новые процессы. В частности, растет количество покупателей элитных квартир с применением ипотечной схемы. «Все больше кредитов по дорогим квартирам. Проще взять под 11-13% годовых кредит, чем изъять нужную сумму из бизнеса, где заработаешь больше»,  объясняет Илья Еременко.

Примерно 20% покупателей в комплексе Omega-House приобретают квартиры по ипотечной схеме. Фирма «Омега» группы компаний «БестЪ» сооружает многофункциональный элитный жилой комплекс Omega-House на Песочной набережной, д. 40,  бывшей производственной площадке завода «Красное знамя». Жилая площадь разновысотного (8-13 этажей) дома составит 26 000 кв. м 153 квартиры площадью 100-300 кв. м. Спроектирован многоярусный паркинг на прилегающей территории, а также фитнес-центр и зона отдыха. Участок набережной, на который выходит Omega-House, будет благоустроен. В прошлом году Северо-Западный банк Сбербанка России открыл для группы компаний «БестЪ» кредитную линию в объеме $4,2 млн для строительства этого комплекса, а в ноябре ЗАО «Омега» и Сбербанк запустили программу ипотечного кредитования.

Кроме того, элиту по ипотечной программе Сбербанк предлагает на пару с холдингом RBI  в строящихся объектах «Белые ночи» (Каменноостровский пр-т, д. 40, 18 869 кв. м, гараж на 118 машиномест) и «Ле Грандъ» (Невский пр-т, д. 152, 25 544 кв. м, гараж на 29 машиномест).

В прошлом месяце программа Сбербанка «Ипотечный+» заработала на крупном проекте ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». Компания реализует проект комплексной реконструкции квартала площадью 9,6 га «Парадный квартал». Территория располагается между Кирочной улицей и улицей Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей, вблизи Смольного. Проект разбит на три очереди. Сдача первой намечена на 2008 год. Она будет включать в себя 5 офисных зданий, 3 разновысотных жилых дома с жилой площадью 28 000 кв. м (238 квартир), фитнес-центром (около 2000 кв. м), прочими нежилыми помещениями (3900 кв. м), паркингом на 320 автомобилей для жильцов и на 100  для арендаторов офисов. Жилая площадь всего комплекса составит 108 200 кв. м. Продажи начаты во второй половине 2005 года. Сегодняшняя цена  от $2400 за кв. м.

Банк будет кредитовать покупателей недвижимости класса luxe объекта «Парадный квартал» под 15% годовых в рублях и 10,8% в валюте до оформления залога и под 14 и 10,6% соответственно  после. Минимальный размер первого взноса  10% стоимости квартиры. Максимальный срок кредитования  20 лет. Возможно досрочное погашение кредита.

Что брать

Как правило, покупатели недвижимости обращаются в агентства с просьбой подобрать для них несколько квартир в рамках определенной суммы. При этом они имеют вполне четкое представление о типах московской элитной недвижимости. К сожалению, петербургское жилье не отвечает этим представлениям ни по отделке, ни по планировкам, ни по наличию мест для парковки (если речь идет о центральной части города). Поэтому нередко на выделенную сумму приобретается больше квартир, но другого качества.

Новые владельцы уверены, что петербургская недвижимость будет перманентно дорожать, поэтому их вложения вырастут. При этом собственниковне пугает отдаленная перспектива, они готовы ждать момента, когда можно будет продать недвижимость, получив подходящую прибыль.

Основное требование столичных покупателей  чтобы жилье не было старым или типовым. Наибольший интерес вызывают элитные дома, построенные не раньше, чем 3 года назад.

СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ
ЛЕОНИД РЫСЕВ, ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА «BECAR V.I.P. ПРОДАЖИ ЭЛИТНЫХ КВАРТИР» КОМПАНИИ BECAR REALTY GROUP

В петербургскую недвижимость можно вкладывать средства. А нужно ли? Как долго будет продолжаться рост цен?

В новостройках цена будет повышаться даже при увеличении предложения  там роль ипотеки очень велика, сейчас по городу снуют тысячи «ипотечных» покупателей, которым никто ничего не хочет продавать, т.к. у них это очень медленные деньги. Цена на элитную недвижимость в центре высока из-за отсутствия предложения  10-15 интересных квартир нужного метража вы можете найти в рекламе. Желание перейти на новый уровень жизни и иметь квартиру в центре огромно, но перспектив увеличения предложения почти нет. В Питере всегда было много коммуналок. Горожане настрадались. Этот голод еще долго не утолить.

Как вы оцениваете перспективы рынка: увеличится ли предложение, за счет чего?

В 2007 году будет значительный спад предложения, т.к. в прошлом году из-за нового закона о долевом строительстве реально почти весь год не начинали новые проекты  ждали разъяснений. В новостройках есть много новых проектов. В центре на пальцах одной руки можно сосчитать. В «Парадном квартале» продано намного более половины 1-й очереди, хотя еще 2 года до плановой сдачи дома, а плановая сдача комплекса  2013 год. В центре работает 2-3 адекватных строительных компании.

Будет ли продолжаться бурный рост цен, как долго? Можно ли говорить о «пирамиде» на рынке, или это нормальная ситуация?

Пирамиды не вижу. Была неадекватная апатия к недвижимости в прошлом году, когда все ждали дешевого жилья, обещанного правительством. Денег в городе было много  в автосалонах очереди на 3-6 месяцев, а жилье было никому не интересно. С другой стороны, нельзя не отметить, что покупателю «Мерседеса» очень сложно найти жилье уровня такого автомобиля. Иногда он ищет квартиру несколько месяцев, не удовлетворяется предложением (не ценой, а именно уровнем жилья) и покупает безумно дорогую машину, чтобы как-то истратить деньги. Вижу рост цен на 2-3 года в пределах 2-3% в месяц. 4% в неделю  это не реально. Должно прийти насыщение. Отката не предвижу  его сгладят ипотечные деньги (см. п. 1).

В чем именно заключается разница между столичными требованиями к элитному жилью и петербургскими? Насколько они принципиальны?

Разница принципиальна. Если питерцу может хватить вида из окон, или исторического места, или узенькой парадной в новом «элитном» доме в центре, то у москвичей эти признаки «элитности» поначалу вызывают удивление. Москвичи хотят уровня отделки, архитектуры, коммуникаций, вида  всего в равной мере и на уровне. А в Питере нет квартир без недостатков. Питер  очень красивый город, но надо любить его таким, какой он есть.

Планируется ли появление новых предложений: новое строительство, реконструкция элитного жилья в историческом центре города?

Очень мало планируется. Даже планируется мало! Не говоря, что начатых проектов почти нет. В реконструируемом доме у Дворцовой предпоследняя квартира продана по $12 000 за кв. м, последняя выставлена по $18 000 за кв. м  и это квартиры без особенного вида. Вижу, что покупателей отпугивают недостатки Питера (маленькие дворики, скученность застройки). Если бы был проект без этих недостатков, уверен, что покупатели не постояли бы за ценой!

Кстати, петербургские спекулянты приобретают типовое жилье вполне охотно, но только дома определенных серий, которые пользуются на рынке спросом. Например, панельные дома 121-й серии. Это же относится к домам в историческом центре  не всегда добротным в техническом отношении, но расположенным в престижных местах. Вместе с тем, есть отдельные покупатели, которые предпочитают приобрести квартиру не просто в историческом центре, но в доме, который находится под охраной городского Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Прекрасно при этом осознавая, что разрешение даже на самый мелкий ремонт необходимо согласовать в КГИОП, а перепланировать квартиру вряд ли разрешат.

Московских покупателей, отмечает Илья Еременко, отличает скорость принятия решения. Вопервых, времени на просмотры и оформление сделки у них мало, вовторых, контрастным фоном выступают медлительные петербуржцы.

Где брать

Дома, которыми интересуются столичные покупатели, располагаются в разных местах, однако в большинстве случаев привязаны к историческому центру Петербурга. Местные покупатели перестали любить дома старого фонда. Не потому, что многие требуют капитального ремонта, а из-за отсутствия парковок и исчезновения обычных продуктовых магазинов по соседству. Квартиры в центре сегодня приобретают, в основном, иностранцы и москвичи (у региональных покупателей часто не хватает на это средств). И те, и другие в представительских целях. Также многие предпочитают вид на воду, поэтому отдают предпочтение строящимся объектам Крестовского острова или домам в центре Петербурга на набережных Мойки, Невы, Фонтанки. Кстати, говорить о средней цене предложения тут довольно сложно: средняя цена на типовой «вторичке» сегодня  $1800 за кв. м. Но в центре она завязана не столько на тип дома или район, сколько на местоположение самого дома. В городе плотная застройка, дома прилегают друг к другу, образуя сплошную фасадную линию, а за ней  дворы-колодцы (2-4 штуки), где располагаются еще и дворовые флигели. Если на первой линии (да еще с видом на воду) квадратный метр может стоить $5000-10 000, то в третьем дворе  $1500. Цена варьируется в зависимости и от технического состояния объекта  большинство домов исторического центра подлежит капитальному ремонту или реконструкции, но и после этого парковочные места там вряд ли появятся, а дом без паркинга не может претендовать на элитность, за редким исключением домов, расположенных в суперместе, или с супервидом, или в очень известном «барском» доме после реставрации или капремонта.

Новое строительство в центре происходит нечасто, поскольку старый город застраивался плотно, дома примыкают друг к другу брандмауэрами, и свободных участков очень мало. Сегодня застройщики элитного сектора осваивают Каменный и Крестовский острова, новые фавориты города  Петровский остров, Василеостровский район и Пушкин. Однако количество участков там ограничено. Строители элитного жилья все чаще жалуются на отсутствие свободных территорий. Пригодные участки требуют все больших вложений  в инженерию, расселение аварийных домов, вывод промышленных предприятий. Соответственно, все проблемы скажутся на конечной цене.

Элита будущего

Пока петербургские строители элитного жилья говорят, что этот сегмент недооценен. «По качеству недвижимость в Петербурге не хуже московской, по местоположению некоторые объекты даже лучше, а цены намного ниже»,  комментирует ситуацию Антон Новиков, генеральный директор компании «Новый проект».

По данным корпорации «Петербургская недвижимость», сегодня в различных стадиях строительства  более 600 000 кв. м жилья, которое позиционируется на рынке как элитное. Объем ввода в 2005 году составил 155 600 кв. м. В 2006 году ожидается ввод в эксплуатацию 330 000 кв. м. Рост цен за 2005 год составил, по разным оценкам, 14,5-20%.

Общий прогноз  рост цен. Однако разброс цифр велик и привязан к конкретным районам Петербурга. В корпорации «Петербургская недвижимость» с затаенным оптимизмом ожидают подорожания на 30-40%. Михаил Возиянов прогнозирует рост для исторического центра города «минимум на 5-7%».

Антон Новиков, который хорошо ориентируется вситуации на Крестовском острове, полагает, что «ежемесячный скачок цен может составлять $250 за кв. м есть запас ценовой прочности». При этом объекты Крестовского острова продаются по $4000-5000 за кв. м (а проект «Дом у моря»  и по $8000 за кв. м).

По мнению аналитиков корпорации «ЛЭК», с учетом инертности строительной индустрии в целом, когда между закупкой земли под строительство дома и началом продаж проходит минимум год-полтора, не считая сроков на поиски пятна под застройку, ожидать роста предложения в скором будущем не приходится.

Аналитики рынка недвижимости в этой связи дают разные прогнозы. Одни считают, что 2007 год станет пиком кризиса, другие говорят о том, что в I-II квартале 2007 года соотношение спроса и предложения стабилизируется. Но все сходятся в одном: до конца 2006 года на рынке не будет достаточного объема предложения, способного удовлетворить ажиотажный спрос. А значит, цены продолжат рост, что даст возможность заработать на разнице. Тем, кто успеет купить.

Подписка на журнал Building Life

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100